Les pièges à éviter lors d'une vente aux enchères immobilière

Comment vous donner nos conseils pour bien acheter un bien aux enchères immobilières sans aborder les pièges à éviter ? Et croyez-nous, il en existe plus d’un. En revanche, rassurez-vous, la procédure des ventes aux enchères immobilières est strictement encadrée. Aussi, le risque de vous faire arnaquer n’existe pas, sauf si vous tombez sur un notaire (ventes notariales) peu recommandable, mais c’est peu probable.

En effet, les ventes aux enchères sont gérées par un avocat, un tribunal judiciaire, un notaire ou l’État lui-même (ou son représentant). Toutefois, le manque de connaissances sur ce type de vente particulier peut vous faire tomber dans certains pièges. C’est parti, voici les pièges à éviter !

Ne pas maîtriser la procédure légale des ventes aux enchères immobilières

Si les ventes aux enchères immobilières fonctionnent dans les grandes lignes comme une vente classique (annonce, visite, négociation du prix et vente), la procédure reste, en soi, différente et plus complexe.

Par exemple, les enchérisseurs ne bénéficient pas des mêmes garanties que les acheteurs classiques :

• pas de garantie des vices cachés ;
• pas de droit de rétractation (délai légal de rétraction de 10 jours après la signature du compromis de vente pour une vente classique) ;
• la non-possibilité d’inclure des clauses suspensives.

Ajoutons également que chaque type de vente aux enchères immobilières (notariale, judiciaire ou domaniale) possède ses propres caractéristiques.

Bien souvent, les enchérisseurs sont seuls. Si le notaire chargé de la vente peut les renseigner, celui-ci travaille essentiellement pour son client, à savoir le vendeur. En revanche, dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaire, l’enchérisseur doit obligatoirement être représenté par un avocat le jour de l’audience. Cette formalité peut sembler contraignante. Pourtant, l’avantage est de pouvoir être conseillé et accompagné par un expert des ventes aux enchères.

Nous ne pouvons donc que vous recommander de bien vous renseigner avant de franchir le pas. Vous pouvez faire appel à un professionnel ou consulter les autres pages de ce guide dans lesquelles nous vous expliquons le fonctionnement des ventes aux enchères.

Acheter sans visiter le bien en vente aux enchères immobilières

Acheter un bien immobilier sans le visiter peut paraître aberrant pour nombre d’entre nous. Et pourtant, cela arrive bien plus qu’on ne le croit.

En effet, il faut savoir que les visites ne sont pas libres. Elles sont collectives et les dates sont définies par l’organisateur de la vente. Il y a généralement 1 à 3 créneaux maximum (de 1 à 2 heures chacun, le plus souvent). Aussi, il n’est pas toujours facile de se libérer (travail, enfants, etc.). L’idée de se fier uniquement au cahier des conditions de vente peut alors être séduisante. Surtout si l’on rajoute le facteur distance entre le domicile de l’enchérisseur et le bien en vente…

La visite du bien est une étape très importante vous permettant de voir s’il correspond à vos besoins, vos envies, votre projet, etc. En outre, une visite est indispensable pour réaliser un état des lieux du bien permettant d’estimer les travaux à prévoir et la valeur du bien.

Mal estimer le bien en vente aux enchères immobilières

Une des erreurs les plus fréquentes lorsque l’on participe à une vente aux enchères immobilière pour la première fois est de ne pas fixer son enchère maximale. Or, les émotions peuvent être décuplées le jour de l’audience de vente avec l’émulation sur place. En effet, la proximité des acheteurs et la transparence des enchères créent une concurrence plus accrue pouvant mener à un emballement des enchères et la flambée du prix de vente.

Pour fixer votre enchère maximale, autrement dit le prix que vous êtes prêt à payer, vous devez donc estimer le bien immobilier. Et c’est ici qu’une mauvaise estimation peut vous porter préjudice, notamment la surévaluation du bien. Vous comprenez sans doute encore plus l’intérêt de visiter le bien. C’est l’occasion de repérer les travaux à prévoir, les défauts contraignants, l’environnement à proximité du bien (services, transports, magasins, nuisances, etc.) ou de détecter des vices cachés.

Souvent oubliés, les frais annexes font pourtant partie intégrante du prix final du bien. Ils doivent être pris en compte pour fixer l’enchère maximale.

Sous-estimer les frais annexes des ventes aux enchères immobilières

Comme pour une vente classique, il faut savoir que des frais annexes s’ajoutent au prix du bien immobilier. Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières, ces frais sont de deux types : les frais fixes d’avant-vente et les frais variables d’après-vente.

Ainsi, les frais fixes correspondent à tout ce qui concerne l’organisation des ventes aux enchères :

• rémunération du commissaire de justice (ventes aux enchères immobilières judiciaires) ;
• réalisation des diagnostics techniques obligatoires pour la vente d’un bien immobilier ;
• frais de publicité légale.

Il faut compter entre 5 000 € et 10 000 €. Le montant réel est communiqué par l’organisateur de la vente dans les dix jours avant l’audience d’adjudication.

Les frais variables sont calculés sur le prix d’achat adjugé lors de la vente : droits d’enregistrement, frais de publication foncière, émoluments de l’avocat (vente aux enchères judiciaires) ou honoraires du notaire (ventes aux enchères notariales).

Les frais variables représentent environ à 10 % ou 15 % du prix d’achat du bien pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales et 8 % pour les ventes aux enchères immobilières domaniales, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Ne pas prévoir le financement avant de participer à une vente aux enchères immobilière

Il est vivement préconisé d’avoir validé ses sources de financement avant de participer à une vente aux enchères immobilière. La raison est simple : dès lors que vous reportez l’enchère, vous avez l’obligation de payer la somme due (enchère et frais annexes). Vous ne pouvez pas faire marche arrière. Rappelons qu’il n’y a pas de droit de rétraction pour les enchères publiques.

Alors, imaginez les conséquences si la banque venait à vous refuser votre demande de crédit immobilier. Dans une telle situation, le bien est remis en vente, on parle de réitération de la vente. Mais l’adjudicataire défaillant (vous, dans cet exemple) devra tout de même payer les frais liés à l’organisation de la 1re vente ainsi que ceux de la 2e vente. De plus, si le bien est vendu moins cher que l’enchère faite par l’adjudicataire défaillant, alors ce dernier doit s’acquitter de la différence.

Mais ce n’est pas tout. En effet, l’acquéreur qui remporte l’enchère (ou adjudicataire) a donc l’obligation de payer. Mais ce paiement doit intervenir dans un délai maximal variable selon le type d’enchères immobilières :

• 30 jours au plus tard pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires.

Tout retard de paiement entraîne des intérêts au taux légal calculés sur le prix d’adjudication. Après 4 mois de retard de paiement, des pénalités majorées sont alors déclenchées (conformément à l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier). Ces intérêts de retard de paiement s’appliquent jusqu’au jour de l’audience de remise en vente en cas de réitération.

Donc, on le répète, mais, le financement doit être validé avant la vente aux enchères pour s’épargner d’importantes conséquences financières.  

Dans la mesure où les pièges évoqués ici ne sont pas des malfaçons ou des arnaques, il est, en réalité, assez facile de ne pas tomber dedans. Pour cela, il faut bien se renseigner sur les particularités des ventes aux enchères immobilières et se préparer à participer à une telle vente : visite du bien, financement avec la banque, estimation du bien et des travaux à prévoir, frais annexes, fixation de l’enchère maximale, etc.

Nous vous recommandons ces autres pages :

• Comment bien se préparer aux ventes aux enchères immobilières ?