Les obligations de l'acheteur lors des ventes aux enchères immobilières

Il faut savoir que le fonctionnement des ventes aux enchères immobilières est légalement encadré. C’est ce qui garantit la sécurité des acheteurs ainsi que celles des propriétaires mettant leur bien en vente, du moins lorsque la vente n’est pas forcée (ventes aux enchères judiciaires). C’est pourquoi les acheteurs sont soumis à certaines obligations.

Cela étant dit, cela est également valable dans le cadre d’une vente traditionnelle. Comme vous le verrez, ces obligations sont sensiblement identiques : versement de la consignation (un acompte), paiement du prix d’adjudication dans un délai imparti et prise en charge des frais annexes.

On vous explique tout cela !

Les obligations de l’acheteur en enchères immobilières : la visite du bien

La visite du bien immobilier dans le cadre d’une vente aux enchères n’a aucun caractère obligatoire. Vous êtes libre d’aller visiter le bien ou non. Néanmoins, nous ne pouvons que vous recommander d’en faire la visite afin de bien évaluer le bien.

Toujours est-il que les acheteurs doivent se rendre disponibles pour visiter des biens mis aux enchères. En effet, les visites sont organisées avant la vente. Il faut savoir que les visites sont collectives et programmées à des dates spécifiques (et sur rendez-vous), généralement fixées par l’organisateur de la vente, comme un notaire ou l'huissier de justice. Autrement dit, vous ne pouvez pas convenir d’une date.

Ces visites permettent aux acheteurs de découvrir la configuration du bien par eux-mêmes, d’évaluer son état général, d’estimer le montant des travaux de rénovation, de poser des questions, etc. En bref, de préciser votre ressenti et votre intérêt pour le bien au-delà de la simple consultation du cahier des conditions de vente. Nous vous conseillons de lister les points que vous souhaitez vérifier lors de la visite.

Enfin, comprenez bien que l’accès au bien est limité. Les visites programmées sont souvent les seules occasions d’accéder au bien avant la vente. Il ne faut donc pas les manquer.

L’obligation de déposer un chèque de consignation pour l’acheteur avant la vente aux enchères immobilière

Avant la vente et pour pouvoir participer à une vente aux enchères immobilières, les acheteurs doivent verser une caution que l’on appelle la consignation.

Le montant de la consignation varie en fonction du type de vente aux enchères. Il est de :

• 5 % de la mise à prix (prix de départ) pour les ventes aux enchères domaniales, seulement si la mise à prix est supérieure à 7 500 € ;
• 10 % à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères notariales ;
• 10 % à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères judiciaires avec un montant minimum de 3 000 €.

Les participants à la vente aux enchères immobilières doivent donc remettre un chèque de banque, appelé chèque de consignation, à la personne chargée de la vente (notaire, avocat, État). Il doit être remis lors de l’inscription à la vente. Il couvre le montant des frais préalables fixes et variables.

Un deuxième chèque de banque peut être demandé aux acheteurs potentiels. Il couvre les émoluments de l’avocat ou les honoraires du notaire et peut être une avance pour le paiement du prix du bien.

Enfin, si le participant ne remporte pas l’enchère, alors, le chèque de consignation et le chèque de banque lui sont restitués. En revanche, pour l’adjudicataire (l’acheteur final), ce chèque est encaissé et sera déduit du montant final à payer pour le bien.

Bon à savoir : les modalités de consignation et le montant exact peuvent être spécifiés dans le cahier des conditions de vente. Nous vous recommandons de bien le consulter avant de vous inscrire à une vente aux enchères immobilières.

L’obligation de payer le bien dans un délai imparti

Sans surprise, si vous remportez l’enchère, alors vous avez l’obligation de payer le prix d’adjudication (prix de vente adjugé).

Mais saviez-vous que ce paiement doit intervenir dans un délai imparti ? Ce délai est de :

• 30 jours au plus tard après la vente pour les ventes domaniales ;
• 45 jours au plus tard pour les ventes notariales ;
• 60 jours au plus tard pour les ventes judiciaires :
• 90 jours au plus tard pour les ventes en liquidation judiciaire.

Au vu des délais de paiement assez courts, il est très largement recommandé d’avoir trouvé son financement avant même la vente aux enchères. De plus, dans la mesure où l’acheteur ne dispose ni de clauses suspensives ni de droit de rétraction, il s’agit d’une assurance indispensable.

En effet, si vous ne pouvez pas payer avant la fin du délai imparti, alors, des pénalités sont infligées et majorées au taux légal en vigueur (près de 5 %) au-delà de 75 jours.

En outre, si l’adjudicataire est dans l’incapacité de payer, la vente est annulée et il perd les montants versés (chèque de consignation et chèque de banque pour les frais préalables). Cela peut représenter une perte financière conséquente !

L’obligation de prendre en charge les frais annexes à l’achat

L’acheteur doit également payer les frais annexes liés à son achat immobilier aux enchères. Il s’agit des :

• frais préalables pour l’organisation de la vente (publicité, diagnostics techniques, frais administratifs, etc.) ;
• frais d’enregistrement ou frais de mutation (taxes et frais obligatoires perçus par l’État lors de la vente d’un bien immobilier correspondant aux coûts associés à la transmission de la propriété d’un bien immobilier) ;
• frais liés à la publicité foncière (formalité par laquelle toutes les opérations immobilières (acquisitions, ventes, hypothèques, etc.) sont rendues publiques et opposables aux tiers) ;
• frais d’enregistrement aux impôts (taxe pour enregistrer officiellement la transaction et transférer la propriété) ;
• émoluments de vente des divers professionnels (avocat et/ou notaire).

Le montant des frais annexes varie en fonction du prix d’adjudication du bien et de la nature des ventes aux enchères immobilières. Il faut prévoir environ :

• 10 % à 15 % de frais supplémentaires pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales ;
• 8 % de frais annexes pour une vente aux enchères domaniales, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Comme nous l’évoquions, les obligations d’un acheteur dans le cadre d’une vente aux enchères immobilière sont sensiblement identiques à celles d’une vente classique. En effet, un acompte est généralement versé lors de la signature du compromis de vente. De plus, les frais d’agence ou les frais de notaire sont souvent à la charge des acheteurs. Cependant, il est possible d’en négocier les conditions, ce qui n’est pas le cas des ventes aux enchères. 

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