Les conditions d’occupation du bien en vente aux enchères immobilières

Bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières implique de se renseigner sur le bien immobilier mis en vente aux enchères et sur les conditions fixées. Toutes les informations inhérentes se trouvent dans un document appelé le cahier des conditions de vente. C’est dans celui-ci que vous pouvez retrouver l’information relative à l’état d’occupation du bien qui vous intéresse. Il s’agit d’un des critères les plus importants à vérifier avant de participer à une vente aux enchères.

En effet, cet état vous indique si le bien est libre, en location ou occupé sans droit. Cette information n’est pas à négliger, car elle conditionne votre capacité à prendre possession du bien ou non. De plus, en cas d’occupation sans droit, vous serez peut-être amené à devoir entamer une longue procédure juridique. On fait le point.

Les possibilités d’occupation du bien en vente aux enchères immobilières

L’information relative à l’état d’occupation du bien vendu lors d’enchères immobilières est indiquée dans le cahier des conditions de vente. Celui-ci vous indique alors si :

• le bien immobilier est libre ;
• le bien immobilier est en location (contrat valide) ;
• le bien est occupé par un occupant sans droit.

La dernière situation concerne généralement le cas du propriétaire qui ne part pas après la vente aux enchères. Cela peut arriver dans le cadre des ventes aux enchères immobilières judiciaires.

En effet, une vente aux enchères immobilière judiciaire signifie que le bien a été saisi sur décision du tribunal. C’est notamment le cas lorsque le propriétaire ne parvient plus à payer son emprunt immobilier. La banque (le créancier) peut demander la saisie et la vente du bien afin de rembourser le crédit et les impayés. Il s’agit d’une vente forcée.

Habituellement, le propriétaire est autorisé à rester dans le logement jusqu’à la vente aux enchères. Lorsque le bien est vendu, alors la vente entraîne l’expulsion automatique de son ancien propriétaire. Mais, comme vous vous en doutez, il arrive que l’ancien propriétaire refuse de partir. Il est par conséquent considéré comme occupant illégal.

Si acheter un bien loué ne vous dérange pas (investissement locatif, par exemple), nous vous recommandons cependant de vous assurer que les loyers sont à jour. En effet, la présence d’un contrat de location valide ne suffit pas. Ainsi, un locataire ne payant pas ses loyers devient hors la loi. Cette situation peut avoir de lourdes conséquences financières pour vous.

Les conséquences en cas d’occupation d’un bien aux enchères immobilières

Comme vous vous en doutez, si le bien est libre, vous pouvez en prendre possession dès que vous en serez le propriétaire effectif (lorsque vous aurez payé l’intégralité de votre achat). En revanche, si le bien est occupé, c’est un plus complexe à gérer.

Logement occupé légalement (location)

Si le bien immobilier est occupé par un locataire, vous devez savoir que vous ne pouvez pas lui demander de partir sans une raison légale. Ainsi, la loi dit qu’un propriétaire peut récupérer le logement si :

• il souhaite l’habiter ou y loger un proche ;
• il vend le logement ;
• il existe un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail (défaut de paiement du loyer, absence d’une assurance habitation, usage non paisible du bien, etc.).

De plus, le propriétaire doit attendre la date d’échéance du bail (sauf en cas de faute du locataire) et prévenir son locataire par lettre en recommandé avec accusé de réception dans un délai de préavis de 3 mois pour une location meublée et 6 mois pour une location vide.

Enfin, il existe une dernière obligation à connaître pour mettre fin à un contrat de location (vide ou meublée) : celle relative aux locataires protégés. Pour bénéficier de la protection, il faut :

• occuper le logement comme résidence principale ;
• avoir plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ou vivre avec une personne à sa charge de plus de 65 ans ;
• avoir des ressources annuelles en dessous de plafonds fixés chaque année par arrêté (variable selon le lieu où est situé le logement).

Si le locataire est protégé, le propriétaire ne peut pas s’opposer au renouvellement du bail sans proposer à son locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le nouveau logement doit se trouver dans le même arrondissement (pour les grandes villes) ou à moins de 5 km.

Bon à savoir : si le propriétaire du bien remplit lui aussi l’une ou l’autre des conditions d’âge et de revenus, alors le locataire perd sa protection.

Logement occupé illégalement

En cas de faute du locataire (loyer non payé, par exemple), le nouveau propriétaire peut demander la libération des lieux et le paiement d’indemnités d’occupation. La procédure d’expulsion est gérée par un commissaire de justice. C’est une démarche qui peut s’avérer longue, même si les délais sont moins longs qu’une expulsion classique, puisque l’adjudication vaut expulsion.

Bon à savoir : il existe une période appelée la trêve hivernale. La trêve hivernale dure du 1er novembre au 31 mars. Durant cette trêve, un propriétaire ne peut pas procéder à l’expulsion d’un locataire avec l’intervention d’un commissaire de justice ou des forces publiques, même s’il dispose d’une décision judiciaire en sa faveur.

Enfin, si l’ancien propriétaire refuse de partir, le mieux est de trouver une solution amiable, comme l’aider à se reloger ou l'aider financièrement pour le faire partir (à encadrer par un protocole d'accord).

En effet, la procédure d’expulsion est longue et coûteuse. Le nouveau propriétaire doit alors saisir le tribunal judiciaire afin que celui-ci envoie une sommation de quitter les lieux puis une assignation en référé à l’occupant. Pour faire simple, il s’agit d’une ordonnance d’expulsion.

Si l’ancien propriétaire refuse toujours de partir, alors le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d’expulsion. Mais là encore, il peut ne rien se passer. Auquel cas, le commissaire de justice doit établir un procès-verbal de réquisition des forces publiques.

Mais, ce n’est pas fini pour autant. Le commissariat de police mandaté effectue, par conséquent, une enquête sur la situation de l’occupant. Selon les résultats de l’enquête, la demande d’expulsion peut être autorisée ou mise en attente afin d’examiner les possibilités de relogement. Le délai de réponse à la demande d’expulsion est de deux mois maximum.  

À la lecture de ce qui précède, vous comprenez très certainement les difficultés que peut entraîner l’occupation d’un bien mis en vente aux enchères immobilières (judiciaires, principalement). C’est pourquoi il nous semble impératif de bien se renseigner sur l’état d’occupation du bien avant de participer à la vente. Outre les tracas d’ordre administratif et émotionnel, vous pouvez subir des conséquences financières.

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