Le guide pour se préparer aux ventes aux enchères immobilières

Quel meilleur conseil vous donner pour acheter un bien en vente aux enchères immobilières que celui de vous préparer comme il se doit à ce qui vous attend ?

En effet, avant de vous rendre à la vente le jour de l’audience, vous devez passer par certaines étapes. Ces étapes sont importantes pour que tout se passe bien pour vous et votre projet. Ne négligez pas les conséquences d’une vente aux enchères mal préparée ! Si vous les ignorez encore, pas de souci, on en parle ici.

Financement du bien, solvabilité, cahier des conditions de vente, visite du bien, choix de l’avocat, etc., on fait le point sur toutes les étapes qui vous mèneront à la réussite !

Constituer votre financement pour la vente aux enchères immobilière

Nous vous recommandons vivement de trouver un financement avant la vente aux enchères immobilière ! Par là, nous n’entendons pas simplement faire des calculs dans votre coin et estimer le montant du crédit auquel vous pourriez prétendre. Non, vous devez idéalement avoir un accord de principe de la part de votre banque.

En effet, vous n’avez pas les mêmes sécurités dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière qui est régie par le Code civil au titre des ventes publiques. Ainsi, vous ne pouvez bénéficier de la clause suspensive d’acceptation du crédit bancaire ni même d’un délai de rétractation.

Pour dire les choses différemment, dès lors que vous remportez l’enchère, vous êtes dans l’obligation de payer le montant de l’enchère ainsi que l’ensemble des frais annexes. C’est pourquoi vous devez être sûr d’avoir le financement nécessaire avant de participer à la vente et de porter des enchères.

Vous devez savoir que si vous vous retrouvez dans l’incapacité de payer, le créancier ou le vendeur peut demander la réitération de la vente, c’est-à-dire la remise en vente du bien. Les conséquences financières peuvent être désastreuses pour vous, car vous devrez payer :

• la différence entre le prix de votre enchère et le prix adjugé lors de la seconde vente s’il est moins élevé ;
• les frais d’organisation de la première vente aux enchères, celle que vous avez remportée, soit entre 5 000 € et 15 000 € ;
• les frais d’organisation de la 2e vente, soit entre 5 000 € et 15 000 € ;
• les intérêts de retard de paiement dus, qui s’appliquent jusqu’au jour de l’audience de remise en vente (nous en parlons juste après).

Vous devez également savoir que l’adjudicataire défaillant (vous) perd toutes les sommes versées lors de la vente initiale.

En outre, assurez-vous également des conditions de déblocage votre prêt bancaire et du temps nécessaire pour recevoir les fonds. Comme évoqué ci-dessus, tout retard de paiement entraîne des pénalités.

En effet, le paiement dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière doit intervenir dans un délai maximal de :

• 30 jours au plus tard pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires.

Tout retard de paiement entraîne alors le paiement d’intérêts au taux légal. Le montant est calculé sur le prix d’adjudication. Après 4 mois de retard de paiement, des pénalités majorées interviennent. Le retard du déblocage de votre emprunt bancaire peut donc rapidement vous coûter cher !

Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, vous pouvez demander une attestation d’adjudication à votre avocat. En effet, votre banque peut attendre la levée d’hypothèque sur le bien avant de débloquer vos fonds. Or, la levée d’hypothèque n’intervient que lorsque vous aurez payé le bien immobilier.

S’assurer de sa solvabilité auprès de sa banque

Vérifier sa solvabilité avant les ventes aux enchères immobilières rejoint le point précédent, car vous ne pourrez pas bénéficier d’un crédit bancaire si vous n’êtes pas solvable.

En effet, la solvabilité d’une personne correspond à sa capacité à payer ses dettes sur le court, moyen et long terme. Ce critère détermine donc votre capacité d’emprunt. Pour cela, une banque prend en compte différents critères.

1. Vos revenus (salaires, pensions, rentes, etc.) : attention, dans le cadre de vos revenus, la banque prend en compte uniquement la rémunération déclarée dans votre avis d’imposition. Si vous êtes entrepreneur, les avantages en nature pris en charge par votre entreprise ne sont pas considérés. De plus, vos revenus doivent être fixes et réguliers.
2. Un reste à vivre suffisant, c’est-à-dire ce qu’il vous reste chaque mois une fois les charges fixes et les mensualités de crédit déduites (factures, impôts, transport, etc.). Chaque banque applique son propre calcul, mais, en règle générale, le reste à vivre minimum pris en compte est de 750 € pour une personne seule et de 900 € pour un couple sans enfant. On ajoute 150 € par enfant.
3. Le taux d’endettement maximal légal : il s’agit de la part du revenu consacrée aux remboursements des prêts, dont le prêt bancaire en cours de demande. Le taux maximal est fixé à 35 % des revenus.
4. D’autres critères : âge de l’emprunteur, historique bancaire (vous ne devez pas être fiché à la Banque de France), votre apport personnel (il est souvent demandé 10 % d’apport dans le cas d’un prêt immobilier), le montant global de votre projet immobilier, etc.

Ainsi, le plus sûr pour vérifier sa solvabilité est de prendre rendez-vous avec sa banque afin de mettre tout cela au clair. De plus, c’est l’occasion de voir le plan de financement qu’elle peut proposer.

Lire le cahier des conditions de vente

Le cahier des conditions de vente (CVV) des biens en vente aux enchères immobilières reprend toutes les informations essentielles du bien mis en vente :

• le descriptif du bien (superficie, emplacement, plan cadastral et plan d’urbanisme, origine de la propriété, état général, disposition des pièces, etc.) ;
• la composition des lots vendus ;
• l’état des parties communes ;
• l’état d’occupation du bien (occupé et par qui ou inoccupé), nous y reviendrons ;
• les servitudes et hypothèques éventuelles ;
• les diagnostics techniques (performance énergétique, état général de l’électricité, présence d’amiante, de plomb ou de termites, état général de l’installation du gaz, etc.) ;
• les modalités de la vente (date des visites, montant de la mise à prix, frais annexes, etc.).

Vous comprenez très certainement pourquoi il est indispensable de consulter le cahier des conditions de vente.

Le cahier des conditions de vente est constitué par l’avocat poursuivant (enchères immobilières judiciaires) et par le notaire dans le cadre des ventes aux enchères notariales (on parle alors de cahier des charges).

Où le consulter ? Pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires, il est disponible au greffe du tribunal judiciaire chargé de la vente ou chez l’avocat poursuivant. Pour les ventes aux enchères immobilières notariales, le cahier des conditions de vente est disponible à l’office notarial du notaire chargé de la vente.

Il existe également des sites spécialisés dans les ventes aux enchères judiciaires ou notariales sur lesquels vous pouvez le consulter. Par exemple, dans le cadre d’un partenariat avec l’avocat, le cahier des conditions de vente peut être disponible directement sur le site de Vench.

Enfin, il est souvent mis à disposition lors des visites des biens mis en vente.

Se renseigner sur les conditions d’occupation du bien

Les conditions d’occupation d’un bien en vente aux enchères immobilières sont indiquées dans le cahier des conditions de vente. Si nous faisons un point sur le sujet, c’est parce que cette information fait partie des plus importantes à prendre en compte. Ces conditions vous indiquent si le bien est libre, en location ou occupé sans droit.

Si le bien immobilier est occupé par un locataire et que souhaitez récupérer votre bien, vous devez pouvoir justifier d’une raison valable :

• pour l’habiter ou y loger un proche ;
• pour vendre le bien ;
• pour un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail (défaut de paiement du loyer, absence d’une assurance habitation, usage non paisible du bien, etc.).

De plus, vous devez attendre la date d’échéance du bail (sauf en cas de faute du locataire) et prévenir le locataire 3 mois avant pour une location meublée ou 6 mois pour une location vide.

Si le bien est occupé illégalement (refus de l’ancien propriétaire de partir ou un locataire sans bail, par exemple), les choses se corsent, car vous allez devoir entamer une longue et coûteuse procédure d’expulsion. Toutefois, dans le cadre des enchères judiciaires, le délai est raccourci dans la mesure où le jugement vaut titre d’expulsion (excepté pour la licitation). Sachez aussi qu’il est possible de trouver un terrain d’entente financier avec l’occupant illégal.

Visiter le bien immobilier mis aux enchères

Visiter le bien vendu dans le cadre des ventes aux enchères immobilières est une étape primordiale. Vous devez pouvoir vous rendre compte de l’état réel du bien par vous-même. Outre le fait de s’épargner de mauvaises surprises après la vente, la visite vous permettra de fixer le montant de votre enchère maximale.

Il faut savoir que les visites sont collectives et ne durent en général qu’une ou deux heures. Le nombre de visites est limité (1 à 3 visites) et chaque visite est organisée à des dates et heures prévues, au minimum dix jours avant la date de la vente.

Pour toutes ces raisons, vous devez être minutieux et organisé durant la visite. Nous vous recommandons de regarder :

•  l’environnement du bien : voisinage, accessibilité, commerces et services de proximité, etc. ;
• l’état général du bien : façade extérieure (dégradations apparentes), toiture, sols, murs et plafond (signes d’humidité ou moisissures), isolation thermique et phonique, menuiseries, etc.
• les caractéristiques et équipements du bien immobilier : mode de chauffage, installation électrique, plomberie, luminosité des pièces, etc.

Ces observations vous permettront d’identifier les travaux à prévoir et d’en estimer le coût. Mais, surtout, vous pourrez déterminer le prix maximal que vous êtes prêt à mettre.

Trouver un avocat spécialisé pour une vente aux enchères immobilière judiciaire

Il faut savoir que vous avez l’obligation de trouver un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières si vous souhaitez participer à une vente judiciaire.

En effet, si tout le monde peut se porter enchérisseur aux ventes aux enchères immobilières judiciaires, vous devez cependant vous faire représenter le jour de l’audience de vente. En bref, vous ne pouvez pas y assister et porter vous-mêmes des enchères. Pour cela, vous devez choisir :

• un avocat spécialisé en droit immobilier et en enchères immobilières, du fait de la spécificité de ces ventes ;
• un avocat inscrit à l’Ordre des avocats (également appelé le barreau), car il est impératif d’appartenir à un barreau pour pouvoir exercer le métier d’avocat ;
• un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire chargé de la vente, car il existe un barreau pour chaque tribunal judiciaire.

Outre ces obligations légales, nous vous recommandons de vous renseigner sur l’expérience et la réputation de l’avocat (avis ou témoignages en ligne, plateformes de notation juridiques, forums spécialisés, recommandation par un autre professionnel, etc.).  

Les spécificités des ventes aux enchères immobilières impliquent quelques mises en garde en matière de préparation. Mais une fois que l’on a bien compris leur fonctionnement, on remarque qu’il est assez semblable au fonctionnement d’une vente classique. Ainsi, vous devez trouver et garantir votre financement, visiter le bien, estimer sa valeur et faire votre offre (ou vos offres) le jour de l’audience de vente. Rappelons que c’est un avocat qui enchérit pour vous dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière judiciaire.

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Ventes aux enchères immobilières : quels sont les pièges à éviter ?