Comment annuler une vente aux enchères immobilière après adjudication ?

Vous avez remporté une enchère dans le cadre d’une vente aux enchères immobilières et vous souhaitez faire marche arrière ? Vous souhaitez participer à une vente aux enchères immobilière et vous souhaitez être parfaitement renseigné pour éviter toute mauvaise surprise ? Ici, nous répondons à une question assez fréquente : comment annuler une vente aux enchères immobilière lorsque l’on a remporté l’enchère ?

Hélas, ce n’est pas possible ! Les ventes aux enchères immobilières ne sont pas soumises au droit de rétraction (excepté les ventes entièrement dématérialisées). Une fois que le bien immobilier est adjugé, l’enchérisseur qui a remporté la vente à l’obligation de payer le bien. On vous explique tout cela.

L’obligation de l’acheteur à payer le bien immobilier

Comme nous le mentionnions, les ventes aux enchères publiques ne sont pas soumises au droit de rétraction (article L221-28 Code de la consommation).

Le droit de rétraction permet aux acheteurs d’un bien ou service de réfléchir aux conditions de l’acquisition et leur offre la possibilité de renoncer à cet achat sans pénalités. Lors de l’acquisition d’un bien immobilier de manière classique, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente.

L'adjudicataire a donc l’obligation de payer le prix d’adjudication (prix de vente adjugé), et ce dans un délai maximal. Celui-ci varie en fonction du type d’enchères :

• 30 jours au plus tard après la vente pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires.

Passé ce délai, l’acquéreur est redevable des intérêts au taux légal calculés sur le prix d’adjudication. Si le paiement intervient plus de 4 mois après l’audience d’adjudication, alors, des pénalités sont infligées et majorées.

Et si l’acheteur est dans l’incapacité de payer ? Le bien est remis en vente. On parle alors de réitération de la vente (anciennement folle enchère). Aussi, vous pouvez, en quelque sorte, annuler la vente aux enchères immobilière en vous déclarant dans l’incapacité de payer le bien. Mais cela n’est pas conséquences financières.

La réitération de la vente aux enchères immobilière

La réitération d’une enchère, autrefois appelée folle enchère, est donc un processus par lequel une vente aux enchères est annulée puis relancée lorsque l’adjudicataire initial n’a pas pu payer le montant final (prix adjugé et frais annexes) ou qu’il ne respecte pas le délai de paiement légal.

La réitération des enchères se fait sur sollicitation du créancier poursuivant, du vendeur, voire de l’acheteur. La remise en vente est réalisée dans les mêmes conditions que la première vente. Le demandeur, quel qu’il soit, doit avant tout réclamer un certificat constatant la non-consignation du prix et le non-paiement des frais taxés.

Ce document permet au demandeur (créancier le plus souvent) de demander la réitération de la vente. L’adjudicataire peut contester le certificat de non-consignation dans un délai de 15 jours après sa signification. L’appel de cette décision est strictement encadré par les articles R. 322-67 et R. 322-68 du Code des procédures civiles d’exécution. Passé ce délai, la procédure de réitération se poursuit.

Ainsi, une nouvelle audience est organisée. Autrement dit, le bien immobilier est de nouveau mis aux enchères. Le prix de départ peut rester le même ou être ajusté selon les circonstances. Le reste de la procédure suit les mêmes règles que la mise en vente initiale (publicité, visite, etc.).

Les conséquences de la réitération de la vente pour l'acheteur initial

Les conséquences financières de la réitération de la vente aux enchères immobilière peuvent être lourdes pour l’adjudicataire en défaut de paiement. En effet, l’article L.322-12 du Code des procédures civiles d’exécution précise que « l’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées ».

Pour être clair, l’adjudicataire défaillant doit s’acquitter de :

• la différence entre le prix de la première enchère et la seconde si le prix adjugé est moins élevé ;
• les frais de la première enchère (entre 5 000 € et 15 000 €) ;
• les frais de réitération (publicité, commissaire de justice, etc.) ;
• les intérêts de retard de paiement dus, sachant qu’ils s’appliquent jusqu’au jour de l’audience de remise en vente.

Il faut également savoir que l’adjudicataire défaillant perd les dépôts versés lors de la première adjudication : chèque de consignation, frais préalables à la vente et montant déjà versé.

Prenons un exemple :

• l’adjudicataire a versé uniquement 10 % de consignation (frais préalables de la 1ʳᵉ vente aux enchères) ;
• le montant de la première adjudication (l’enchère de l’adjudicataire ayant remporté la vente) est de 200 000 € ;
• le montant de la 2ᵉ adjudication (réitération de la vente) est de 180 000 €.

Alors, l’adjudicataire défaillant devra donc payer les frais préalables de la réitération de la vente, soit entre 5 000 € et 10 000 €, ainsi que la différence de prix entre les deux enchères, soit 20 000 € et les intérêts de retard de paiement dus.

Vous comprenez donc que le défaut de paiement est sévèrement sanctionné et que la réitération de la vente l’est tout autant. 

Ainsi, il n’est pas possible pour un acheteur d’annuler une vente aux enchères immobilière. Une fois la vente remportée, il doit payer le bien immobilier et les frais annexes. Si la finalité de la procédure de réitération de la vente revient à l’annulation de l’adjudication, les conséquences pour l’adjudicataire défaillant sont lourdes. Ce n’est donc pas la meilleure solution. C’est pourquoi il est essentiel de bien calculer son enchère maximale pour s’assurer de pouvoir payer et de valider son plan de financement bien avant la vente.

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