Les ventes aux enchères immobilières en pratique

Vous avez entendu parler des ventes aux enchères immobilières et vous envisagez d’y participer pour tenter de trouver le bien immobilier qui vous correspond. Notre guide pratique de l’acheteur est alors fait pour vous. Ainsi, vous aurez toutes les informations nécessaires pour que l’aventure se passe bien !

Ici, nous nous intéresserons davantage à l’aspect pratique : où trouver des annonces, comment participer à une vente aux enchères, comment fixer son prix maximal, etc. Vous trouverez les informations principales dans cette page. Cependant, nous vous invitons à consulter les pages dédiées à chacune de vos questions pour y trouver une réponse des plus complètes.

C’est parti !

Comment trouver des annonces de ventes aux enchères immobilières ?

Pour participer à ce type de vente, encore faut-il savoir où trouver des ventes aux enchères immobilières. En effet, les annonces d’enchères ne sont pas diffusées dans les supports habituels. Cependant, les enchères immobilières font obligatoirement l’objet d’une publicité légale.

Ainsi, la personne responsable de la vente (notaire, avocat, État) doit publier une annonce officielle dans un journal d’annonces légales ou dans un journal local. Cette annonce doit comporter un ensemble d’informations obligatoires et indispensables pour la vente (type de bien, prix de départ, date et lieu de la vente, coordonnées de la personne chargée de l’opération, etc.). D’autres supports peuvent également être utilisés, notamment en ligne. On fait le point.

1. Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, vous pouvez trouver les annonces au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire dont la vente dépend ou encore sur des sites spécialisés dans ce type de vente, comme Vench.fr.
2. Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières notariales, les annonces sont à l’office notarial du notaire et sur son site internet ou sur des sites spécialisés s'il le souhaite.
3. Enfin, pour les ventes aux enchères immobilières domaniales, le plus simple est de se rendre sur le site officiel des cessions immobilières de l’État.

Quel est le prix de départ des ventes aux enchères immobilières ?

Le prix de départ de la vente, couramment appelé la mise à prix d’une vente aux enchères immobilière, est, comme son nom l’indique, le prix minimal en dessous duquel le bien ne sera pas vendu. Ce prix est défini par des acteurs différents selon le type de vente dont il est question :

• la mise à prix d’une vente aux enchères immobilière notariale est fixée par le vendeur après expertise immobilière et sur avis du notaire chargé de la vente ;
• le prix de départ pour une vente aux enchères immobilière à la suite d’une saisie judiciaire est fixé par le créancier poursuivant et par le juge du tribunal judiciaire pour une vente aux enchères immobilière judiciaire sur licitation ;
• le prix de départ pour une vente aux enchères immobilière domaniale est fixé par un curateur assermenté par l’État.

Le prix de départ des ventes aux enchères immobilières notariales est généralement fixé à 70 % ou 80 % de la valeur du bien sur le marché. Dans le cas des ventes aux enchères judiciaires, le créancier poursuivant fixe habituellement une mise à prix équivalent au montant de la dette à recouvrir. Aussi, il n’est pas rare de trouver des biens vendus à très faible prix en comparaison de leur valeur réelle (parfois à 10 % de leur valeur vénale, ce qui les rend particulièrement attrayants).

Quelles sont les démarches pour participer à une vente aux enchères immobilière ?

Participer à une vente aux enchères immobilière en qualité d’enchérisseur est relativement simple, contrairement à ce que l’on s’imagine souvent.

Tout d’abord, vous devez vous inscrire. Pour cela, il faut contacter la personne chargée de l’organisation de la vente. Celle-ci va s’assurer de la crédibilité de votre participation, notamment d’un point de vue financier. De plus, elle vous demandera de déposer un chèque de consignation.

Le chèque de consignation est une sorte de garantie. Le montant du chèque correspond à un certain pourcentage de la mise à prix du bien (prix de départ) :

• 10 à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères immobilières notariales ;
• 10 % à 20 % pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires (montant minimal de 3 000 €) ;
• 5 % pour les ventes aux enchères immobilières domaniales pour les mises à prix supérieures à 7 500 €.

Si vous ne remportez pas l’enchère, alors le chèque de consignation vous sera restitué.

Bien souvent, un deuxième chèque est également demandé pour les frais préalables liés à l’organisation de la vente. Le montant est variable et connu peu de temps avant la vente (10 jours avant, généralement).

Attention, vous ne pouvez pas enchérir personnellement à une vente aux enchères judiciaire ! Vous devez être représenté par un avocat habilité pour le tribunal qui gère la vente aux enchères. Vous devez alors trouver un avocat en premier lieu.

Bon à savoir : vous n’avez pas besoin de vous inscrire aux ventes aux enchères domaniales. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis.

Le jour de la vente (audience d’adjudication), vous recevrez un badge numéroté une fois sur place (pour une vente notariale). Celui-ci servira à vous identifier rapidement à chaque enchère. Les enchérisseurs font alors une série d’offres toujours plus élevées que la précédente et la vente prend fin lorsqu’il n’y a plus d’enchérisseur.

Comment fixer le prix maximal d’une enchère ?

Savoir comment fixer votre enchère maximale est d’une importance capitale afin de ne pas vous mettre en danger financièrement. En effet, il faut bien prendre conscience que le montant de l’enchère adjugé ne représente pas le coût final du bien. Vous devez prendre en compte les frais annexes liés aux ventes aux enchères immobilières.

Comme nous l’évoquions précédemment, il y a des frais préalables à régler pour l’organisation de la vente. Et, comme nous le disions, le montant fixe n’est connu que plus tardivement, une fois toutes les formalités administratives réalisées. Toujours est-il qu’il faut compter environ 10 000 €.

À cela s’ajoutent des frais complémentaires et variables à l’issue de la vente :

• les droits d’enregistrement (ou droits de mutation) qui correspondent aux taxes prélevées par l’État suite à la vente ;
• les frais de publication foncière ;
• les émoluments de l’avocat (vente aux enchères judiciaires) ou les frais de notaire (ventes aux enchères notariales).

On estime les frais variables à 10 % ou 12 % du prix d’achat du bien (montant de l’enchère adjugée) pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales et à 8 % du prix d’adjudication pour les enchères domaniales. Dans ce dernier cas, il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Vous comprenez donc que vous devez intégrer ces frais au montant final du bien. À partir de là et de votre budget, vous pouvez déterminer votre enchère maximale.

Existe-t-il des risques pour l’acheteur dans une vente aux enchères immobilière ?

Il est légitime de se demander quels sont les risques d’une vente aux enchères immobilière, notamment une fois que l’on a remporté l’enchère. Si la procédure est très strictement encadrée par la loi et donc sécurisée, il faut néanmoins connaître les spécificités de ce type de vente pour éviter tout problème.

L’absence de garanties légales des ventes aux enchères immobilières

L’une des particularités des ventes aux enchères immobilières est l’absence de garanties légales, contrairement à un achat immobilier classique. Ainsi, les ventes aux enchères immobilières ne proposent pas de garantie en cas de vices cachés (défauts non apparents). Il faudra alors être d’autant plus vigilant lors de la visite de bien (visites collectives).

Outre les garanties légales, il faut par ailleurs savoir que les ventes publiques, et donc les ventes aux enchères immobilières, ne bénéficient pas du délai légal de rétractation de dix jours. Cela signifie que si vous remportez l’enchère, vous ne pouvez plus faire marche arrière. Vous avez l’obligation de payer votre achat, et ce dans un délai imparti.

Les pénalités en cas de retard de paiement de l’acheteur

Et attention au défaut de paiement dans les délais impartis, car vous vous exposez à des intérêts de retard calculés sur le prix d’adjudication ainsi qu’à une majoration du taux d’intérêt si le paiement intervient plus de 4 mois après l’audience d’adjudication.

Aussi, notez bien que, en tant qu’acquéreur, vous devez vous acquitter du montant total de votre achat (montant de l’enchère et frais annexes) dans un délai de :

• 30 jours pour une vente aux enchères immobilière domaniale ;
• 45 jours pour une vente aux enchères immobilière notariale ;
• 60 jours pour une vente aux enchères immobilière judiciaire.

Enfin, si vous ne pouvez pas payer le montant total de la vente, le bien est remis en vente (folle enchère ou réitération) et vous perdez toutes les sommes versées. En outre, l’acquéreur en défaut de paiement a l’obligation de payer la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moins élevé.

Mais dans une telle situation, comment annuler une vente aux enchères immobilière pour éviter le pire, vous demandez-vous ? Hélas, il n’est tout simplement pas possible d’annuler une vente aux enchères immobilière dès lors que vous avez remporté le bien.  

Le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières peut générer de l’inquiétude lorsque l’on y participe pour la première fois. Dans la mesure où les ventes aux enchères immobilières judiciaires et notariales sont les plus fréquentes, sachez que vous serez accompagné par votre avocat ou le notaire chargé de la vente. Toujours est-il, vous avez ici l’ensemble des informations à connaître.

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