Le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières : tout ce qu’il faut savoir

Poursuivons notre guide pratique des ventes aux enchères immobilières en nous intéressant plus spécifiquement à leur fonctionnement.

En effet, si une vente aux enchères immobilière est ouverte à tous (personne physique et morale) sous certaines conditions, elle n’en demeure pas moins encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution.

Pour autant, il faut savoir que si ce type d’achat immobilier n’est pas le plus fréquent, de plus en plus de Français se laissent aujourd’hui séduire par cette aventure. Car, comme nous le verrons, il y a certains avantages par rapport à une vente immobilière classique.

Ventes aux enchères immobilières : la définition

Avant même de nous intéresser au fonctionnement des ventes aux enchères immobilières, voyons ce qu’est une vente aux enchères immobilière en nous intéressant à sa définition.

La vente aux enchères repose sur le principe des enchères, c’est-à-dire une offre d’un prix supérieur à la mise à prix ou supérieur au prix qu’un autre a déjà offert. L’enchérisseur faisant l’offre la plus élevée remporte la vente.

Une vente aux enchères immobilières fonctionne de manière identique. Le bien immobilier mis en vente est adjugé à l’acheteur le plus offrant.

Il s’agit de ventes publiques, ouvertes à tous, que l’on appelle également vente par adjudication. La personne qui remporte la vente est alors dénommée adjudicataire.

Bon à savoir : si les ventes se déroulent principalement en présentiel, il existe également des ventes aux enchères immobilières en ligne. Ces dernières fonctionnent plus ou moins de la même façon que les ventes aux enchères immobilières physiques. Excepté que les enchérisseurs se connectent à un espace sécurisé en ligne.

Il faut distinguer deux types de ventes aux enchères immobilières :

• les ventes aux enchères à l’amiable: le vendeur est volontaire pour céder son bien ;
• les ventes aux enchères judiciaires ou ventes forcées: le vendeur a l’obligation de vendre son logement à la suite d’une décision de justice et, donc, contre son gré.

Les biens immobiliers (appartements, maisons, bâtiment professionnel, etc.) sont mis en vente par :

• un notaire (on parle de ventes aux enchères notariales) ;
• une agence immobilière (généralement par des ventes aux enchères interactives en ligne) ;
• l’État qui met en vente des biens immobiliers dont il est propriétaire (vente domaniale) par le biais de la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE), chargée des transactions ou par l’intermédiaire de personnes privées (agences immobilières, sites internet spécialisés ou notaires) ;
• un tribunal judiciaire (remplaçant les Tribunaux de Grande Instance depuis le 1er janvier 2020) à la suite d’un partage judiciaire, d’une saisie immobilière ou d’une liquidation judiciaire : on parle ici de ventes aux enchères judiciaires.

Ventes aux enchères immobilières : le principe

Maintenant que nous avons abordé les différents types de ventes aux enchères, intéressons-nous plus dans le détail au principe de la procédure.

L’origine des biens immobiliers des ventes aux enchères

Vous vous demandez très probablement d’où proviennent les biens des ventes aux enchères immobilières. À dire vrai, l’origine du bien dépend du type de vente.

Comme nous l’avons vu, dans le cadre des ventes à l’amiable de types notariales, les biens immobiliers proviennent de particuliers ou professionnels qui souhaitent mettre en vente des biens leur appartenant.

Dans le cadre des ventes domaniales, vous aurez compris que les biens proviennent de l’État (ancienne école, gare, bâtiment public, château, décès d’une personne sans héritier, etc.).

Enfin, le cas des enchères immobilières judiciaires (ou ventes forcées) est plus spécifique. Comme expliqué précédemment, les biens sont mis en vente à l’issue d’une décision de justice :

• saisie immobilière lorsque le propriétaire se retrouve dans l’incapacité de payer ses dettes (remboursement du prêt bancaire immobilier, par exemple), sauf s’il parvient à rembourser ses dettes avant la vente, alors celle-ci est annulée ;
• liquidation judiciaire lorsqu’une société ou une personne physique dans le cadre d’une société se retrouve dans l’incapacité de payer ses dettes ;
• sur licitation ou partage judiciaire dans le cas d’un divorce, une succession (héritage) lorsque le bien est en indivision (bien immobilier légué à plusieurs personnes) et qu’aucune solution n’a été trouvée.

Il faut bien comprendre que, dans le cadre des ventes judiciaires, le jugement d’adjudication (de vente) vaut titre d’expulsion si l’ancien propriétaire habite toujours le bien. Autrement dit, l’ancien propriétaire doit quitter les lieux.

Dans tous les cas, les biens mis en vente peuvent être visités. Cependant, il s’agit de visites collectives à des dates et heures définies. L’ensemble des informations sur le bien et la vente sont disponibles dans un document que l’on appelle le cahier des conditions de vente.

Les avantages de la vente aux enchères immobilières

Qu’importe le type de vente et les raisons de celle-ci, le bien est mis en vente à un prix de départ minimal (mise à prix) défini soit par les propriétaires (dans le cas des ventes à l’amiable) soit par le tribunal judiciaire.

Généralement, ce prix est inférieur au prix du marché immobilier. C’est pourquoi acheter un bien aux ventes aux enchères immobilières peut permettre de dénicher de belles opportunités. Outre le fait de réaliser des économies, il s’agit d’une occasion de trouver un bien atypique ou une bonne affaire.

C’est l’un des avantages des ventes aux enchères immobilières. Parmi les autres avantages que l’on peut citer, il nous faut mentionner la rapidité de la procédure que ce soit pour les vendeurs ou les acheteurs.

En effet, les ventes aux enchères ne sont soumises à aucune clause suspensive. Cela signifie que contrairement à une vente classique, l’obtention d’un prêt bancaire ne peut conditionner la vente. C’est pourquoi les vendeurs sont particulièrement séduits par les ventes aux enchères.

Du côté de l’acheteur, la raison est tout autre. Il devient propriétaire du bien dès lors qu’il a payé le bien. Le délai de paiement maximal varie en fonction du type de vente (30 jours pour une vente domaniale, 45 jours pour une vente notariale et 60 jours pour une vente judiciaire ou 90 jours pour une liquidation).

Ainsi, si l’adjudicataire verse l’intégralité de la somme sous 15 jours, alors il est propriétaire du bien et peut en prendre immédiatement possession. Généralement, dans une vente immobilière classique, l’ancien propriétaire négocie un délai pour quitter les lieux, délai pouvant aller jusqu’à 3 mois.

Notons cependant que le paiement ne peut être effectué avant un délai de 10 jours. En effet, ce délai permet de respecter le principe de surenchère. Cela signifie que toute personne peut surenchérir dans les 10 jours qui suivent la vente. Néanmoins, l’offre de surenchère doit être au moins supérieure de 10 % du montant de la dernière enchère. Dans une telle situation, la vente initiale est annulée et une seconde vente est organisée.

Ventes aux enchères immobilières : le fonctionnement

Maintenant que les bases sont posées, voyons comment fonctionnent les ventes aux enchères immobilières. Comme nous le verrons, peu importe le type de vente (domaniale, judiciaire ou notariale), le fonctionnement reste sensiblement le même, à une exception près.

En effet, il existe certaines conditions pour participer aux ventes aux enchères immobilières. Si les ventes aux enchères sont des ventes publiques ouvertes à tous, il faut néanmoins préciser que seuls les avocats peuvent enchérir aux ventes judiciaires.

Cela ne signifie pas qu’un particulier ou professionel ne peut pas participer à une vente aux enchères judiciaires, mais simplement qu’il doit obligatoirement se faire représenter par un avocat. Pour cela, l’acheteur mandate un avocat pour enchérir en son nom au cours de l’audience. Si l’acheteur peut se rendre à l’audience, sa présence n’est pour autant pas obligatoire.

En revanche, les particuliers ou professionnels peuvent participer seuls à une vente aux enchères notariale ou domaniale.

Comme nous l’évoquions, les ventes aux enchères immobilières sont légalement encadrées (Code des procédures civiles d’exécution). Aussi, le déroulement d’une vente aux enchères immobilières respecte plusieurs étapes.

1. La préparation de la vente: la date de la vente aux enchères fait l’objet d’une publicité préalable dans les journaux d’annonces légales du département au moins un mois avant la date prévue pour l’audience d’adjudication. L’annonce donne toutes les précisions sur le bien vendu (description, montant de la mise à prix, date et heure de la vente, conditions de la visite du bien, conditions de la vente, etc.).
2. La consignation: toute personne souhaitant participer à une vente aux enchères immobilières doit fournir un chèque de caution, que l’on appelle également un chèque de consignation. Le montant est de 10 % à 20 % du montant de la mise à prix en fonction du type de vente. Le chèque de consignation est remis aux enchérisseurs qui n’ont pas remporté la vente.
3. Le déroulement des enchères: le bien immobilier est présenté en début d’audience. Ensuite s’ensuivent les enchères. La vente se termine lorsqu’il n’y a plus d’enchérisseurs.
4. L’après-vente : la personne ayant offert le prix le plus élevé est déclarée adjudicataire à la fin de l’enchère. Un procès-verbal écrit est dressé au nom de l’adjudicataire. Il sert de preuve de propriété. Rappelons qu’un autre enchérisseur peut faire une surenchère dans un délai de 10 jours. Passé ce délai, l’adjudicataire doit alors régler l’achat du bien et les frais liés aux ventes aux enchères (déduit du montant du chèque de consignation).

Ventes aux enchères immobilières : les acheteurs

Si les ventes aux enchères représentent une opportunité pour les acheteurs, il faut néanmoins prendre en compte les quelques inconvénients relatifs aux ventes aux enchères immobilières. À la lecture de ce qui précède, vous avez sûrement relevé quelques éléments à ce sujet. La possibilité de surenchère dans un délai de 10 jours en est un.

Si la rapidité de la procédure est un avantage pour certains, il s’agit, pour d’autres, d’un inconvénient. En effet, cela suppose d’avoir vérifié sa solvabilité avant la vente aux enchères, mais également d’avoir trouvé un financement. Rappelons que l’acquéreur (ou adjudicataire) dispose d’un délai maximal de 2 mois selon le type de vente pour payer le bien immobilier.

Et, dans la mesure où les ventes aux enchères ne sont pas soumises aux clauses suspensives (obtention d’un prêt bancaire, par exemple) ou au droit de rétraction, il existe donc certaines obligations pour les acheteurs qu’il convient de prendre au sérieux pour s’épargner toute mauvaise surprise.

Bien que la défaillance de l’adjudicataire (quand il ne peut pas payer) mène à l’annulation de la vente (considérée comme résolue de plein droit), il ne pourrait en aucun cas demander le remboursement de la consignation et le montant des frais engagés.  

Pour résumer ce qui vient d’être dit, rappelons que les ventes aux enchères peuvent être à l’initiative des propriétaires d’un bien par l’intermédiaire d’un notaire ou forcées à la suite d’une décision d’un juge (ventes judiciaires). Dans ce dernier cas, les acheteurs doivent se faire représenter par un avocat pour y participer. Il convient de bien préparer sa participation (visite du bien, cahier des conditions de vente, consignation, solvabilité, montant maximal de l’enchère, etc.). Nous vous recommandons de vous renseigner auprès d’un professionnel des ventes aux enchères avant de vous laisser tenter par l’aventure !

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