Les conditions pour participer aux ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières sont encore assez méconnues. Pourtant, leur part sur le marché des transactions immobilières ne cesse d’augmenter (+7,5 % en 10 anstous types d’enchères immobilières confondus).

Il faut dire que le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières, bien qu’il se rapproche des ventes traditionnelles, demeure un peu différent. Ce qui peut faire peur de prime abord, notamment pour les non-initiés.

Si tout le monde (particuliers et professionnels) peut participer et enchérir lors des enchères immobilières, quelques conditions de participation sont à connaître. On vous explique tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet. C’est parti !

Les conditions préalables aux ventes aux enchères immobilières

Ce que nous allons aborder ici ne relève pas réellement des conditions de participation dans la mesure où vous n’êtes pas obligé de vous y conformer. Mais, comme vous le comprendrez après votre lecture, nous ne pouvons que vous recommander de suivre ces quelques démarches. Il en va de la sécurité et de votre investissement.

Visiter le bien immobilier : des visites collectives et programmées

Il est naturel et parfaitement logique de vouloir visiter le bien immobilier qui vous intéresse. Cela étant dit, lors de la crise de la Covid-19 et l’emballement du marché immobilier à la sortie des confinements, un nombre assez important de personnes ont acheté un bien à distance sans même le visiter. Bien entendu, nous ne pouvons que vous recommander d’aller le visiter.

Il est donc nécessaire de vous préciser que les dates et heures de visites sont déterminées et imposées par la personne en charge de la vente (notaire, huissier de justice, avocat, État, etc.). C’est à vous de vous rendre disponible, car les visites ont généralement lieu en semaine et en journée.

Néanmoins, en général, une à trois visites sont organisées afin de permettre aux personnes intéressées de se rendre sur les lieux au moment qui les arrange le plus. Il faut également comprendre ici que les visites sont collectives. Les dates des visites sont habituellement communiquées sur les annonces de mise en vente aux enchères.

Consulter le cahier de conditions de vente : un document essentiel

Nous vous conseillons également de consulter attentivement le cahier des conditions de vente (CCV), et plus encore si vous ne souhaitez pas visiter le bien.

Comme son nom l’indique, le cahier des conditions de vente, ou anciennement cahier des charges, est un document qui reprend l’intégralité des informations concernant le bien en vente :

• l’origine de la procédure ;
• les références cadastrales ;
• les diagnostics techniques immobiliers ;
• les conditions d’occupation du bien ;
• la description détaillée du bien (disposition des pièces, état général, identité du syndic, photographies, etc.) ;
• les modalités de transfert de propriété et d’entrée en jouissance du bien ;
• etc.

Pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires, ce document contient par ailleurs le Procès-Verbal Descriptif (PDV) réalisé par l’huissier de justice. Il correspond à un état des lieux du bien et peut contenir des photos, ce qui peut vous aider à savoir si vous souhaitez visiter ou non le bien. 

Le cahier des conditions de vente est consultable au greffe du tribunal judiciaire où sera vendu le bien, chez l’avocat poursuivant la vente ou par Internet, si l’avocat le met à disposition sur son site, chez le notaire chargé de la vente et sur les sites spécialisés, comme Vench..

Nous vous recommandons de consulter le cahier des conditions de vente avant d’aller visiter le bien. Ainsi, vous vous épargnerez un déplacement si certaines informations sont rédhibitoires pour vous.

Vérifier sa solvabilité et trouver un financement pour l’achat du bien immobilier

Contrairement à un achat classique, il n’y a pas de clauses suspensives pour une vente aux enchères immobilière. Une clause suspensive est une obligation conditionnelle sans laquelle un contrat entre deux parties ne peut être conclu.

Dans la majorité des ventes traditionnelles, les acheteurs insèrent une clause suspensive d’acceptation d’un prêt immobilier. Cela signifie que si le prêt est refusé par la banque, alors la promesse d’achat ou le compromis de vente devient caduc. La vente est donc annulée.

Or, cela n’a pas cours pour les ventes aux enchères immobilières. Ainsi, si vous remportez l’enchère et devenez l’acquéreur de ce bien, vous ne pourrez en aucun cas obtenir l’annulation de la vente pour ce motif et vous serez obligatoirement redevable de son prix.

C’est pourquoi il est opportun, même si ce n’est pas obligatoire, de contacter votre banque pour faire le point sur votre situation.

Ainsi, vous pourrez vérifier votre solvabilité, c’est-à-dire vous assurer que vous avez les moyens financiers de payer les dettes liées à la vente. En outre, c’est également le moment pour discuter d’un plan de financement si vous avez besoin d’un crédit bancaire pour acheter le bien. Ainsi, vous pourrez connaître le montant maximum à ne pas dépasser le jour de la vente aux enchères.

Attention, pour définir ce montant maximal, ne prenez pas seulement en compte le prix d’achat du bien. D’autres frais sont à intégrer dans le coût final, à savoir :

• les frais de mise en vente liés à la préparation, la publicité et l’organisation de la vente aux enchères ;
• les émoluments du notaire ou de l’avocat pour les ventes notariales et judiciaires en application du barème national réglementé par décret en Conseil d’État ;
• les débours ou frais préalables correspondent aux sommes avancées par le notaire dans le cadre du traitement de dossier ;
• les frais d’achat constitués des droits et taxes de mutation destinés au Trésor public.

Les conditions d’inscription aux ventes aux enchères immobilières

Intéressons-nous à présent aux conditions obligatoires à respecter pour participer à une vente aux enchères immobilière. Elles dépendent du type de vente immobilière aux enchères. En effet, il en existe trois et chaque type a ses spécificités propres, bien que le principe demeure identique.

Zoom sur la consignation (ou chèque de consignation)

Comme pour toute vente et plus encore pour les ventes aux enchères immobilières (puisqu’il n’y a pas de clauses suspensives), il est normal que seuls les acheteurs qui présentent des garanties un minimum sérieuses puissent participer aux ventes aux enchères judiciaires.

D’autant plus que les acquéreurs ne disposent pas de droit de rétraction dans le cadre des ventes aux enchères. C’est pourquoi des garanties sont demandées, et ce dès l’inscription à la vente aux enchères.

Généralement, il vous est demandé deux chèques de banque. Un premier chèque de banque, chèque de consignation, qui correspond à un certain pourcentage de la mise à prix (prix de départ des enchères). Le chèque de consignation permet de payer les frais préalables. Un deuxième chèque de banque peut être demandé comme avance sur les émoluments et/ou au règlement du bien en lui-même.

Ces garanties sont remises aux acheteurs qui n’ont pas remporté l’enchère à la fin de la vente.

Les conditions d’inscription aux ventes aux enchères immobilières notariales

Les ventes notariales se déroulent en présentiel dans les chambres de département des notaires. Pour y participer, vous devez remettre au notaire chargé de la vente un chèque de consignation de 10 à 20 % du montant de la mise à prix du bien lors de votre inscription.

Bon à savoir : vous pouvez participer à des ventes immobilières en ligne sur Internet. Les ventes sont entièrement sécurisées dans un cadre légal strict défini par les notaires dès lors qu’elles se déroulent sur la plateforme Immo-Interactif® (marque déposée). Vous devez également vous inscrire en amont de la vente. Vous recevrez alors un agrément électronique ainsi qu’un mot de passe.

Les conditions d’inscription aux ventes aux enchères immobilières domaniales

L’État vend régulièrement des biens lui appartenant. Il peut s’agir de biens atypiques, comme des casernes, des gares, des terrains, etc. Il est également possible d’acheter des habitations mises en vente par l’État et provenant de biens issus de successions vacantes (sans héritiers).

Ces ventes se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts. Concernant les conditions pour participer à ces ventes, sachez que vous n’avez pas besoin de vous inscrire au préalable. Il suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis.

Toute mise à prix supérieure à 7 500 € nécessite le dépôt d’un chèque de consignation représentant 5 % de la mise à prix.

Bon à savoir : l’avantage des ventes domaniales est qu’aucuns frais de notaire ne sont facturés.

Les conditions d’inscription aux ventes aux enchères immobilières judiciaires

Les ventes aux enchères judiciaires sont un peu plus particulières dans la mesure où les biens en vente proviennent de saisies judiciaires, de mises en liquidation judiciaire ou sur licitation (partage judiciaire) dans le cas de divorce par exemple.

Les ventes judiciaires se déroulent dans les tribunaux judiciaires et seuls les avocats peuvent y participer. En effet, seul un avocat est habilité à porter les enchères pour votre compte. Vous devez donc trouver un avocat pour vous représenter. Celui-ci doit être habilité pour le tribunal qui gère la vente aux enchères.

Vous devrez alors signer un mandat pour que l’avocat puisse vous représenter. Ce mandat reprendra des informations sur votre état civil ainsi que le montant maximum que vous êtes prêt à mettre. Vous devrez également lui remettre un chèque de consignation de 10 % à 20 % du montant de la mise à prix.  

Vous connaissez à présent toutes les conditions requises pour participer à une vente aux enchères immobilière. Plus que des contraintes, ces quelques conditions sont un gage de sécurité et de sérieux autant pour les vendeurs que pour les acheteurs et potentiels acquéreurs d’un bien immobilier. Car rappelons-le, les ventes aux enchères immobilières ne sont soumises à aucune clause suspensive et aucun droit de rétraction.  

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