Ventes aux enchères immobilières : visiter le bien

Dans la mesure où l’enchérisseur qui remporte une vente aux enchères immobilières ne peut plus faire marche arrière et est dans l’obligation de payer le bien, certaines précautions sont donc à prendre. C’est pourquoi il faut bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières.

Ce type particulier de ventes fonctionne de manière assez similaire à une vente classique. Dans la majorité des cas, les biens peuvent être visités. À cela s’ajoute un document essentiel : le cahier des conditions de vente. Ainsi, les acheteurs potentiels peuvent obtenir toutes les informations nécessaires relatives au bien immobilier mis en vente.

Faisons le point sur la visite d’un bien en vente aux enchères immobilières !

L’importance de la visite d’un bien immobilier en vente aux enchères

Les ventes aux enchères immobilières (ou ventes par adjudication) peuvent être classées en deux catégories :

• les ventes aux enchères judiciaires (ou ventes forcées) réalisées suite à une décision judiciaire (saisie pour surendettement, liquidation judiciaire, litiges liés au partage du bien, comme dans le cas d’un divorce ou d’un héritage) ;
• les ventes aux enchères à l’amiable (ventes notariales ou domaniales) impliquent que le propriétaire souhaite vendre son bien.

Si nous distinguons ces deux types de ventes aux enchères immobilières, c’est parce que cela peut avoir quelques conséquences sur la visite du bien, notamment sur l’état du bien.

Mais, dans tous les cas, les biens immobiliers peuvent être visités (sauf exception) par les potentiels acquéreurs, et ce en amont de l’audience d’adjudication (vente).

Cette visite est primordiale, car il s’agit de la seule occasion pour les acheteurs de se rendre compte par leurs propres yeux de l’état réel du bien (propriété, défauts, environnement, etc.). Outre le fait de s’épargner de mauvaises surprises après la vente, la visite permet également de décider si l’on veut se porter enchérisseur et, si oui, de fixer son enchère maximale.

Le cahier des conditions de vente : une étape préalable avant de visiter le bien

Le cahier des conditions de vente est un dossier constitué par l’avocat poursuivant (enchères immobilières judiciaires) et par le notaire dans le cadre des ventes aux enchères notariales.

Il comprend toutes les informations essentielles sur le bien, comme :

• le descriptif du bien ;
• l’état général du bien ;
• l’état des parties communes et/ou du quartier ;
• l’état d’occupation du bien ;
• les servitudes et hypothèques éventuelles ;
• les diagnostics techniques (performance énergétique, état général de l’électricité, présence d’amiante, de plomb ou de termites, état général de l’installation du gaz, etc.) ;
• le plan cadastral et le plan d’urbanisme ;
• les modalités de la vente ;
• etc.

Nous passons rapidement sur le cahier des conditions de vente, car nous y avons consacré une page dédiée. Mais, bien souvent, ce dossier peut être consulté avant de visiter le bien en vente.

Aussi, nous vous conseillons de commencer par là afin de vous assurer que le bien correspond à vos attentes avant d’aller le visiter. Si plusieurs biens vous intéressent, il peut s’agir d’un bon moyen de filtrage. Car, comme nous allons le voir, les biens en vente ne peuvent pas toujours être visités facilement.

La visite d’un bien en vente aux enchères immobilières : ce qu’il faut savoir

La lecture du cahier des conditions de vente confirme votre intérêt pour le bien ? Il est temps d’aller le visiter pour vous assurer de vos propres yeux qu’il s’agit bien de l’opportunité dont vous rêviez !

Des visites organisées et collectives

Précédemment, nous disions qu’il n’était pas facile d’aller visiter un bien immobilier en vente aux enchères. En effet, il faut savoir que les visites ne sont pas libres.

Tout d’abord, le nombre de visites est limité, une à deux visites sont prévues, voire trois dans certains cas. Elles sont collectives et ne durent en général qu’une ou deux heures. Ainsi, elle regroupe tous les acquéreurs potentiels. Pour cela, la visite est organisée des dates et heures prévues. Autrement dit, c’est à vous d’ajuster votre planning à la visite et non l’inverse.

Lorsque plusieurs jours de visites sont possibles, nous vous recommandons de visiter le bien à plusieurs reprises afin d’avoir vraiment le temps de l’inspecter sous toutes ses coutures.

Dans des cas plus rares, certains biens ne peuvent pas être visités, c’est notamment le cas des biens en ruine. Rassurez-vous, toutes ces informations sont contenues dans le cahier des conditions de vente.

Bon à savoir : vous pouvez visiter le bien en étant accompagné par un expert qui sera à même de vous renseigner sur l’état de bien et les travaux à prévoir.

Les points importants à regarder lors de la visite d’une bien aux enchères immobilières

La visite se déroule comme pour une vente classique, excepté que le temps est compté. C’est-à-dire que vous devez faire attention aux mêmes éléments. Voici une check-list des points importants à vérifier lors de votre visite.

Les éléments relatifs à l’environnement du bien

Que vous projetiez d’occuper le bien ou de le mettre en location, l’environnement du bien est à considérer au regard de vos attentes :

• le voisinage : dynamisme, sécurité, particularités, bruits, etc. ;
• l’accessibilité : transport en commun (proximité, fréquence, etc.), facilité d’accès et de stationnement en voiture, etc. ;
• les commerces et services de proximité : magasins, supérettes, pharmacie, boulangerie, mais aussi les écoles, si vous avez des enfants, bibliothèque, piscine municipale, etc.

Les éléments relatifs à l’état général du bien

Si l’environnement direct du bien vous convient, il est temps de vous intéresser davantage au bien lui-même. Avant de vous focaliser sur des points plus précis, prenez le temps d’observer l’état général du bien, à savoir :

• l’état de la façade extérieure : les signes de dégradation peuvent indiquer un manque d’entretien généralisé ;
• l’état de la toiture : un mauvais état peut impliquer des infiltrations d’eau et des dommages structurels ;
• l’état des sols, murs et plafond : vérifier notamment qu’il n’y ait pas de signes d’humidité ou de moisissures ;
• l’isolation des murs, du sol, des combles et/ou toiture : une mauvaise isolation a des conséquences sur le confort thermique (et phonique dans les cas d’un appartement) ;
• l’état des menuiseries (fenêtres, portes-fenêtres, portes d’entrée, etc.) : un mauvais état ou un simple vitrage laisse passer l’air extérieur et nuit au confort thermique.

Ces observations vous permettront d’identifier les travaux à prévoir et d’en estimer le coût. Les travaux de toiture, de menuiseries et d’isolation sont les plus chers.

Les caractéristiques et les équipements du bien immobilier

Maintenant que vous avez observé le bien dans son état général, il est temps de prêter attention aux détails, comme :

• le mode de chauffage (état de fonctionnement, efficacité énergétique, etc.) ;
• le mode de ventilation assurant une bonne qualité de l’air ;
• l’état du système électrique, notamment s’il est conforme ou doit être refait ;
• l’état de la plomberie (état de fonctionnement, conformité, fuites visibles) ;
• la luminosité des pièces ;
• l’aménagement des lieux ;
• etc.

Comme pour n’importe quelle vente, la visite d’un bien immobilier est un moment crucial ! Elle vous permet d’estimer le montant des travaux à prévoir, la salubrité du lieu, les conditions de vie, etc. Ainsi, vous vous épargnez les mauvaises surprises d’après-vente qui pourraient vous occasionner un inconfort ou, pire, des problèmes financiers pour rénover le bien. Si le cahier des conditions peut grandement vous renseigner, il ne suffit pas !

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Trouver un financement avant les ventes aux enchères immobilières
• Vérifier sa solvabilité avant les ventes aux enchères immobilières
• Consulter le cahier des conditions de vente des biens en vente aux enchères immobilières
• Ventes aux enchères immobilières : valider les conditions d’occupation du bien
• Choisir un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères immobilières