Ventes aux enchères immobilières : vérifier sa solvabilité en amont

La solvabilité d’une personne (physique ou morale) correspond à sa capacité à payer ses dettes sur le court, moyen et long terme. Vous comprenez que dans le cadre d’un achat immobilier, traditionnel ou via les ventes aux enchères immobilières, ce critère détermine également votre capacité d’emprunt.

En effet, si votre situation financière ne vous permet pas de faire face au remboursement d’un crédit bancaire, alors la banque ne vous suivra pas. Et, comme nous allons le voir, les conséquences peuvent être très lourdes si vous remportez l’enchère. C’est pourquoi il faut bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières et vérifier sa solvabilité.

Vérifier sa solvabilité : les éléments pris en compte par les banques

Entre ses revenus et son train de vie, il est assez facile de se dire que l’on pourrait faire face à un crédit bancaire. Cependant, les choses peuvent être différentes aux yeux de votre banque. On vous explique quelques notions essentielles.

Les revenus pris en compte par la banque

En effet, la banque ne prend pas systématiquement en compte vos revenus réels, par exemple lorsque vous êtes entrepreneur. Dans une telle situation, la banque prendra en compte le salaire que vous vous versez tel qu’il est dans votre avis d’imposition. Les à-côtés, comme la participation de votre entreprise aux factures d’énergie ou au loyer, bien qu’ils permettent de réduire vos dépenses personnelles, ne sont pas considérés par les banques. En bref, seule votre déclaration de revenus entre en ligne de compte.

De plus, dans la mesure où les services publics procèdent à un abattement automatique (variable selon le secteur d’activité), la banque considère vos revenus après abattement, même si celui-ci ne reflète pas vos charges réelles. Aussi, si vous êtes entrepreneur, soyez vigilant entre votre réalité et ce que prend en compte la banque. La douche peut être froide.

Un reste à vivre suffisant

Comme son nom l’indique, le reste à vivre représente ce qu’il reste chaque mois à un ménage une fois les charges fixes et les mensualités de crédit déduites (factures, impôts, transport, etc.).

Reste à vivre = total des ressources (salaires, retraites, 70 % des revenus fonciers) - total des charges fixes (loyers, impôts, pensions alimentaires) - total des crédits.

Chaque banque applique son propre calcul. En règle générale, le reste à vivre minimum pris en compte est de 750 € pour une personne seule et de 900 € pour un couple sans enfant. On ajoute 150 € par enfant.

Aussi, pour une personne seule percevant une rémunération de 1 500 €, le reste à vivre minimal est de 750 €.

Le taux d’endettement maximal légal

Ajoutons à cela qu’il existe un taux d’endettement légal à ne pas dépasser. Le taux d’endettement exprime la part du revenu consacrée aux remboursements des prêts (crédits immobiliers, auto, à la consommation, etc.). Le prêt bancaire en cours de demande est pris en compte dans ce taux. Depuis 2021, le taux maximal est fixé à 35 % des revenus, contre 33 % auparavant.

Par exemple, vous êtes seul, vous percevez une rémunération de 1 500 €, vous n’avez pas de crédit bancaire en cours et vous souhaitez demander un prêt immobilier pour une vente aux enchères. Cela signifie que le montant maximal que vous devrez rembourser chaque mois ne peut pas dépasser 525 € (35 % de 1 500 €). Attention, les intérêts du prêt et l’assurance sont compris dans les 525 €.

Le taux d’emprunt actuel pour les prêts bancaires immobiliers pour une durée de 25 ans (durée généralement proposée pour un prêt immobilier) est de 3,90 %. Aussi, votre capacité d’emprunt serait alors de 84  375 € (intérêts et assurance comprise). Il existe des simulateurs de crédit immobilier.

Bon à savoir : il peut arriver que le taux d’endettement accordé soit supérieur à 35 % selon le reste à vivre et vos revenus. Cela étant dit, il faut savoir que les banques ne peuvent accepter qu’un nombre limité de dossiers dépassant le taux d’endettement maximum.

Bien sûr, d’autres critères sont pris en compte, comme :

• des revenus fixes et réguliers ;
• l’âge de l’emprunteur ;
• une situation financière saine (personne non fichée à la Banque de France) ;
• l’existence d’un apport personnel et son montant (il est souvent demandé 10 % d’apport dans le cas d’un prêt immobilier).

Ainsi, le plus sûr pour vérifier sa solvabilité est de prendre rendez-vous avec sa banque afin de mettre tout cela au clair. De plus, c’est l’occasion de voir le plan de financement qu’elle peut proposer.

Vérifier sa solvabilité : les justificatifs pour une vente aux enchères immobilière

Excepté pour une vente aux enchères domaniale, il faut obligatoirement s’inscrire à une vente aux enchères pour y participer. À cette occasion, la personne chargée de l’organisation d’une vente aux enchères immobilière (notaire, avocat poursuivant, etc.) doit vérifier la crédibilité des personnes s’inscrivant.

C’est pourquoi il vous sera demandé un chèque de consignation. Il s’agit d’un chèque de banque. C’est un chèque qui est émis et signé par une banque. Il ne faut donc pas le confondre avec un chèque de paiement (chèque classique). Vous devez faire la demande auprès de votre banque pour l’obtenir. C’est la banque qui paie le montant du chèque, mais ce montant est prélevé par la banque sur votre compte bancaire.

Attention, le chèque de banque n’est émis que si vous avez les fonds nécessaires. Aussi, un chèque de banque a un rôle de caution bancaire. Il permet à l’organisateur de la vente aux enchères immobilière de vérifier la solvabilité des personnes qui s’inscrivent.

Le montant du chèque de consignation varie en fonction du type de vente :

• 10 à 20 % de la mise à prix (prix de départ) pour les ventes aux enchères immobilières notariales ;
• 10 à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires ;
• 5 % pour les ventes aux enchères immobilières domaniales pour les mises à prix supérieures à 7 500 €.

Au moment de votre inscription, vous pouvez aussi fournir une caution bancaire irrévocable émise par votre banque. Une caution bancaire irrévocable est un contrat stipulant que la banque se porte caution pour vous et qu’elle se substituera à vous en cas d’insolvabilité. Autrement dit, le créancier peut se retourner contre la banque si vous ne pouvez pas payer.

Enfin, vous pouvez demander à votre banque de vous fournir une attestation de crédit immobilier (ou attestation de capacité d’emprunt) pour prouver que vous êtes en capacité d’obtenir un prêt immobilier pour financer votre achat lors de la vente aux enchères immobilière. Cette attestation est surtout utile pour l’avocat qui représentera l’acheteur.

Si tous ces justificatifs ne sont pas systématiquement exigés (excepté le chèque de consignation), ils peuvent vous rassurer.

Vérifier sa solvabilité : pourquoi est-ce si important ?

Contrairement à une vente immobilière classique, les ventes aux enchères immobilières ne sont pas concernées par le délai de rétractation ni par la clause suspensive d’acceptation d’un prêt bancaire. Cela signifie que vous ne pouvez plus faire marche arrière lorsque vous remportez la vente aux enchères et que vous êtes dans l’obligation de payer le montant final (enchère et frais annexes).

À savoir qu’une défaillance de paiement engendre d’importantes conséquences financières. En effet, la vente initiale est annulée au terme d’une procédure (la réitération des ventes ou la folle enchère). Le bien est remis en vente lors d’une deuxième vente aux enchères. Auquel cas, l’acquéreur défaillant doit payer :

• la différence entre le prix de son enchère (première vente) et le prix adjugé de la seconde enchère (réitération) si ce dernier est moins élevé ;
• les frais d’organisation de la première vente aux enchères (entre 5 000 € et 15 000 €) ;
• les frais de réitération pour l’organisation de la 2e vente (publicité, commissaire de justice, etc.).

L’acquéreur défaillant perd également l’intégralité des sommes déjà versées. À cela s’ajoutent des intérêts de retard de paiement au taux légal calculés sur le prix d’adjudication. Ces intérêts sont majorés à partir de 2 mois de retard. Il faut savoir que ces intérêts s’appliquent jusqu’au jour de l’audience de remise en vente.  

Ainsi, si vous pouvez vous faire une idée de votre solvabilité, il vaut mieux prendre rendez-vous avec votre banque pour vous en assurer. Les conséquences en cas de refus de crédit immobilier après avoir remporté l’enchère ne sont pas à prendre à la légère. De plus, c’est l’occasion de valider votre budget et le plan de financement. Ces éléments vous permettront de fixer votre enchère maximale en toute sécurité.

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