Zoom sur le cahier des conditions de vente des enchères immobilières

Bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières signifie également de se renseigner sur le bien immobilier mis en vente aux enchères et sur les conditions fixées. C’est pourquoi il est indispensable de consulter le cahier des conditions de vente.

En effet, le cahier des conditions de vente (CVV), ou cahier des charges pour les ventes notariales, reprend toutes les informations importantes à connaître sur le bien (superficie, état, informations techniques, etc.) ainsi que sur les modalités de la vente (état d’occupation, entrée en possession, etc.). Bien sûr, le mieux reste de visiter le bien, mais ce document donne un avant-goût. Il peut vous aider à faire un tri dans les biens qui vous intéressent.

Qu’est-ce que le cahier des conditions de vente des enchères immobilières ?

Le cahier des conditions de vente est un dossier constitué par l’avocat poursuivant (enchères immobilières judiciaires) et par le notaire dans le cadre des ventes aux enchères notariales. Ce dossier contient toutes les informations nécessaires concernant le bien mis en vente, à savoir :

• le descriptif du bien ;
• l’origine de la propriété ;
• l’état général du bien ;
• la composition des lots vendus ;
• l’état des parties communes et du quartier ;
• l’état d’occupation du bien (occupé et par qui ou inoccupé) ;
• les servitudes et hypothèques éventuelles ;
• l’existence d’un bail en cours et, si oui, le montant du loyer ;
• les diagnostics techniques (performance énergétique, état général de l’électricité, présence d’amiante, de plomb ou de termites, état général de l’installation du gaz, etc.) ;
• le plan cadastral et le plan d’urbanisme ;
• les modalités de la vente ;
• le montant de la mise à prix.

Le cahier des conditions de vente précise également la raison pour laquelle le bien est porté aux enchères. Il peut, par ailleurs, indiquer l’existence de procédures en cours avec la copropriété, des travaux ou des dégâts sur le bien. En bref, le cahier des conditions de vente précise toutes les informations nécessaires pour fixer son enchère maximale.

Dans le cas des annonces présentent sur les sites spécialisés dans les ventes aux enchères immobilières judiciaires, il se peut que l’avocat ne partage pas tous les documents. Aussi, c’est au potentiel acheteur de se rendre au greffe du tribunal de justice ou de contacter l’avocat pour obtenir plus de renseignements.

Bien sûr, la consultation du cahier des conditions de vente ne doit pas vous suffire. Il est, selon nous, impératif d’aller visiter le bien !

Où consulter le cahier des conditions de vente ?

Le lieu de consultation du cahier des conditions de vente varie en fonction du type de vente.

Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires, il est disponible au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire. Nous vous conseillons de vous rendre sur place. C’est plus rapide que de demander à le recevoir par mail. Attention, il existe généralement des créneaux de consultation (2 matinées par semaine en général).

Vous pouvez également le consulter chez l’avocat poursuivant ou sur des sites spécialisés dans les ventes aux enchères judiciaires. D’ailleurs, cette dernière solution est sans doute la plus simple.

Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières notariales, même constat. Le cahier des conditions de vente est disponible à l’office notarial du notaire chargé de la vente ou des sites spécialisés dans ce type de vente.

Bon à savoir : vous pouvez demander à recevoir les documents par mail ou par téléphone après de l’avocat ou du notaire.

Quelles sont les informations essentielles à consulter dans le cahier des conditions de vente ?

Toutes les informations sont importantes. Cependant, certaines méritent une attention encore plus particulière. C’est notamment le cas de l’état d’occupation du bien. En effet, cet élément détermine votre capacité d’occuper le bien.

L’état d’occupation du bien en vente aux enchères immobilières

Il existe trois états d’occupation du bien possibles dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière :

• le bien immobilier est libre ;
• le bien immobilier est en location (contrat valide) ;
• le bien est occupé par un occupant sans droit.

Si le bien est libre, alors vous pouvez l’occuper dès que vous aurez payé l’intégralité de son achat et que vous entrerez en possession du bien. En revanche, si le bien est occupé, les choses se corsent un peu, voire beaucoup.

Si le contrat de location est valide, sachez que vous ne pouvez pas y mettre un terme quand bon vous semble. Le propriétaire peut résilier le bail seulement dans certaines situations :

• s’il récupère le logement pour y habiter ou pour y loger un proche ;
• s’il vend le logement ;
• s’il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail (défaut de paiement du loyer, absence d’une assurance habitation, usage non paisible du bien, etc.).

De plus, le propriétaire doit attendre la date d’échéance du bail (sauf en cas de faute du locataire). Enfin, il doit prévenir le locataire par lettre en recommandé avec accusé de réception dans un délai de préavis de 3 mois pour une location meublée et 6 mois pour une location vide.

Le cas du bien immobilier occupé sans droit ni titre est plus complexe à gérer. Cette situation peut intervenir dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires. Rappelons que dans un tel contexte, il y a saisie immobilière. Si le propriétaire saisi peut rester dans son logement jusqu’à la vente du bien, l’acte de vente vaut titre d’expulsion (hors licitation).

Or, il arrive que les anciens propriétaires ne partent pas. Il faut passer par une procédure d’expulsion (longue et coûteuse) ou, alors, trouver un compromis à l’amiable ou judiciaire.

Les diagnostics techniques du bien en vente aux enchères immobilières

L’objectif des diagnostics techniques est de protéger et d’informer le futur propriétaire du bien des éléments susceptibles de présenter des risques pour la santé ou pour la sécurité des personnes. De plus, l’évaluation de la performance énergétique du bien est aussi concernée. Pour toutes ces raisons, le dossier de diagnostic technique doit contenir différentes analyses :

• l’état de l’installation intérieure d’électricité ;
• l’état de l’installation intérieure de gaz « naturel » ;
• le constat de risque d’exposition au plomb ;
• l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante ;
• l’état relatif à la présence de termites dans le bâtiment ;
• l’état des risques naturels et technologiques ;
• l’état des installations d’assainissement non collectif ;
• le diagnostic de performance énergétique du bâtiment (DPE).

Est-il nécessaire de préciser pourquoi ces informations sont cruciales lorsque l’on projette d’acheter un bien immobilier, que ce soit aux ventes aux enchères ou par la voie classique ?  

Ainsi, le cahier des conditions de vente est un document essentiel qu’il faut demander avant de participer à une vente aux enchères immobilière. Il pourra vous communiquer des éléments non visibles lors de la visite du bien. Cette dernière est également essentielle pour vous rendre compte de l’état réel du bien et détecter des éléments qui ne seraient peut-être pas présents dans le cahier des conditions de vente. Nous vous recommandons ces autres pages :

• Trouver un financement avant les ventes aux enchères immobilières
• Vérifier sa solvabilité avant les ventes aux enchères immobilières
• Ventes aux enchères immobilières : valider les conditions d’occupation du bien
• Choisir un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières
• Visiter le bien vendu dans le cadre des ventes aux enchères immobilières