Ventes aux enchères immobilières : trouver le financement avant de participer

Comme pour l’achat d’un bien immobilier de manière classique, trouver un financement pour les ventes aux enchères semble évident. Mais comme vous allez le voir ici, il ne s’agit pas d’un point que vous pouvez remettre à plus tard. C’est pourquoi il faut bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières.

En effet, dans le cadre d’une vente immobilière traditionnelle, vous avez certaines sécurités, comme la clause suspensive d’acceptation du crédit bancaire. Ce n’est pas le cas pour les enchères immobilières. Vous devez être sûr d’avoir le financement nécessaire avant de participer à la vente et de porter des enchères. On vous en explique les raisons !

L’absence de clauses suspensives des ventes aux enchères immobilières

Le financement des ventes aux enchères n’est pas à prendre à la légère. Comme pour une vente classique, pensez-vous. Oui et non. Il faut savoir que les ventes aux enchères comportent quelques spécificités. Celle qui nous intéresse ici est l’absence de condition suspensive, contrairement à un achat immobilier classique.

Le Code civil définit les conditions suspensives. Il s’agit de clauses figurant sur les avant-contrats de vente (promesse ou compromis de vente) dont le but est de permettre à l’acheteur de suspendre une transaction immobilière sans pénalités en cas de survenance d’un évènement prévu. Autrement dit, il s’agit d’une condition permettant ou non la nullité de la transaction.

Ainsi, dans le cas qui nous intéresse, il n’est pas possible d’inclure une clause stipulant que l’achat sera effectif seulement si l’acheteur obtient un crédit bancaire. Ce qu’il faut comprendre c’est que si vous remportez l’enchère, vous devrez payer votre achat, que la banque accepte de vous financer ou non !

Il est donc indispensable d’obtenir un accord de principe de la part de votre banque avant la vente et de vous assurer que votre dossier est suffisamment complet pour débloquer rapidement votre financement après la vente aux enchères immobilière. Nous le verrons ultérieurement, mais précisons d’ores et déjà que le délai de paiement de votre achat est assez court.

Pas de délai de rétraction aux enchères immobilières

Depuis la loi Macron du 6 août 2015, un délai de rétractation de 10 jours a été mis en place en faveur des acquéreurs dans le cadre des transactions immobilières. Le délai de rétractation est une période de réflexion supplémentaire qui commence le jour de la signature du compromis de vente. L’acheteur peut revenir sur sa décision s’il le souhaite, et ce sans aucune pénalité financière ni d’obligation de se justifier. La vente est annulée tout simplement.

Toutefois, ce droit de rétraction n’est pas valable dans le cadre des enchères publiques, comme les ventes aux enchères immobilières. En l’absence d’un délai de rétractation et de clauses suspensives, vous comprenez alors que dès lors que vous remportez l’enchère, vous ne pouvez plus faire marche arrière !

En outre, un retard de paiement (la banque met du temps à débloquer le prêt bancaire, par exemple) ou un défaut de paiement (la banque vous refuse le crédit) ont de lourdes conséquences financières.

Les conséquences financières des ventes aux enchères immobilières en l’absence de financement

Les ventes aux enchères immobilières sont strictement encadrées par loi afin de protéger les acquéreurs, mais également les vendeurs (ou créancier pour les ventes judiciaires). C’est notamment le Code du commerce et le Code des procédures civiles d’exécution qui définissent les règles. Ils imposent, entre autres, des pénalités en cas de retard de paiement ainsi que des sanctions en cas de défaut de paiement.

Les pénalités de retard de paiement des ventes aux enchères immobilières

Lorsqu’il remporte l’enchère, l’acquéreur (ou adjudicataire) a donc l’obligation de payer le prix de son achat (prix de l’enchère et frais annexes). Mais saviez-vous que le paiement doit intervenir dans un délai maximal ? Ce délai varie en fonction du type d’enchères, à savoir :

• 30 jours au plus tard pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires.

Tout retard de paiement entraîne le paiement d’intérêts au taux légal calculés sur le prix d’adjudication. Après 2 à 4 mois de retard de paiement (délai pouvant varier selon le type de vente), des pénalités majorées sont alors déclenchées. Le retard du déblocage de votre emprunt bancaire peut donc rapidement vous coûter cher !

La réitération de la vente aux enchères immobilière en cas de défaut de paiement

La banque vous annonce qu’elle ne vous suit pas et vous refuse en conséquence le crédit bancaire. Le montant de votre crédit bancaire est moins élevé qu’initialement prévu. Bref, vous vous retrouvez dans l’incapacité de payer tout ou partie de votre achat ? Vous pouvez alors demander la réitération de la vente (anciennement folle enchère).

Bon à savoir : le créancier ou le vendeur peut également demander la réitération de la vente si l’acquéreur ne respecte pas le délai légal de paiement.

La réitération de la vente correspond au processus concluant à l’annulation de la vente aux enchères immobilière. Le bien immobilier est ensuite remis en vente dans les mêmes conditions que la première vente. Toutefois, le prix de départ peut rester le même ou être ajusté selon les circonstances.

Mais attention, les conséquences financières pour l’acquéreur défaillant peuvent être désastreuses. En effet, il doit alors payer :

• la différence entre le prix de son enchère (première vente) et le prix adjugé de la seconde enchère (réitération) si ce dernier est moins élevé ;
• les frais annexes de la première enchère (entre 5 000 € et 15 000 €) relativement aux sommes déboursées pour l’organisation de la vente ;
• les frais de réitération pour l’organisation de la 2e vente (publicité, commissaire de justice, etc.) ;
• les intérêts de retard de paiement dus, qui s’appliquent jusqu’au jour de l’audience de remise en vente.

À cela s’ajoute le fait que l’adjudicataire défaillant perd toutes les sommes versées lors de la vente initiale. Ainsi, si vous avez payé une partie du bien immobilier, vous perdez cette somme.  

Loin de nous l’idée de vous faire peur. Notre objectif est de vous permettre de vous prémunir de ces risques. C’est pourquoi trouver un financement fiable et suffisant en amont de la vente est d’une importance capitale. Plus que cela, la réactivité de la banque est également indispensable en matière de déblocage du crédit bancaire. Mais vous voilà désormais bien informé !

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