Qu'est-ce que la mise à prix des ventes aux enchères immobilières ?

Poursuivons notre guide pas-à-pas des ventes aux enchères immobilières en abordant une notion fréquente dans ce type de vente : la mise à prix. Il s’agit du prix de départ de la vente aux enchères du bien immobilier. La mise à prix ne doit pas être confondue avec le prix de réserve. Mais nous vous expliquerons la différence dans ce qui suit.

De plus, il faut savoir que le montant de la mise à prix est fixé par des personnes différentes en fonction du type de vente (vente notariale, vente judiciaire ou vente domaniale). C’est parti, on vous explique tout cela !

Définition de la mise à prix des ventes aux enchères immobilières

La mise à prix correspond au prix de départ des enchères immobilières. La première enchère doit donc être d’un montant supérieur à la mise à prix. Vous comprenez alors qu’il ne s’agit pas du prix final (prix d’adjudication), sauf dans certains cas, lorsqu’il y n’a pas d’enchère.

En effet, dans le cadre des ventes aux enchères judiciaires sur une saisie immobilière, c’est le créancier poursuivant qui est déclaré adjudicataire en l’absence d’enchérisseur. C’est pourquoi il est intéressant de fixer une mise à prix relativement basse, contrairement aux autres types de ventes aux enchères immobilières.

De plus, il faut savoir que la mise à prix ne correspond pas à la valeur réelle du bien immobilier mis en vente aux enchères. Le rôle de la mise à prix est de rendre la vente attractive pour les enchérisseurs. Par « attractive », il faut ici entendre que le but est d’attirer le plus grand nombre possible de potentiels acheteurs. De fait, c’est aussi une opportunité pour réaliser une bonne affaire et dénicher un bien atypique.

Dans le cadre des ventes aux enchères sur saisie immobilière, le rôle de la mise à prix est également de protéger le créancier poursuivant puisqu’il peut être déclaré adjudicataire à défaut d’enchère. Comme nous allons le voir, dans une telle situation, c’est à lui de fixer le montant de la mise à prix. Dans tous les cas, pour qu’une vente aux enchères immobilière reste attractive, il est généralement admis de fixer une mise à prix d’un montant inférieur de 30 % à 40 % du prix du marché (montant expertisé).

Enfin, précisons qu’il n’est pas obligatoire de fixer une mise à prix dans le cadre des ventes aux enchères notariales. En effet, le propriétaire qui souhaite vendre à l’amiable son bien, sur conseil de son notaire, peut choisir de ne pas fixer de mise à prix de départ. Il fixe dans ce cas un prix de réserve. Le prix de réserve correspond au montant en dessous duquel il n’accepte pas de vendre son bien.

Bon à savoir : les ventes aux enchères judiciaires (ventes forcées) ne peuvent pas faire l’objet d’un prix de réserve. En revanche, la mise à prix est obligatoire.

Qui fixe la mise à prix du bien immobilier ?

Comme nous l’évoquions, la personne qui fixe la mise à prix varie en fonction du type de vente aux enchères :

• le prix de départ est fixé par le vendeur après expertise immobilière dans le cadre des ventes aux enchères immobilières notariales ;
• la mise à prix est déterminée par un curateur assermenté par l’État pour les ventes aux enchères immobilières domaniales ;
• la mise à prix est fixée par le créancier poursuivant dans les cas d’une vente aux enchères immobilière pour saisie judiciaire.

Comme nous le précisions, la fixation d’une mise à prix est obligatoire pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires. C’est que le Code des procédures civiles d’exécution qui fixe les grands principes. Il précise notamment que :

« Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. À défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant. Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale. »

Cela signifie que le créancier qui souhaite se faire rembourser ses dettes (une banque ayant octroyé un crédit bancaire immobilier, par exemple) est libre de choisir le montant de la mise à prix. Généralement, celui-ci correspond au montant du crédit qui reste à payer ainsi que des échéances non payées.

Aussi, le débiteur peut demander à modifier le montant de la mise à prix auprès du juge du tribunal judiciaire. Cela peut se comprendre lorsque la somme à rembourser est nettement inférieure à la valeur du bien immobilier. Alors, dans une telle situation, le créancier sera déclaré adjudicataire du bien en l’absence d’enchère pour le montant de la mise à prix qu’il a fixé, même si le juge a augmenté ce montant à la demande du débiteur (Cour de cassation, chambre civile du 12 avril 2018).

Dans le cadre d’une vente aux enchères sur licitation, le bien reste en indivision s’il n’y a pas d’enchérisseur.

Comment est fixée la mise à prix d’un bien aux enchères immobilières ?

Le montant de la mise à prix est donc fixé librement par le créancier poursuivant (ou par son avocat ou le juge du tribunal judiciaire).

Néanmoins, dans le cas d’une vente aux enchères judiciaires (vente forcée de propriétés saisies par la justice au cours de liquidations, de saisies ou de partages judiciaires), la mise à prix se situe généralement autour de 30 % à 40 % de la valeur du bien sur le marché. Elle doit au moins couvrir le montant de la créance.

En revanche, la mise à prix d’un bien immobilier mis en vente au cours d’une enchère à l’amiable (vente domaniale ou notariale) est plus élevée. Toutefois, elle reste en dessous de la valeur du bien sur le marché immobilier. Le montant de la mise à prix correspond le plus souvent à 70 % ou 80 % de la valeur réelle estimée du bien.

Pour autant, la mise à prix demeure plus libre et le vendeur peut indiquer lui-même le montant qu’il souhaite appliquer comme prix de départ.

Ainsi, la mise à prix n’est obligatoire que pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires (ventes forcées). C’est au créancier ou à l’avocat le représentant de fixer le montant du prix de départ (généralement celui de la créance en cours). Dans la cadre des ventes notariales ou domaniales, c’est le propriétaire qui décide du prix de départ (ou du prix de réserve s’il le souhaite). Le montant de la mise à prix est généralement de 30 % à 40 % de la valeur du bien pour les ventes forcées et de 75 % à 80 % pour les ventes volontaires.

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