Le guide des ventes aux enchères immobilières pour les acheteurs

Vous souhaitez acheter un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, etc.). Mais voilà, votre projet représente un réel investissement financier et vous aimeriez avoir l’occasion de profiter de belles opportunités. Mieux encore, vous recherchez un bien immobilier atypique, voire d’exception. Alors, les ventes aux enchères immobilières devraient vous intéresser !

Une vente aux enchères immobilière, également appelée vente par adjudication, est une vente publique aboutissant à l’attribution du bien immobilier à la personne ayant fait l’offre la plus élevée (l’adjudicataire). Ceci constitue le principe même des enchères.

Comme nous le verrons à travers ce guide, il existe plusieurs types de ventes aux enchères (notariales, judiciaires, domaniales). Si leur fonctionnement est sensiblement identique, certaines spécificités sont à connaître en fonction du type d’enchères. C’est parti pour découvrir tout cela ensemble !

Les ventes aux enchères immobilières : une alternative à l’achat classique de biens

Si elles permettent de bénéficier d’occasions uniques et, souvent, de profiter de prix plus attractifs, le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières est plus complexe qu’un achat classique.

En effet, des règles strictes encadrent les ventes aux enchères publiques (ou ventes par adjudication) de biens immobiliers. C’est pourquoi elles sont souvent considérées comme étant réservées aux professionnels. En réalité, toute personne (physique ou morale, particulier ou professionnel) peut enchérir. Cependant, certains cas obligent l’acheteur à se faire représenter par un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire concerné. On vous explique tout cela.

Les biens vendus lors d’une vente aux enchères immobilière

Pour bien comprendre le principe des ventes aux enchères immobilières, et pourquoi il peut être nécessaire d’être représenté par un avocat, intéressons-nous aux biens mis en vente.

Il existe trois types de ventes immobilières aux enchères.

1. La vente aux enchères immobilière notariale (ou vente volontaire) est organisée, comme son nom l’indique, par un notaire. Ce dernier organise la vente d’un bien immobilier sur demande d’un client. Un prix de réserve minimal est alors défini entre le vendeur et le notaire (entre 75 % et 80 % de la valeur de marché). L’intérêt d’une telle vente est sa rapidité, car elle n’est soumise à aucune clause suspensive (acception d’un prêt bancaire, par exemple). Ce type de vente se pratique souvent à la demande des héritiers lors d’une succession.
2. La vente aux enchères immobilière domaniale fonctionne sur le même principe que la vente aux enchères notariale, mais elle est organisée par l’État. En effet, l’État peut vendre les biens dont il est propriétaire, comme une ancienne gare, école ou caserne ainsi que des terrains ou appartements de fonction ou encore en cas de succession sans héritier de biens. Ici aussi, nous sommes dans une vente volontaire.
3. La vente immobilière aux enchères judiciaire est plus spécifique. Elle résulte d’une procédure judiciaire de saisie immobilière, de liquidation judiciaire ou sur licitation (à la suite d’un divorce, d’une succession ou d’une indivision). C’est pourquoi on parle également de vente forcée.

Nous ne rentrons pas dans les détails, car nous y consacrons une page dédiée dans notre guide. Mais il faut comprendre ici que le fonctionnement dépend du type d’enchères.

Cependant, les enchères immobilières judiciaires sont les plus spécifiques dans la mesure où elles nécessitent l’intervention d’un avocat spécialisé. C’est pourquoi certaines pages de notre guide seront davantage focalisées sur la vente forcée.

Le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières

Qu’importe le type de ventes aux enchères, le fonctionnement demeure sensiblement le même. Les ventes aux enchères sont ouvertes à tous. Elles font donc l’objet d’une publicité préalable dans des journaux d’annonces légales ou des journaux locaux. Il est aussi possible de trouver les annonces sur des sites spécialisés de ventes aux enchères (judiciaires, notariales et/ou domaniales).

Les ventes peuvent avoir lieu sur place (chambre notariale, tribunal judiciaire, etc.) ou en ligne sur des sites dédiés.

Toujours est-il qu’un prix de réserve minimal (ou mise à prix) est défini en amont des enchères. Vous le comprenez certainement, il s’agit du prix de vente minimal.

Il est possible de visiter le bien immobilier en vente, mais attention, les dates et heures de visite sont déterminées en amont par l’organisateur de la vente. De plus, les visites sont collectives. Vous avez été séduit par un bien immobilier et vous voulez tenter votre chance ? Alors, il vous faudra vous inscrire à la vente aux enchères afin de pouvoir y participer vous-même (enchères notoriales) ou par l’intermédiaire d’un avocat pour une enchère judiciaire (certains huissiers peuvent le demander).

Bon à savoir : il n’est pas nécessaire de s’inscrire aux ventes aux enchères immobilières domaniales.

Comme nous l’évoquions, toutes les ventes aux enchères immobilières sont exemptées de clauses suspensives. Il faut donc avoir trouvé une source de financement (emprunt bancaire, notamment) avant la vente aux enchères. De plus, un chèque de consignation (chèque de banque) sera demandé à toute personne souhaitant porter des enchères, et ce dès l’inscription à une vente.

Autrement dit, il s’agit d’une provision sur frais versée par chaque enchérisseur. Le chèque de consignation est généralement d’un montant égal à :

• 10 à 20 % du prix du bien immobilier (mise à prix) dans le cadre d’une vente notariale ;
• 5 % du prix du bien immobilier dans le cadre d’une vente domaniale ;
• 10 % à 20 % du prix du bien immobilier dans le cadre d’une vente judiciaire.

Les acheteurs n’ayant pas remporté l’enchère se voient remettre le chèque de consignation à la fin de la vente.

Pour vous aider à y voir plus clair dans le fonctionnement des ventes aux enchères, nous vous avons réalisé un guide pas-à-pas vous expliquant tout cela dans le détail.

Les ventes aux enchères immobilières : est-ce risqué ?

Tout ce qui précède vous paraît somme toute assez laborieux. Vous pensez peut-être que tout cela semble périlleux et potentiellement risqué. Il faut dire que chaque étape est importante dans la préparation et la participation à la séance de vente (ou audience d’adjudication).

Pourtant, bien que complexe, il s’agit d’une réelle opportunité pour les acquéreurs avertis. C’est pourquoi il convient de se renseigner afin d’obtenir des conseils pour bien acheter lors d’une vente aux enchères immobilière.

L’un des risques des ventes aux enchères est lié à l’emballement des acheteurs, notamment pour les ventes de biens d’exception (ventes domaniales par exemple). Dans une telle situation, les enchères s’envolent et le risque est donc d’acheter le bien à un prix supérieur au prix du marché immobilier.

Pire encore, le prix du bien pourrait être supérieur au financement disponible de l’acquéreur (adjudicataire). Or, avec l’absence de clauses suspensives (obtention d’un prêt bancaire), l’acquéreur est alors dans l’obligation de payer son achat.

D’autant plus que les ventes aux enchères publiques ne sont pas soumises au droit de rétractation. Aussi, il n’est plus possible de faire marche arrière. À savoir que seules les ventes entièrement dématérialisées (en ligne) auxquelles aucun public ne peut assister permettent un délai de rétractation de 14 jours dès lors que le vendeur est un professionnel et l’acheteur un consommateur particulier n’agissant pas pour des besoins professionnels.

Ajoutons à cela que l’acquéreur doit s’acquitter du prix du bien dans un délai assez court après l’enchère :

• sous 30 jours pour une vente domaniale ;
• sous 45 jours pour une vente notariale ;
• sous 60 jours pour une vente judiciaire.

Vérifier sa solvabilité en amont est donc crucial !

D’autres risques existent dans le cadre de ventes aux enchères par adjudication. En effet, les visites étant collectives et généralement courtes (entre 1 à 2 heures), il n’est pas toujours évident d’obtenir les réponses à toutes ses questions, se faire accompagner par un professionnel quant à l’état du bien, etc. Aussi, le risque est de découvrir un vice caché après la vente.

Sachant que, dans certains cas, le bien immobilier peut être occupé jusqu’à la vente définitive. Aussi, le bien peut être dégradé entre temps.

Alors, les ventes aux enchères immobilières, bonne ou mauvaise idée ? Il faut bien comprendre la nécessité d’être préparé à la vente et de bien saisir le principe de ce type de vente afin que tout se passe au mieux.

Les ventes aux enchères immobilières : les termes à connaître

Pour terminer notre tour d’horizon des ventes par adjudication, faisons un point sur le vocabulaire spécifique de ce type de vente. Cela vous permettra de mieux en comprendre le fonctionnement et les spécificités.

Adjudication

L’adjudication qualifie la déclaration par laquelle un juge ou un officier public procède à la mise aux enchères d’un bien immobilier et son attribution à l’acheteur qui porte l’enchère la plus élevée. L’acheteur devient donc acquéreur. On l’appelle alors l’adjudicataire. Sur le même principe, l’adjudicateur est la personne chargée d’une adjudication.

Cahier des charges ou cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente correspond au document qui précise les conditions de la vente et toutes les informations relatives au bien mis en vente, soit :

• les renseignements d’urbanisme ;
• les différents diagnostics techniques immobiliers ;
• le procès-verbal de description du bien (notamment pour les ventes aux enchères judiciaires) sur lequel figure un état des lieux effectué par un commissaire de justice (disposition des pièces, état général, conditions d’occupation, identité du syndic, photographies) ;
• la conformité (ou non) aux normes du logement décent pour les biens immobiliers destinés à la location ;
• les modalités de transfert de propriété et d’entrée en jouissance du bien ;
• etc.

Le cahier des conditions de vente est préparé et rédigé par l’organisateur de la vente aux enchères (notaire chargé de la vente, par exemple). Il est consultable chez l’organisateur (office notarial du notaire, au greffe du juge de l’exécution de la saisie immobilière, chez l’avocat poursuivant ou avocat, etc.) ainsi que lors de la visite du bien immobilier.

Vous pouvez aussi consulter le cahier des conditions de vente sur certains sites spécialisés. C’est notamment le cas sur le site Vench lorsqu’il y a un partenariat avec la personne qui se charge de la vente.

Vous comprenez certainement l’importance de demander le cahier des conditions de vente. Celui-ci répond à toutes les exigences relatives à l’information des acheteurs potentiels et vous épargnera toute mauvaise surprise !

CARPA

La CARPA est la Caisse Autonome des Règlements Pécuniaires des Avocats du barreau. Il s’agit d’un organisme Loi 1901 gérant les comptes sur lesquels doivent être enregistrées les sommes reçues par les avocats dans le cadre de leur activité professionnelle.

Pour participer à une vente aux enchères immobilière judiciaire, le chèque de consignation doit être à l’ordre de la CARPA.

Rappelons que le chèque de consignation est un chèque de banque d’un montant représentant un certain pourcentage du prix du bien en vente. Il est demandé à toute personne souhaitant porter des enchères, et ce dès l’inscription à une vente.

Droit de préemption

Qu’importe le type d’achat (ventes aux enchères ou achat classique), il faut savoir que l’État et les communes bénéficient d’un droit de préemption sur le bien (bâtiment et terrain). Cela signifie qu’ils sont alors prioritaires pour l’achat du bien dans le cadre de la réalisation d’opérations d’aménagement urbain.

Ainsi, les collectivités peuvent se substituer au dernier enchérisseur afin d’acquérir un bien immobilier à son prix d’adjudication. Autrement dit, elles peuvent acquérir le bien immobilier au prix de la dernière enchère. Le délai de préemption est de 1 mois après la vente aux enchères immobilière.

Folle enchère ou réitération de la vente

L’adjudicataire dispose d’un délai de deux mois pour payer son achat. S’il ne le fait pas dans les délais légaux et s’il ne peut honorer son enchère (refus d’un prêt bancaire par exemple), alors, la vente est résolue de plein droit. Cela signifie qu’elle est annulée et que le bien sera remis en vente. On parle alors de réitération des enchères ou folle enchère (ancien terme encore utilisé aujourd’hui).

Attention, une telle situation n’est pas profitable à l’adjudicataire en défaut de paiement. En effet, les sommes versées jusqu’ici ne lui seront pas remboursées. De plus, l’adjudicataire défaillant doit verser la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre.

Frais de vente et frais préalables de vente

Bien que notre guide comporte une page dédiée aux frais des ventes aux enchères immobilières, parlons tout de même des frais de vente.

Parmi les frais de vente, on trouve le prix d’adjudication. Il s’agit du prix de vente du bien immobilier après enchères, auquel il faut ajouter les droits de mutation aux services du Trésor, les débours et émoluments de l’avocat ou du notaire et les frais de publicité foncière.

Les frais préalables à la vente, quant à eux, concernent les frais d’organisation et de communication de la vente (publicité presse et web, visites, diagnostics).

Sachez que les frais de vente et les frais préalables à la vente représentent environ 15 % du prix d’adjudication.

Licitation

La licitation consiste à mettre en vente, à l’amiable ou par jugement, un bien en indivision successorale.

Autrement dit, la licitation permet à des personnes détenant un bien en indivision (lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du même bien) de sortir de cette indivision en vendant le bien aux enchères. C’est généralement le cas pour les biens immobiliers provenant d’une succession (héritage) ou dans le cadre d’un divorce quand aucune solution n’a été trouvée.

Ainsi, les propriétaires peuvent se partager le montant de la vente.

Saisie immobilière

La saisie immobilière concerne la vente forcée d’un bien immobilier. Par vente forcée, il faut comprendre que le propriétaire y est contraint. La saisie immobilière intervient à la demande du ou des créanciers (banques, par exemple) afin de se rembourser.

Il s’agit ici des ventes aux enchères immobilières judiciaires. C’est alors le créancier qui fixe la mise à prix.

Surenchère

Il faut savoir que l’adjudicataire (acquéreur) ne devient propriétaire du bien qu’après un délai de 10 jours après les enchères (sauf préemption). En effet, toute personne peut surenchérir dans les 10 jours qui suivent la vente, même si elle n’a pas participé à la vente. L’offre de surenchère doit être supérieure d’au moins 10 % à la dernière enchère.

La surenchère a pour conséquence d’annuler la vente initiale. Une seconde vente sera alors organisée dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Vous trouvez que cela fait beaucoup d’informations à retenir ? Pas de panique, nous vous réexpliquerons tout au fur et mesure de votre lecture de notre guide.

Vous en savez désormais un peu plus sur la procédure des ventes aux enchères. Si tout cela vous paraît complexe, n’oubliez pas que vous êtes accompagné par un avocat ou un notaire durant toute la procédure, exception faite pour les ventes domaniales. Toujours est-il que vous êtes libre de demander des conseils à un professionnel. C’est, d’ailleurs, ce que nous vous recommandons. De plus, vous trouverez de précieuses informations dans les différentes pages de ce guide.