Les frais des ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières répondent à un processus bien défini et légalement encadré. Pour autant, elles ont des similitudes avec les ventes immobilières classiques, comme les frais supplémentaires à prévoir en plus du prix du bien. Mais ces frais sont trop souvent oubliés ou sous-estimés. Et, vous allez le voir, ils sont suffisamment conséquents pour ne pas être ignorés.

Frais préalables, frais d’adjudication, émoluments de l’avocat ou frais de notaire, on vous explique tout cela dans le détail. Et, en bonus, nous vous réservons un cas pratique pour vous aider à tout comprendre. Alors c’est parti !

Les frais préalables des ventes aux enchères immobilières

Les frais préalables correspondent aux divers frais engagés par l’avocat ou le notaire en charge de la vente pour l’organiser selon les obligations légales.

Pour faire simple, les frais fixes correspondent à tout ce qui concerne l’organisation des ventes aux enchères :

• rémunération du commissaire de justice (ventes aux enchères immobilières judiciaires) pour la rédaction du procès-verbal de description du bien, la visite du bien, etc. ;
• réalisation des diagnostics techniques obligatoires pour la vente d’un bien immobilier ;
• frais de publicité légale obligatoire.

Les frais préalables sont fixes, car ils correspondent à des frais administratifs. De manière générale, on considère que le montant des frais préalables pour une vente immobilière aux enchères est d’environ 10 000 €. Le montant réel est communiqué par l’organisateur de la vente dans les dix jours avant l’audience d’adjudication (vente).

Les frais d’adjudication des ventes aux enchères immobilières

Les frais d’adjudication sont des frais supplémentaires qui interviennent après la vente. Ils sont variables et dépendent du prix d’achat adjugé lors de la vente par adjudication.

Les droits d’enregistrement (ou droits de mutation) correspondent aux taxes prélevées par l’État suite à la vente pour l’enregistrement du changement de propriété. Le taux est de 5,81 % du prix d’adjudication.

Ils se répartissent en 3 taxes.

1. Une taxe départementale est à payer à l’administration fiscale, mais elle est destinée aux collectivités locales. C’est le conseil départemental (donc chaque département) qui fixe le taux applicable. Celui-ci doit être compris entre 3,80 % et 4,50 %. Ainsi, il est de 4,50 % dans tous les départements, sauf pour l’Indre, le Morbihan et Mayotte où il est de 3,80 %.
2. Une taxe communale dont le taux est de 1,20 % du montant de l’adjudication.
3. Une taxe collectée pour l’État, appelée « droit d’assiette », est, quant à elle, calculée sur le droit d’enregistrement à hauteur de 2,37 % et non sur le prix de l’adjudication.

Bon à savoir : Le droit d'enregistrement est réduit à 0,715 % pour les professionnels marchands de biens à condition que le bien immobilier soit revendu dans les 5 ans suivant l'achat. (Art 1115 du CGI). À cela s’ajoutent d’autres frais :

• frais de publication foncière (0,10 % sur le prix d’adjudication) ;
• frais de radiation des inscriptions antérieures auprès du Service de la publicité foncière (800 € en moyenne) ;
• les frais de notaire pour la constitution du titre de propriété (entre 200 € et 500 €).

Les frais de la vente ne comprennent pas le coût de l’éventuelle procédure d’expulsion dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires. En effet, l’adjudication vaut titre d’expulsion. Mais si l’occupant reste dans le bien immobilier malgré tout, alors vous devrez lancer une procédure d’expulsion et supporter les frais d’huissier inhérents.

Enfin, il faut savoir que si vous avez recours à un prêt bancaire pour financer l’achat du bien, alors il vous faudra prévoir des frais notariés d’inscription au profit de l’organisme de financement du privilège de denier ou d’hypothèque.

Bien évidemment, il faut également prendre en compte les émoluments de l’avocat (vente aux enchères judiciaires) ou les frais de notaire (ventes aux enchères notariales).

Les émoluments de l’avocat et les frais de notaire

Les émoluments de l’avocat sont à payer dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, avocat poursuivant (côté créancier) et avocat adjudicataire (côté acheteur). Le montant des émoluments est proportionnel au prix de vente et résulte d’un barème dégressif par palier fixé par décret :

• de 0  € à 6 500 € : 7 256 % ;
• de 6 500 € à 17 000 € : 2 993 % ;
• de 17 000 € à 60 000 € : 1 995 % ;
• 60 000 € et + : 1 497 %.

Ainsi, pour un bien adjugé vendu à 200 000 €, les émoluments de l’avocat se calculent de la manière suivante :

• 6 500 x 7 256 % = 471,64 € ;
• (17 000 - 6501) x 2 993 % = 314,27 € ;
• (60 000 - 17 001) x 1 995 % = 857,83 € ;
• (200 000 - 60 000) x 1 497 % = 2 095,8 €.

Les émoluments d’avocat s’élèveraient donc à 3 739,54 €. Ils sont répartis selon la règle des 3/4 - 1/4. L’avocat poursuivant en perçoit les trois quarts et l’avocat de l’adjudicataire en perçoit le quart restant.

Concernant les frais de notaire (ventes aux enchères notariales), ils représentent, en moyenne, 2 % du prix d’adjudication.

Bon à savoir : en cas de surenchère ou de droit de préemption, des honoraires complémentaires seront à payer.

Ainsi, le montant des frais fixes liés à l’organisation de la vente est, en moyenne, de 10 000 €. Concernant les frais à l’issue de l’adjudication (frais de notaire et émoluments d’avocat inclus), on les estime à 10 % ou 12 % indexés sur le prix d’achat du bien pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales.

En revanche, en matière de ventes aux enchères immobilières domaniales, il faut compter environ 8 % du prix d’adjudication, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Les frais des ventes aux enchères immobilières : cas pratique

Prenons un exemple pour vous aider à y voir plus clair. Pour un bien adjugé vendu au prix de 200 000 € (prix d’adjudication) lors d’une vente aux enchères immobilière judiciaire, il faut donc prévoir un total de 26 860 € de frais :

• environ 10 000 € de frais préalables à la vente ;
• 11 620 € de droits de mutation (5,81 % du montant de l’adjudication) ;
• 200 € de frais de publication foncière (0,10 % sur le prix d’adjudication) ;
• 800 € de frais de radiation des inscriptions antérieures auprès du Service de la publicité foncière ;
• 500 € (fourchette haute) de frais de notaire pour la constitution du titre de propriété (entre 200 € et 500 €) ;
• 3 739,54 € d’émoluments d’avocats.

Ainsi, le montant total de la vente aux enchères s’élève à 226 860 €.  

Sur le budget global destiné à l’achat du bien immobilier aux enchères, les frais annexes ne représentent, en soi, pas grand-chose (environ 13,50 %, tous frais confondus). Pour autant, le fait de ne pas les prendre en compte ou de les sous-estimer pourrait entraîner de fâcheuses conséquences au moment du paiement. Vous pourriez vous retrouver dans l’incapacité de payer l’intégralité du bien.

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Où trouver des ventes aux enchères immobilières ?
• Ventes aux enchères immobilières : qu’est-ce que la mise à prix ?
• Comment participer aux ventes aux enchères immobilières ?
• Ventes aux enchères immobilières : comment fixer son enchère maximale ?
• Quels sont les risques d’une vente aux enchères immobilière ?
• Comment annuler une vente aux enchères immobilière ?