Fixer l'enchère maximale des ventes aux enchères immobilières

Poursuivons notre guide pas-à-pas des ventes aux enchères immobilières avec un point important auquel il faut bien réfléchir avant de participer aux enchères immobilières : comment fixer son enchère maximale ?

Vous n’êtes pas sans savoir que le bien immobilier est remporté par l’enchérisseur qui émet l’enchère la plus élevée. Aussi, il est facile de se laisser emporter par l’émotion, le feu de l’action ou par un coup de cœur au cours d’une vente aux enchères immobilières. Et malheureusement, cela n’est pas sans conséquence par la suite.

C’est pourquoi il est indispensable de fixer un prix maximal afin de savoir jusqu’à quel prix il est possible d’enchérir sans prendre de risque. On vous explique comment fixer le montant maximal de votre enchère simplement.

Comment fixer son enchère maximale aux enchères immobilières : les coûts à prendre en compte

Nul besoin de vous expliquer qu’il est essentiel de prendre contact avec sa banque pour obtenir un accord de principe validant le plan de financement. Cette démarche vous permet de préparer un budget sécurisé, mais également d’identifier votre budget maximal.

Précisons d’entrée de jeu qu’il n’est pas possible d’insérer une clause suspensive d’acceptation d’un prêt bancaire dans le cadre des ventes aux enchères immobilières. Vous devez donc avoir la certitude que votre banque vous suit. Vous ne pourrez pas faire marche arrière si vous remportez la vente.

Mais cela ne suffit pas à déterminer votre enchère maximale. En effet, des frais annexes s’ajoutent au montant du bien adjugé. Ils doivent, en conséquence, être déduits de votre budget disponible pour la vente.

Les frais fixes à prendre en compte pour fixer son enchère maximale

Ces frais supplémentaires sont de natures différentes : des frais fixes et des frais variables. Pour faire simple, les frais fixes correspondent à tout ce qui concerne l’organisation des ventes aux enchères :

• rémunération du commissaire de justice (ventes aux enchères immobilières judiciaires) ;
• réalisation des diagnostics techniques obligatoires pour la vente d’un bien immobilier ;
• frais de publicité légale.

De manière générale, on considère que le montant des frais fixes pour une vente immobilière aux enchères est d’environ 10 000 €. Le montant réel est communiqué par l’organisateur de la vente dans les dix jours avant l’audience d’adjudication (vente).

Les frais variables à prendre en compte pour fixer son enchère maximale

Les frais variables, comme leur nom l’indique, sont… variables ! Cela signifie que leur montant dépend du prix d’achat adjugé lors de la vente par adjudication. Les frais variables font référence aux :

• droits d’enregistrement (ou droits de mutation) qui incluent les taxes prélevées par l’État suite à la vente ;
• frais de publication foncière ;
• émoluments de l’avocat (vente aux enchères judiciaires) ou du notaire (ventes aux enchères notariales).

De manière générale, on estime les frais variables à 10 % à 15 % de frais supplémentaires indexés sur le prix d’achat du bien pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales. Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières domaniales, il faut compter environ 8 % du prix d’adjudication, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Outre les frais supplémentaires inhérents aux ventes aux enchères immobilières, n’oubliez pas de prendre en compte les coûts liés aux travaux à prévoir : rénovation partielle ou complète, simple rafraichissement, etc. Ces coûts devront également être financés.

Enfin, il est conseillé de prévoir une marge de manœuvre financière dans le cadre des ventes aux enchères judiciaires lorsque le bien est occupé. En effet, il est possible que l’ancien propriétaire reste dans le logement le temps que l’expulsion légale ait lieu (délai raccourci par rapport à une expulsion classique). De plus, il est possible de lui proposer une certaine somme d’argent pour qu’il parte de son gré (à l’amiable) et donc plus rapidement.

Quels sont les critères pour fixer son enchère maximale lors d’enchères immobilières ?

Votre situation vous permet de bénéficier d’un bon plan de financement et d’obtenir l’accord de principe de votre banque, super ! Pour autant, votre budget maximal ne doit pas forcément correspondre à votre enchère et aux frais à prévoir. En effet, cela peut paraître évident, mais votre enchère maximale doit correspondre au maximum à la valeur du bien pour que la vente soit intéressante, voire être moins chère pour faire une meilleure affaire.

C’est pourquoi il faut être particulièrement attentif lors de la visite du bien immobilier mis en vente. Généralement, la personne chargée de la vente organise une à trois sessions de visites. Ces dernières sont collectives, mais il est possible de poser des questions sur le bien. En outre, le cahier des conditions de vente vous fournit un ensemble d’informations détaillées sur l’état du bien.

L’enchère maximale doit donc permettre de proposer un prix d’achat qui semble juste au regard de l’état du bien et de la copropriété :

• travaux à prévoir ;
• défauts contraignants ;
• diagnostics techniques ;
• certificats liés à la loi Carrez ;
• servitudes éventuelles ;
• historique de propriété ;
• etc.

Comment fixer son enchère maximale aux enchères immobilières : exemple

Rien de mieux qu’un exemple pour illustrer ce qui précède.

Vous avez donc repéré un bien immobilier qui vous intéresse. La première chose à faire est alors de prendre rendez-vous avec votre banque pour vérifier votre solvabilité et voir le plan de financement que celle-ci peut vous proposer. Admettons que votre budget maximal est de 200 000 € (apports personnels + crédit bancaire).

Il vous faut à présent estimer la valeur du bien immobilier. Pour cela, n’hésitez pas à consulter des annonces immobilières de biens similaires (superficie, zone géographique, état du bien, etc.), comme les sites DVF et Pappers immobilier qui permettent de consulter les prix de vente des biens aux alentours. La visite du bien vous permettra également d’identifier les travaux à prévoir.

Admettons que vous estimez le bien aux enchères à 120 000 €. Partons du postulat que le montant des travaux à prévoir s’élève à 20 000 €.

Il convient maintenant de prendre en compte les frais annexes, soit environ 10 000 € pour les frais fixes. Quant aux frais variables, partons sur une base de 12 % du prix d’adjudication du bien (fourchette haute pour une vente aux enchères notariale ou judiciaire). Le montant des frais variables s’élève donc à 14 400 € (12 % de 120 000 €). Il faut en conséquence prévoir approximativement 25 000 € de frais supplémentaires.

Aussi, le coût final du bien est de 145 000 € auquel on ajoute 20 000 € de travaux, soit 165 000 €. Votre budget maximal étant de 200 000 €, vous pouvez donc augmenter le montant de votre enchère maximale. Mais attention à bien refaire le calcul des frais variables avec cette nouvelle donnée et d’ajouter les frais fixes. En outre, gardez-vous une marge de manœuvre en cas de sous-estimation des travaux.

Cependant, rappelons que l’intérêt des ventes aux enchères est d’acheter un bien moins cher qu’en vente traditionnelle. Aussi, vous n’avez aucun intérêt à l’acheter au-dessus du prix du marché.  

Vous avez à présent toutes les informations nécessaires pour fixer le montant de votre enchère maximale. À vous de trouver le bon compromis pour avoir une chance de remporter le bien sans pour autant acheter le bien trop cher ou vous mettre en danger financièrement.

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Où trouver des ventes aux enchères immobilières ?
• Ventes aux enchères immobilières : qu’est-ce que la mise à prix ?
• Comment participer aux ventes aux enchères immobilières ?
• Quels sont les risques d'une vente aux enchères immobilière ?
• Comment annuler une vente aux enchères immobilière ?
• Quels sont les frais des ventes aux enchères immobilières ?