Les inconvénients des ventes aux enchères immobilières

Si le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières leur confère certains avantages, certaines personnes y trouveront également des inconvénients. Si certains peuvent trouver la rapidité de la procédure avantageuse, d’autres ressentiront un sentiment d’urgence et une certaine pression.

Si le fait qu’un bien immobilier soit saisi et vendu aux enchères immobilières judiciaires ne dérange pas certaines personnes, d’autres peuvent remettre en question la valeur morale d’un tel procédé.

Vous comprenez donc que la définition des avantages et des inconvénients varie d’une personne à l’autre. Mais laissez-nous vous donner quelques éléments de réflexion.

Une mise en concurrence des acheteurs

Rappelons rapidement le principe des ventes aux enchères. Un prix minimal de départ est fixé. C’est la mise à prix. Ainsi, la première enchère doit être supérieure à la mise à prix. Les enchères suivantes doivent également être supérieures à l’enchère précédente. C’est donc l’enchérisseur qui a émis l’offre la plus élevée qui remporte le bien en vente.

Dans le cadre des ventes aux enchères immobilières, la mise à prix est généralement inférieure de 30 % du prix du marché. Si l’idée, en participant à ce type de vente, est de pouvoir acheter une maison ou un appartement à un prix compétitif, ce n’est pas toujours le cas en pratique.

En effet, imaginez que vous ayez trouvé le bien de vos rêves ou, tout du moins, le bien idéal pour vous. Vous vous inscrivez à la vente et, le jour J, vous vous retrouvez entouré par des acheteurs qui, comme vous, veulent acheter ce bien. La proximité des acheteurs et la transparence des enchères créent une concurrence plus accrue pouvant mener à un emballement des enchères et la flambée du prix de vente.

Dans le cadre d’une vente classique, les acheteurs intéressés font leur offre de prix directement au vendeur ou par l’intermédiaire d’un notaire ou d’une agence immobilière, et ce sans connaître les offres faites par les autres acheteurs intéressés. Ils ne sont donc pas influencés par les enchères des autres acheteurs potentiels.

Les frais annexes des ventes aux enchères immobilières

Le montant total pour l’achat d’un bien immobilier aux enchères ne se limite pas au prix de vente adjugé lors de la séance. En réalité, différents frais annexes s’ajoutent au prix de vente. Il faut notamment mentionner :

• les frais préalables liés à l’organisation de la vente (publicité, diagnostics techniques, frais administratifs, etc.) ;
• les frais d’enregistrement (également appelés frais de mutation) ;
• les frais liés à la publicité foncière ;
• les frais d’enregistrement aux impôts ;
• les émoluments de vente des divers professionnels (avocat et/ou notaire).

Il faut savoir que, selon qu’il s’agit d’une vente aux enchères judiciaires, notariales ou domaniales, différents frais peuvent encore s’ajouter.

Faisons simple et pragmatique. Dans le cas des ventes aux enchères judiciaires et notariales, on estime, de manière générale, que l’acquéreur devra acquitter environ 10 % à 12 % de frais supplémentaires indexés sur le prix d’achat du bien.

Pour une vente aux enchères domaniales, il faut compter environ 8 % du prix de vente pour les frais supplémentaires. En effet, il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition dans le cadre des enchères domaniales.

Les frais supplémentaires pour une vente classique restent moindres. Il faut compter entre 3 % à 10 % pour la commission de l’agence immobilière ou entre 7 % à 8 % du prix d’achat pour les frais de notaire ou d’acquisition.

Le risque de surenchère des ventes aux enchères immobilières

Il y a un principe à connaître en matière de vente aux enchères : la surenchère.

En effet, l’article R. 322-50 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. »

En pratique, cela signifie que toute personne peut faire une surenchère supérieure d’au moins 10 % du prix de vente adjugé lors de l’audience d’adjudication (séance de vente), et ce sous un délai de 10 jours après la vente. Si tel est le cas, alors, la vente initiale est annulée et le bien est remis en vente au prix de départ de la surenchère.

Autrement dit, si vous avez remporté l’enchère pour un bien immobilier, vous devez attendre un délai de 10 jours pour être certain d’être le nouveau propriétaire du bien (à condition de payer votre achat, bien évidemment).

La surenchère doit être portée à la connaissance à l’ensemble des parties, à savoir l’adjudicataire initial (acquéreur), le créancier poursuivant et le débiteur saisi ou l’adjudicataire initial et le notaire chargé de la vente.

Bon à savoir : la surenchère peut être contestée dans les 15 jours suivant sa déclaration (article R322-52 du Code des procédures civiles d’exécution).

Toujours est-il qu’une nouvelle date d’audience de vente sur surenchère est fixée dans un délai de 2 à 4 mois suivant la déclaration de surenchère.

Outre la déception de ne pas devenir le propriétaire du bien, il faut en plus attendre plusieurs mois avant de retenter sa chance !

Les autres inconvénients des ventes aux enchères immobilières

Enfin, d’autres inconvénients peuvent être mentionnés. Cela étant dit, peut-on réellement parler d’inconvénients dans la mesure où ces caractéristiques constituent le fonctionnement même des ventes aux enchères ?

Ainsi, il faut savoir que les ventes aux enchères ne permettent pas d’inclure des clauses suspensives. Ainsi, lorsque l’acheteur remporte le bien, il s’engage à payer l’intégralité de la somme dans un délai maximal défini par la loi (30 jours pour une vente domaniale, 45 jours pour une vente notariale et 60 jours pour une vente judiciaire).

La non-acceptation du crédit bancaire ne peut alors être mise en avant pour annuler la vente.

Bon à savoir : il est plus difficile de trouver un financement bancaire dans la mesure où les banques ne connaissent pas bien les ventes aux enchères immobilières. Bien savoir expliquer à son conseiller le fonctionnement est la clé.

Ajoutons à cela que l’acquéreur ne bénéficie d’aucun délai de rétraction. Il s’agit d’une période accordée aux consommateurs pour changer d’avis et se rétracter sur l’achat d’un bien. Dans les ventes immobilières classiques, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.  

Il faut également savoir que le nombre de visites est limité (entre une à trois visites) et que celles-ci sont collectives. Cela peut constituer un inconvénient pour certains.

Nous espérons vous avoir donné suffisamment d’éléments de réflexion quant à la question des inconvénients des ventes aux enchères immobilières. Il s’agit d’un type de vente particulier avec un fonctionnement propre. Aussi, dès lors que l’on décide d’acheter un bien immobilier par l’intermédiaire des ventes aux enchères, on accepte ces dispositions particulières.

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