Les risques des ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières sont strictement encadrées par la loi. Ainsi, les acheteurs et les vendeurs sont relativement bien protégés, du moins dans le cadre d’une vente amiable (vente aux enchères immobilière domaniale ou notariale).

En effet, les propriétaires des biens immobiliers mis en vente aux enchères judiciaires se sont vus saisis de leur bien. Aussi, ils ne sont pas protégés et, aux termes de la vente, ils seront expulsés de leur logement. Ce qui peut générer quelques risques.

Mais d’autres risques peuvent également exister lorsque l’on remporte une vente aux enchères. C’est pourquoi il faut en être informés pour s’en protéger au maximum.

L’absence de garanties légales d’une vente aux enchères immobilière

Les biens vendus aux enchères ne bénéficient généralement pas des mêmes garanties que les ventes classiques. C’est notamment le cas de la garantie des vices cachés. Cela signifie que l’acheteur prend le risque d’acquérir un bien sans garantie contre les défauts non apparents.

Cela est d’autant plus vrai dans le cadre d’une vente forcée (vente aux enchères immobilières judiciaires). L’acquéreur n’est pas protégé par les garanties légales, comme l’obligation d’information du vendeur (Code civil, article 1112-1), le devoir de conseil du notaire (Jurisprudence, Code civil, article 1240), ou la garantie des vices cachés (Code civil, article 1649).

Dans la mesure où les visites sont collectives et ne durent habituellement qu’une heure, il n’est pas toujours simple de détecter des anomalies. Enfin, il faut savoir que l’enchérisseur ayant remporté la vente (adjudicataire) ne bénéficie pas non plus du délai légal de rétractation de dix jours, et ce qu’importe la nature de la vente aux enchères immobilières.

Le défaut de paiement de l’acquéreur dans les délais impartis

L’enchérisseur qui remporte la vente aux enchères doit s’acquitter du montant total de son achat dans un délai imparti. Ainsi, à compter de 10 jours après l’audience de vente (période de surenchère), l’acquéreur dispose de :

• 30 jours pour une vente aux enchères immobilière domaniale ;
• 45 jours pour une vente aux enchères immobilière notariale ;
• 60 jours pour une vente aux enchères immobilière judiciaire.

Passé les délais de paiement, l’acquéreur est redevable des intérêts au taux légal calculés sur le prix d’adjudication.

Prenons l’exemple d’une vente aux enchères immobilière judiciaire. Tout d’abord, il faut savoir que le taux légal applicable aux particuliers est plus important que le taux légal applicable aux professionnels et aux sociétés. Il est d’environ 3,11 % pour les particuliers et d’environ 0,84 % pour les professionnels. Sachant que le taux est mis à jour chaque trimestre.

Si le paiement intervient plus de 4 mois après l’audience d’adjudication, alors, le taux est majoré de 5 points, soit 8,11 % pour reprendre notre exemple ci-dessus.

Enfin, si l’adjudicateur ne parvient pas à payer le montant final de la vente, alors les sanctions sont d’autant plus lourdes. En effet, le bien est remis en vente. L’adjudicataire perd les sommes déjà versées (notamment le montant de la consignation et les frais préalables) et il est tenu de payer la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moins élevé.

Vous comprenez donc l’importance de s’assurer de sa solvabilité et du fait de bénéficier d’un accord de principe de la banque en cas de financement par crédit bancaire, et ce avant même de participer à la vente aux enchères.

La dégradation du bien par le débiteur saisi (ventes forcées)

Dans le cadre d’une vente forcée (ventes aux enchères immobilières judiciaires), le propriétaire est saisi de son bien. Ce dernier est mis en vente aux enchères afin de rembourser un créancier. La procédure judiciaire étant lancée par ledit créancier.

Il faut alors bien comprendre que l’acte de saisie rend l’immeuble indisponible. Cependant, le débiteur (propriétaire dont le bien a été saisi) continue à occuper les lieux jusqu’à la vente définitive. La vente définitive vaut titre d’expulsion de l’ancien propriétaire.

Il n’est donc pas impossible que le débiteur agisse de manière malveillante afin de nuire à la vente forcée : dégradations, vente en dehors de la procédure, conclusion d’un bail, par exemple.

Néanmoins, rassurez-vous, car le législateur a mis en place certaines sanctions destinées à limiter le pouvoir de nuisance du débiteur. Autrement dit, ces sanctions ont pour rôle de protéger le bien immobilier saisi. Ainsi, les agissements malveillants de la part du débiteur peuvent être punis de trois ans d’emprisonnement et de 375 000 euros d’amende (article 314-6 du Code pénal).

En outre, dans certains cas, le créancier via son avocat poursuivant peut demander l’expulsion immédiate du débiteur pour cause grave. Cela signifie que ce dernier doit quitter les lieux dès lors que le jugement du tribunal judiciaire décide de la saisie du bien immobilier (article L321-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

Si des dégradations sont constatées, une action en responsabilité peut être engagée contre le débiteur saisi. Cela signifie qu’il sera redevable du montant des dégradations, sauf évidemment si ce dernier n’est pas solvable et/ou que le montant de la vente ne suffit pas à couvrir les dommages (article 1240 du Code civil).

Enfin, dans le cas où le débiteur signe un contrat de location entre la saisie immobilière et la vente définitive, le créancier ou l’acquéreur ne sont alors pas tenus de respecter le contrat de location (article L321-4 du Code des procédures civiles d’exécution).

Cependant, nombreux sont les cas de vente forcée où tout se passe bien. Aucune dégradation ou aucun acte malveillant n’est à déplorer.

Rappelons que le propriétaire est dépossédé de son bien immobilier. Que celui-ci est généralement vendu bien en dessous du prix du marché et que la vente équivaut à un titre d’expulsion. La plupart des acquéreurs peuvent ne pas bien vivre cette situation.  

Si les ventes aux enchères immobilières permettent de faire de bonnes affaires et de trouver des biens atypiques, il faut tout de même avoir connaissance des risques lorsque l’on remporte la vente. C’est pourquoi il est indispensable de bien connaître le fonctionnement de ce type de vente et la loi inhérente pour éviter les pièges et sécuriser son achat. En effet, le risque peut venir d’un débiteur saisi, mais également d’un acquéreur non avisé.

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