Ventes aux enchères immobilières : bien choisir son avocat spécialisé

Lorsque l’on souhaite bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières, plusieurs éléments sont à prévoir (visite du bien, financement, inscription à l’audience, etc.). Mais, dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière judiciaire (vente forcée), il faut également trouver un avocat spécialisé afin de se faire représenter le jour de l’audience de vente.

En effet, si tout le monde peut se porter enchérisseur (particulier ou professionnel), il n’est toutefois pas possible d’assister seul à l’audience. Il vous faut mandater un avocat et lui donner vos consignes d’enchères. Mais attention, il ne faut pas choisir n’importe quel avocat. Celui-ci doit être spécialisé dans les ventes aux enchères. On vous explique tout !

Mais avant, laissez-nous vous expliquer l’importance du rôle de l’avocat dans une vente aux enchères immobilière. Ce point est indispensable pour identifier les critères qui devront orienter votre choix.

Pourquoi faut-il obligatoirement un avocat pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires ?

Rappelons que les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont des ventes forcées. Cela signifie qu’un juge a été saisi par un créancier et qu’il a décidé de mettre le bien en vente pour que le créancier puisse être payé des dettes dues par le propriétaire (le débiteur). Généralement, il y a une procédure amiable en amont, mais là n’est pas le sujet.

Il peut s’agir d’un bien appartenant à un particulier ou d’un bien appartenant à une entreprise en liquidation judiciaire. Toujours est-il que le résultat est le même : le bien est saisi et mis en vente. Nous sommes donc dans une situation de conflit où les intérêts sont élevés. C’est pourquoi chaque partie est représentée par un avocat.

Nous avons alors, d’un côté, l’avocat poursuivant qui représente le créditeur à l’origine de la procédure (une banque, généralement, suite à un défaut de paiement du crédit bancaire). De l’autre, nous avons l’avocat représentant. Il représente l’enchérisseur le jour de l’audience. C’est lui qui porte les enchères conformément aux instructions qu’il a reçues de son client. Vous l’aurez compris, en tant qu’acheteur, c’est l’avocat représentant qui nous intéresse ici.

Quel est le rôle de l’avocat représentant pour l’enchérisseur d’une vente aux enchères immobilière judiciaire ?

L’avocat représentant ne se contente pas de porter les enchères lors de l’audience. Au vu de la complexité de la procédure de vente judiciaire, son rôle est essentiel, notamment en matière d’accompagnement de son client. En effet, et d’où l’intérêt de choisir un avocat spécialisé, celui-ci est un expert dans son domaine.

Aussi, son rôle est d’expliquer le fonctionnement, les subtilités, les risques, les termes, etc., à son client. Il est aussi force de conseil et se charge de toute la préparation de la vente en veillant à ce que toutes les conditions et formalités soient convenablement remplies. Bien entendu, il s’assure également du bon respect de la procédure (légalité, absence d’erreur, etc.).

Si son client remporte la vente, alors l’avocat (appelé dès lors avocat adjudicataire) se charge de toutes les démarches d’après-vente.

À titre de comparaison, son rôle est sensiblement identique à celui d’un notaire dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière notariale. Excepté que le notaire ne participe pas à la vente. L’enchérisseur peut être présent sur place le jour de l’audience.

Quel avocat choisir pour une vente aux enchères immobilière judiciaire ?

À la lecture de ce qui précède, vous comprenez donc qu’il ne faut pas choisir n’importe quel avocat. Celui-ci doit être spécialisé dans les ventes aux enchères. En effet, il existe des avocats spécialisés dans différents domaines : droit des sociétés, droit des enfants, droits de la famille, etc. Mais d’autres critères sont à prendre en compte.

Choisir un avocat spécialisé en droit immobilier

Pour faire suite à ce qui précède, vous devez donc impérativement choisir un avocat spécialisé en droit immobilier ET en enchères immobilières afin de vous assurer qu’il possède une connaissance approfondie des lois et des règlements propres aux enchères.

Vérifier que l’avocat est inscrit à l’Ordre des avocats

Il faut savoir qu’en France le métier d’avocat est réglementé. Certaines conditions (de diplôme, notamment) sont à remplir. Un avocat doit obligatoirement être inscrit à l’Ordre des avocats, que l’on appelle également le barreau.

L’Ordre des avocats est une organisation formée d’avocats élus par leurs confrères. Il régule la profession d’avocat (compétence professionnelle et respect de la déontologie, notamment). Il est donc impératif d’appartenir à un barreau pour pouvoir exercer le métier d’avocat.

Choisir un avocat inscrit au barreau du tribunal judiciaire chargé de la vente

Il faut par ailleurs savoir qu’il existe plusieurs barreaux en France. En effet, il existe un barreau pour chaque tribunal judiciaire (bien qu’il puisse aussi y avoir plusieurs barreaux pour un tribunal), par exemple : barreau de Paris, barreau de Rennes, barreau de Lyon, etc.

Ce qu’il faut comprendre dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, c’est que l’avocat qui vous représentera le jour de l’audience doit être inscrit au barreau du tribunal judiciaire chargé de la vente.

Par exemple, si vous habitez à Paris et que le bien a été mis en vente aux enchères immobilières par le tribunal judiciaire de Marseille, alors vous devrez être représenté par un avocat inscrit au barreau de Marseille.

Notons qu’un avocat ne peut être inscrit qu’à un barreau à la fois. Toutefois, il existe des sociétés ou des associations regroupant des avocats inscrits à des barreaux différents.

Se renseigner sur l’expérience et la réputation de l’avocat

Une fois que tous les critères légaux sont bien respectés, vous allez devoir faire un choix parmi plusieurs professionnels. Pour vous assurer un accompagnement de qualité, nous vous recommandons de jeter un œil sur l’expérience de ces professionnels. Cela étant dit, un jeune avocat avec peu d’expérience peut être tout aussi compétent, fiable et investi qu’un avocat plus expérimenté.

C’est pourquoi il est aussi intéressant de se renseigner sur la réputation du professionnel (avis ou témoignages en ligne, plateformes de notation juridique, forums spécialisés, recommandation par un autre professionnel, etc.).

Combien coûte un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières ?

La question du coût de l’avocat devrait entrer dans les critères de choix, pensez-vous. Et non !

En effet, dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, les émoluments (rémunération des avocats) sont fixés par décret (article A444-102 du Code du commerce). Les émoluments sont déterminés selon un barème progressif et selon la règle des 3/4 - 1/4 (les trois quarts pour l’avocat poursuivant et un quart pour l’avocat adjudicataire).

De plus, le montant des émoluments est proportionnel au prix de vente, à savoir :

De plus, il faut savoir que l’avocat peut fixer librement ses honoraires pour la représentation de l’enchérisseur le jour de l’audience. Le montant est de l’ordre de 100 € à 300 €.

Aussi, si l’enchérisseur ne reporte pas l’enchère, il paie ces frais de représentation à l’audience. Si l’enchérisseur remporte l’audience, certains avocats ne facturent pas (soumis à négociation) les frais de représentation.

Où trouver un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières judiciaires ?

Maintenant que vous comprenez l’importance du rôle de l’avocat dans les ventes aux enchères immobilières judiciaires, voyons où trouver des avocats qualifiés pour vous aider dans votre projet d’achat d’un bien immobilier aux enchères judiciaires.

Trouver un avocat spécialisé auprès de l’Ordre des avocats

Vous l’avez compris, pour être avocat, il faut être inscrit à l’Ordre des avocats. Aussi, qui est mieux placé que cette institution pour vous renseigner ?!

Pour cela, vous pouvez utiliser l’annuaire professionnel mis en ligne par l’Ordre des avocats. Vous pouvez rechercher des professionnels selon leur spécialisation et leur localisation. Toutefois, si l’on y trouve les avocats spécialisés en droit immobilier, on ne peut pas filtrer pour n’obtenir que les avocats spécialisés en enchères immobilières.

Autre option, vous pouvez aussi prendre contact avec le barreau local (du lieu de la vente, pour rappel) afin d’obtenir une liste d’avocats spécialisés dans la région concernée ou vous rendre au tribunal judiciaire pour consulter les avocats adjudicataires inscrits sur le tableau des résultats de vente.

Trouver un avocat spécialisé sur les plateformes en ligne

On trouve tout sur internet aujourd’hui. Il existe des plateformes ou des sites en lignes spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières ou des annuaires professionnels. Vous pouvez y obtenir les coordonnées d’avocats spécialisés.

Par exemple, le site Vench, spécialiste des enchères immobilières judiciaires, possède un outil de recherche.

Trouver un avocat spécialisé par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier

Les professionnels de l’immobilier (notaires, agences immobilières, etc.) peuvent vous renseigner sur les avocats spécialisés dans les ventes aux enchères à proximité. Vous pouvez également vous rapprocher d’associations professionnelles en droit immobilier. Elles sont composées, entre autres, d’avocats spécialisés, et peuvent vous recommander (ou non) des professionnels.

Bien sûr, vous avez aussi « l’option Google ». Vous pourrez alors trouver les sites de cabinets d’avocats inscrits au barreau du tribunal judiciaire chargé de la vente.  

Grâce à internet et aux différentes solutions possibles, trouver des avocats spécialisés n’est pas très compliqué en soi. En revanche, la question du choix peut être un peu plus compliquée. Toutefois, avec tout ce que nous venons de vous expliquer, vous savez à présent tout sur les éléments à bien considérer pour sélectionner le professionnel adapté au cadre spécifique des ventes aux enchères immobilières judiciaires.

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