Zoom sur les ventes aux enchères immobilières

Avant de nous intéresser plus en détail au fonctionnement et au principe des ventes aux enchères immobilières, il nous semble nécessaire de faire un point plus précis de ce qu’est une vente aux enchères immobilière et de ce qu’elle n’est pas.

En effet, nous nous intéresserons aux différences entre une vente immobilière classique et une vente immobilière aux enchères. Cela nous permettra ensuite d’approfondir les différents types de ventes aux enchères immobilières.

Car, vous le verrez, il existe diverses situations expliquant la mise en vente d’un bien immobilier aux enchères et son origine.

La différence entre une vente aux enchères immobilière et une vente classique

Les ventes aux enchères sont quelque peu différentes des ventes immobilières classiques. Pour bien comprendre la différence, intéressons-nous au processus d’une vente classique.

La recherche d’un bien immobilier est généralement longue dans une vente classique. L’acheteur prend le temps de consulter différentes annonces, de visiter plusieurs biens (plusieurs fois un même bien parfois) avant d’arrêter son choix.

L’acheteur rédige alors une offre d’achat pour le vendeur. Ce dernier est libre d’accepter ou non la proposition. Dans la mesure où plusieurs personnes peuvent être intéressées par le bien immobilier, le vendeur peut vouloir attendre de recevoir les propositions de chaque personne intéressée.

Une promesse (ou compromis) de vente est signée entre l’acheteur et le vendeur lorsqu’ils trouvent un terrain d’entente. Bien souvent, l’une et/ou l’autre partie peuvent y inclure des clauses suspensives. Il s’agit de conditions à réaliser pour que la vente soit effective. Par exemple, l’acheteur peut ajouter une clause d’obtention d’un crédit bancaire. Le vendeur peut négocier un certain délai avant de devoir quitter les lieux (3 mois par exemple).

Il faut également savoir que l’acheteur dispose d’une période de rétractation de 10 jours après la signature du compromis de vente pour renoncer à l’achat, et ce sans condition. Lorsque toutes les clauses suspensives sont réalisées (prêt bancaire signé, par exemple), alors, l’acte authentique de vente peut être signé chez le notaire pour officialiser la transaction.

La vente aux enchères immobilière est plus rapide. L’acheteur recherche des annonces de ventes aux enchères et visite les biens. Cependant, les visites sont collectives et une date et une heure de visite fixes sont programmées en amont.

Ensuite, les acheteurs potentiels se rendent sur le lieu d’audience et c’est le plus offrant qui devient propriétaire du bien. Autrement dit, le temps de « négociation » ne dure que le temps de l’audience.

Ajoutons également que dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière, il n’y a ni condition suspensive ni délai de rétractation. En revanche, il faut compter un délai de 10 jours pour une éventuelle surenchère.

En effet, toute personne peut proposer une surenchère dès lors qu’elle est supérieure d’au moins 10 % à la dernière enchère. Dans un tel cas, la vente initiale est annulée et une seconde audience est organisée.

Enfin, l’acquéreur devient propriétaire du bien dès qu’il règle le montant de son achat. Ce délai est de 2 mois maximum en fonction du type d’enchères. Oui, il faut savoir qu’il existe 3 types d’enchères.

Les différentes ventes aux enchères immobilières

Ainsi, nous évoquions le fait qu’il existe trois types de ventes aux enchères immobilières. Le fonctionnement est sensiblement le même. Néanmoins, quelques spécificités existent. On fait le point.

Les ventes aux enchères immobilières notariales

La vente aux enchères immobilière notariale ou la vente à la bougie est une vente volontaire de la part du ou des propriétaires d’un bien immobilier. Ces derniers contactent un notaire et fixent avec lui le montant de la mise à prix. La mise à prix correspond au prix de départ.

Il est généralement estimé à 75 % ou 80 % de la valeur du bien. Il est également possible que la vente ait lieu sans mise à prix, mais le propriétaire détermine alors un prix en dessous duquel il refusera la vente.

Ensuite, le notaire s’occupe de toute la préparation de la vente :

• rédaction du cahier des conditions de vente reprenant toutes les informations nécessaires aux acheteurs (description du bien, diagnostics techniques, urbanisme, etc.) ;
• publicité légale de la vente aux enchères immobilière ;
• réponses aux questions des acheteurs ;
• etc.

La vente aux enchères immobilière notariale est ouverte à tous. Pour cela, la publicité dans un journal d’annonces légales est assurée environ 3 à 4 semaines avant la vente. Les enchères ont lieu à l’office du notaire ou dans une salle spéciale.

Toutes les personnes souhaitant participer à la vente doivent s’inscrire. À cette occasion, un chèque de consignation de 10 % à 20 % de la mise à prix leur sera demandé. Il s’agit, en quelque sorte, d’une caution. Le chèque de consignation est remis aux personnes qui n’ont pas remporté l’enchère.

En revanche, la personne qui a fait l’offre la plus élevée et qui remporte l’enchère (on parle d’adjudicataire ou d’acquéreur) devra régler l’intégralité de son achat dans un délai de 45 jours, s’il n’y a pas de surenchère sous 10 jours.

Les ventes aux enchères immobilières domaniales

Le principe est le même pour les ventes aux enchères domaniales, excepté qu’elles sont organisées par l’État qui souhaite vendre un bien du domaine public. Les biens mis en vente sont divers. Il peut s’agir d’une ancienne caserne, d’un château, d’un ancien centre de loisirs, etc. Pour connaître la liste des biens à vendre, il suffit de vous rendre sur le site des cessions immobilières de l’État.

Tout le monde peut s’inscrire et participer à ce type de vente. L’annonce de la vente est publiée un mois avant la date de l’audience. La vente est organisée à l’hôtel des impôts ou à la préfecture du département.

Le montant du chèque de consignation est de 5 % du montant de la mise à prix dès lors qu’elle est supérieure à 7 500 €. L’adjudicataire doit régler l’intégralité du montant de la vente sous 30 jours.

Bon à savoir : les frais de notaire pour la rédaction de l’acte de vente sont gratuits pour les biens achetés dans le cadre d’une vente aux enchères domaniale. Les taxes destinées à l’État (droit de mutation) restent dues. 

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires

Terminons avec les ventes aux enchères immobilières judiciaires. Ce type de vente est le plus spécifique dans la mesure où il s’agit d’une vente forcée, c’est-à-dire que la justice contraint le propriétaire à vendre son bien immobilier pour régler ses créanciers.

Les ventes judiciaires interviennent à la suite d’une décision de justice par le tribunal judiciaire. Plusieurs situations peuvent mener à une vente aux enchères forcées.

1. Lorsque le propriétaire d’un bien immobilier rencontre des difficultés financières et qu’il ne peut pas payer ses dettes. Alors, le créancier (généralement la banque) peut demander une saisie immobilière et une mise en vente pour se rembourser.
2. Lorsqu’une entreprise est en difficultés financières, ses biens immobiliers peuvent être saisis. On parle alors d'une liquidation judiciaire.
3. Lorsqu’il y a un litige sur un bien immobilier appartenant à plusieurs personnes (divorce ou succession d’un bien en indivision). Il s’agit d’une décision sur licitation (également appelé partage judiciaire).

Les détails de la vente sont publiés dans les journaux d’annonces légales au moins 40 jours avant l’audience d’adjudication (vente aux enchères). Attention, la grande spécificité des ventes aux enchères judiciaires est que les acheteurs doivent être obligatoirement représentés par un avocat inscrit au barreau.

Le chèque de consignation est de 10 % du montant de la mise à prix. À l’issue de la période de 10 jours de surenchère, l’acheteur ayant remporté la vente (adjudicataire) dispose d’un délai de deux mois pour verser la totalité du prix du bien.  

Ainsi, les ventes aux enchères immobilières ont pour avantage d’être plus rapides que les ventes immobilières classiques. Cette spécificité est appréciée autant par les vendeurs que par les acheteurs qui peuvent alors emménager rapidement dans leur nouveau logement, entamer les travaux pour mettre en place un locataire ou revendre pour les professionnels tel que les marchands de bien. La vente aux enchères est organisée par différents intervenants en fonction du type de vente. Le type de vente définit également les conditions de participation (montant du chèque de consignation, présence d’un avocat, délai de paiement, etc.).

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