Quelques conseils pour bien acheter aux ventes aux enchères immobilières

Afin de faire un guide complet sur les ventes aux enchères immobilières, il nous semblait indispensable d’inclure des conseils pratiques ainsi que les pièges à éviter afin que tout se passe bien pour l’acheteur.

En effet, les ventes aux enchères immobilières ont un fonctionnement spécifique. Aussi, il est indispensable de bien préparer avant de participer à une vente aux enchères. Pour cela, plusieurs étapes sont primordiales, comme la validation du financement, la consultation du cahier des conditions de vente, la fixation de l’enchère maximale, etc.

C’est parti, on vous explique tout cela !

La préparation de la vente aux enchères immobilière

Bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières est la seule façon pour que tout se passe bien ! En effet, contrairement à une vente immobilière classique, l’acheteur aux enchères immobilières ne dispose pas des mêmes garanties.

Bien se renseigner sur le bien immobilier en vente

Lorsque l’acheteur a repéré une annonce qui l’intéresse, la première étape est de consulter le cahier des conditions de vente (CVV). En effet, ce document vient compléter l’annonce de mise en vente. Il comporte toutes les informations essentielles relatives au bien et aux conditions de vente. Ainsi, vous pouvez y retrouver :

• le descriptif complet du bien : sa superficie, son état général, la disposition des pièces (avec photos à l’appui, en général), la présence de parties communes et leur état, etc. ;
• les informations relatives à son emplacement ainsi que le plan cadastral et le plan d’urbanisme ;
• l’état d’occupation du bien (occupé et par qui ou inoccupé) ;
• les servitudes et hypothèques éventuelles ;
• les diagnostics techniques (performance énergétique, état général de l’électricité, présence d’amiante, de plomb ou de termites, état général de l’installation du gaz, etc.) ;
• les modalités de la vente (date des visites, montant de la mise à prix, frais annexes, etc.).

Le cahier des conditions de vente est consultable :

• au greffe du tribunal judiciaire chargé de la vente ou chez l’avocat poursuivant pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires ;
• à l’office notarial du notaire chargé de la vente dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière notariale ;
• sur des sites spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières, comme Vench.

Bien évidemment, la consultation du cahier des conditions de vente ne remplace pas la visite du bien. La visite est indispensable pour se rendre compte de l’état réel du bien. Il faut alors s’assurer que tout vous convient : le bien en lui-même et son environnement (voisinage, services et commerces de proximité, cadre de vie, etc.).

La visite est également le moment pour repérer les travaux nécessaires, les dégradations apparentes, l’état des équipements, etc. La visite d’un bien en vente aux enchères immobilières ne diffère en rien de la visite d’un bien en vente classique.

Cette visite permettra alors à l’acheteur d’estimer le bien et de définir le montant maximal qu’il est prêt à y consacrer.

Trouver le financement nécessaire avant la vente aux enchères immobilière

Dès lors que l’acheteur a estimé le bien et le prix qu’il est prêt à y consacrer, il doit alors s’assurer d’obtenir le financement nécessaire. Et ce avant le jour de l’audience d’adjudication (audience de vente).

En effet, dans la mesure où il n’est pas possible d’inclure de conditions suspensives dans le contrat de vente ni de faire jouer son droit de rétraction, remporter une enchère immobilière signifie qu’il n’est pas possible de revenir sur sa décision. L’adjudicataire (enchérisseur qui remporte la vente) doit alors payer le montant final de la vente (enchère et frais annexes) dans un délai maximal de :

• 30 jours au plus tard pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires ;
• 90 jours au plus tard pour les ventes en liquidation judiciaire.

Comme vous pouvez le constater, ce délai de paiement est relativement court, d’où la nécessité d’effectuer les formalités de financement nécessaires en amont. Cela est notamment valable si un emprunt bancaire est nécessaire. D’ailleurs, dans ce cadre précis, nous vous recommandons de demander un accord de principe écrit à votre banque et de valider le délai de déblocage des fonds. Car, il faut savoir que des pénalités de retard s’appliquent.

Le cas spécifique des ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères immobilières sont des ventes forcées. Elles résultent de la saisie d’un bien suite à une décision de justice. C’est le tribunal judiciaire qui est chargé de tenir l’audience d’adjudication. Les enchérisseurs peuvent se rendre sur place, mais ils doivent obligatoirement être représentés par un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières.

Ainsi, c’est lui qui portera les enchères au nom de l’enchérisseur et selon les conditions fixées entre les deux parties dans le mandat.

Attention, il ne faut pas prendre n’importe quel avocat. Il doit d’agir d’un avocat spécialisé en droit immobilier et en enchères immobilières. De plus, l’avocat doit être inscrit au barreau du tribunal judiciaire chargé de la vente. Sachez qu’il existe un barreau pour chaque tribunal judiciaire.

Bon à savoir : l’avocat spécialisé peut permettre d’accélérer le processus (dans la mesure du possible) auprès des greffes du tribunal judiciaire ainsi que des banques (pour le déblocage des fonds, notamment).

Les erreurs à ne pas commettre lors d’une vente aux enchères immobilière

Outre les erreurs commises à cause d’une méconnaissance du fonctionnement des enchères immobilières, les principaux pièges à éviter dans les ventes aux enchères immobilières concernent l’aspect financier. En effet, il ne suffit pas de trouver un financement. Il faut bien estimer la valeur du bien, fixer son enchère maximale et ne pas oublier de prendre en compte les frais annexes. On vous explique tout cela.

Erreur 1 : ne pas fixer d’enchère maximale avant la vente aux enchères immobilière

L’enchère maximale correspond au montant que vous ne voulez pas dépasser le jour de l’audience. Assez souvent, les enchérisseurs ont défini un montant maximal, quelque part dans leur tête. Or, le plus difficile est de s’y tenir.

En effet, une audience d’adjudication est une expérience assez particulière. Vous avez repéré le bien idéal pour vous, une réelle opportunité. Vous vous retrouvez alors dans une salle avec tous les enchérisseurs également intéressés. Les enchères se succèdent et le prix grimpe. Et, entre les émotions et l’esprit de compétition, il est facile de se laisser dépasser par la situation et de surenchérir. Outre le risque de payer le bien plus cher que sa valeur réelle, les conséquences financières peuvent être importantes.

Cela étant dit, dans la mesure où les enchérisseurs sont représentés par un avocat lors des ventes aux enchères immobilières judiciaires, ce risque est moins important. L’avocat se tiendra à l’enchère maximale de son client.

Erreur 2 : la mauvaise estimation du bien en vente aux enchères immobilières

Comme nous le disions, la visite du bien permet, entre autres, d’estimer le bien en vente. Or, cette estimation est basée sur la valeur perçue du bien. Autrement dit, ce n’est pas forcément la valeur réelle du bien. En outre, le prix des biens immobiliers varie selon la localisation du bien.

Pour bien estimer un bien immobilier, il est recommandé de regarder les prix pratiqués dans la même zone géographique, pour le même type de bien et le même niveau de services. Mais cela ne suffit pas. Il faut prendre en compte l’état du bien et les travaux à prévoir.

Il faut alors distinguer les travaux de rafraîchissement (remise au propre) et les plus gros travaux (changer les menuiseries, refaire l’isolation ou la toiture, etc.). Cette distinction est importante et peut faire une grande différence pour la réussite de votre projet.

Souvent oubliés, les frais annexes font pourtant partie intégrante du prix final du bien. Ils doivent être pris en compte pour fixer l’enchère maximale.

Erreur 3 : ne pas prendre en compte les frais annexes des ventes aux enchères immobilières

Les frais annexes sont des sommes supplémentaires à payer en plus de l’enchère. Ils doivent donc être pris en compte pour déterminer le financement nécessaire à l’achat du bien. Malheureusement, ils sont bien fréquemment sous-estimés alors qu’ils représentent tout de même une certaine somme.

Il y a deux types de frais annexes dans le cadre des ventes aux enchères immobilières. D’une part, il faut prendre en compte les frais fixes correspondant à tout ce qui concerne l’organisation de la vente aux enchères, à savoir :

• la rédaction du cahier des conditions de vente ;
• la réalisation des diagnostics techniques obligatoires ;
• les frais de publicité légale obligatoires pour les ventes aux enchères.

Le montant des frais fixes se situe entre 5 000 € et 15 000 €. À cela, s’ajoutent d’autres frais : les frais variables. Les frais variables servent à payer l’ensemble des formalités réalisées pour l’achat d’un bien immobilier, à savoir :

• les droits d’enregistrement ou droits de mutation (5,81 %) ;
• les frais de publication foncière (0,10 %) ;
• frais de radiation des inscriptions antérieures auprès du Service de la publicité foncière (800 € en moyenne) ;
• les frais de notaire pour la constitution du titre de propriété (entre 200 € et 500 €).

Ces frais sont variables, car ils sont calculés sur le prix de l’adjudication (enchère qui a remporté la vente). Aussi, plus le montant de l’enchère est élevé et plus les frais variables le sont aussi (contrairement aux frais fixes).

À cela s’ajoutent également les émoluments de l’avocat (enchères judiciaires) ou les honoraires du notaire (enchères notariales). Concernant les honoraires du notaire, c’est simple, ils représentent environ 2 % du prix d’adjudication. Quant aux émoluments de l’avocat, ils sont fixés par décret et selon des paliers dégressifs :

• de 0  € à 6 500 € : 7 256 % ;
• de 6 500 € à 17 000 € : 2 993 % ;
• de 17 000 € à 60 000 € : 1 995 % ;
• 60 000 € et + : 1 497 %.

Nous ne rentrons pas davantage dans les explications ici, car nous avons consacré une page dédiée aux frais des enchères immobilières.

Pour simplifier les choses, retenez que les frais variables représentent environ à 10 % à 15 % du prix d’achat du bien pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales et 8 % pour les ventes aux enchères immobilières domaniales, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.  

Une idée reçue circule : les ventes aux enchères immobilières sont réservées aux professionnels. Ce n’est pas le cas, tout le monde peut y participer. Il est fréquent d’entendre que ce type de ventes est complexe et qu’il ne s’adresse pas à tout le monde. C’est en partie vrai. Oui, les ventes aux enchères immobilières ont un fonctionnement spécifique. Pour autant, elles ne s’adressent pas qu’aux personnes aguerries. En revanche, il est indispensable de se préparer à une telle vente. Et pour que tout se passe bien, il convient de bien se renseigner sur les particularités des enchères publiques.

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Ventes aux enchères immobilières : définition, principe et fonctionnement
• Ventes aux enchères immobilières : le guide pas-à-pas