D’où proviennent les biens des ventes aux enchères immobilières ?

Les ventes aux enchères immobilières sont l’occasion de dénicher de belles opportunités. En effet, il est possible d’acheter un bien immobilier moins cher que le prix du marché dans le cadre des ventes aux enchères notariales ou judiciaires. Mais, il est également possible de trouver de bonnes affaires (des biens pas chers à rénover) ou des biens atypiques lors de ventes aux enchères domaniales.

Comme nous le verrons, l’origine des biens immobiliers mis en vente est plurielle. Il peut s’agir de biens appartenant à l’État (ancienne caserne, école, château, etc.), d’où leur caractère atypique ou des biens appartenant à des particuliers ou à des entreprises.

Découvrons tout cela en détail !

Les différents types de ventes aux enchères immobilières

Il est possible de trouver n’importe quel type de biens aux enchères immobilières : maison, appartement, immeuble, bureau, etc. L’origine des biens s’explique le plus souvent par les raisons qui ont mené à les mettre en vente. Il existe plusieurs situations :

les particuliers ou professionnels qui préfèrent les ventes aux enchères à la vente classique pour sa rapidité, on parle d’enchères notariales (vente à l’amiable ou volontaire) ;
les particuliers ou professionnels qui sont contraints de vendre leur bien à la suite d’une décision de justice, on parle d’enchères judiciaires (vente forcée) ;
l’État ou les organismes publics qui organisent des ventes portant sur des biens spécifiques leur appartenant, ce sont les ventes domaniales.

Les conditions de participation aux ventes aux enchères varient selon la nature de la vente. Cela se constate notamment sur le montant du chèque de consignation demandé à l’inscription à la vente (et rendu aux acheteurs qui n’ont pas remporté l’enchère). La consignation correspond à un pourcentage de la mise à prix du bien. La mise à prix est le prix de départ des enchères (le prix minimal).

L’origine des biens mis en vente aux enchères immobilières

Ainsi, les biens immobiliers mis en vente aux enchères peuvent avoir différentes origines. Entrons un peu plus le détail.

L’origine des biens aux enchères immobilières notariales

Les ventes aux enchères immobilières notariales sont donc des ventes volontaires. On parle alors de vente à l’amiable. En effet, ce sont les propriétaires d’un bien immobilier qui sont à l’initiative de la vente. Ils contactent alors un notaire spécialisé dans les ventes aux enchères afin que celui-ci organise la vente (audience d’adjudication).

Le notaire et les propriétaires définissent le montant de la mise à prix. Généralement, il correspond à environ 75 % à 80 % de la valeur du bien sur le marché immobilier. Il est possible que la vente ait lieu sans mise à prix, mais le propriétaire détermine alors un prix en dessous duquel il refusera la vente.

Si tout le monde peut vendre son bien aux enchères immobilières, il n’en demeure pas moins que les biens sont souvent mis en vente à la demande des héritiers lors d’une succession. Du moins, si un accord est trouvé entre eux. Le cas échéant, la vente pourrait être décidée par le tribunal judiciaire, mais nous en reparlons ultérieurement.

Dans la même logique, les biens peuvent également être mis en vente à l’amiable, par les propriétaires en cas de divorce.

Il faut bien retenir que le délai de vente dans le cadre des enchères immobilières est moindre par rapport au délai d’une vente classique. Aussi, les biens mis en vente proviennent généralement de propriétaires qui souhaitent vendre rapidement leur bien.

Pour information, le montant du chèque de consignation est d’environ 10 à 20 % de la mise à prix du bien immobilier.

L’origine des biens aux enchères immobilières domaniales

Comme nous l’avons vu, les enchères immobilières domaniales sont organisées par l’État qui souhaite vendre un bien du domaine public. C’est pourquoi certains biens sont parfois atypiques : manoir, ancien collège ou lycée, centre de loisirs, etc. Ce sont des biens souvent très intéressants d’un point de vue financier pour les acquéreurs.

Néanmoins, les biens mis en vente par l’État proviennent aussi (et souvent) de successions vacantes ou en déshérence. Ce sont donc des biens appartenant à des personnes décédées sans héritiers ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession.

En effet, selon l’article 809 du Code civil, la succession est déclarée vacante lorsqu’elle n’est acceptée ou réclamée par aucun héritier à l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de l’ouverture de la succession.

L’État, représenté par la Direction Nationale d’Interventions Domaniales (DNID), est alors désigné curateur de la succession afin d’assurer la gestion des biens du défunt et solder les dettes éventuelles.

Enfin, il peut s’agir de biens immobiliers abandonnés. Il faut alors distinguer les biens sans maître et les biens en état d’abandon manifeste.

Les biens sans maître font référence à un bien immobilier dont le propriétaire est connu, mais décédé sans héritiers ou disparu, ou inconnu (pas d’inscription au fichier immobilier de la conservation des hypothèques et aucun document cadastral indiquant l’identité du propriétaire).

Quant aux biens immobiliers en état d’abandon manifeste, le propriétaire est en principe connu et le bien peut être vacant ou non. Il s’agit de biens manifestement non entretenus et pouvant occasionner une nuisance pour le voisinage.

Les articles L2243-1 à L2243-4 du Code général des collectivités territoriales précisent la procédure de déclaration de parcelle en état d’abandon pour les communes concernées. Ainsi, à défaut de réaction de la part des propriétaires après la déclaration, la commune sur laquelle le bien se situe peut décider d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

Pour connaître la liste des biens à vendre, il suffit de vous rendre sur le site des cessions immobilières de l’État.

Bon à savoir : le montant du chèque de consignation pour les enchères domaniales est de 5 % de la mise à prix.

L’origine des biens aux enchères immobilières judiciaires

Il existe trois types de ventes aux enchères immobilières judiciaires. Les ventes aux enchères à la suite :

d’une saisie immobilière lorsque le propriétaire se retrouve dans l’incapacité de payer ses dettes (remboursement du prêt bancaire immobilier, par exemple) ;
d’une liquidation judiciaire lorsqu’une société se retrouve dans l’incapacité de payer ses dettes ;
sur licitation ou partage judiciaire dans le cas d’un divorce ou d’une succession (héritage) lorsque le bien est en indivision (bien immobilier légué à plusieurs personnes) et qu’aucune solution n’a été trouvée.

Pour rebondir sur ce que nous disions précédemment, les ventes aux enchères immobilières sur licitation concernent donc les biens issus d’un divorce ou d’un héritage et pour lesquels les propriétaires ne parviennent pas à trouver un accord. Autrement, les biens pourraient tout à fait être vendus aux enchères immobilières notariales.

Ainsi, dans le cadre des enchères immobilières judiciaires, la décision est rendue par le tribunal judiciaire. C’est pourquoi on parle de vente forcée, les propriétaires n’étant pas à l’initiative de la vente et ne pouvant aller contre la décision judiciaire.

Bon à savoir : les acheteurs peuvent se rendre sur le lieu d’enchères, mais ils doivent être obligatoirement représentés par un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères et inscrit au barreau du lieu de situation du bien.

Les biens immobiliers en vente sont le plus souvent des maisons, des appartements ou des terrains vacants ou occupés. En effet, il faut comprendre que la vente du bien (jugement d’adjudication) vaut titre d’expulsion si le logement est occupé. Autrement dit, l’ancien propriétaire doit quitter les lieux. C’est pourquoi c’est un des points essentiels à vérifier lors de la mise en vente.

Vous souhaitez participer à une vente aux enchères immobilières judiciaires ? Le montant du chèque de consignation à verser à l’inscription à la vente est de 10 % à 20 % de la mise à prix.

L’état des biens mis en vente aux enchères immobilières

Pour faire suite à ce qui vient d’être dit concernant le fait de bien vérifier l’état d’occupation d’un bien, sachez que l’organisateur de la vente (notaire, État, avocat poursuivant, etc.) est chargé de rédiger un cahier des conditions de vente (ou cahier des charges). Ce document concerne toutes les ventes, qu’importe leur nature.

Il contient toutes les informations et tous les éléments nécessaires aux acheteurs :

la description du bien (disposition des pièces, état général, photographies, etc.) ;
l’origine de propriété de l’actuel propriétaire ;
les renseignements d’urbanisme ;
les servitudes ;
l’état descriptif de division ;
l’état d’occupation du bien (vacant ou occupé) ;
les règlements de copropriété ;
les différents diagnostics techniques immobiliers ;
la conformité (ou non) aux normes du logement décent pour les biens immobiliers destinés à la location ;
les modalités de transfert de propriété et d’entrée en jouissance du bien ;
etc.

Rassurez-vous, en plus de ce document, les biens immobiliers mis en vente peuvent être visités. Il s’agit de visites collectives. Les dates et heures sont définies en amont et précisées dans l’annonce de vente aux enchères.

Enfin, sachez que la procédure des ventes aux enchères immobilières est strictement encadrée par loi. De plus, l’organisateur (notaire, État, avocat poursuivant) s’assure de sa conformité et s’occupe de toutes les démarches nécessaires.

Comme vous le constatez, l’origine des biens mis aux ventes aux enchères immobilières est de différente nature. Il est bien d’en avoir conscience afin de s’assurer que cela vous corresponde. Par exemple, certaines personnes ne souhaitent pas acheter des biens aux enchères judiciaires pour des questions morales, notamment lorsqu’il y a expulsion du propriétaire. Toujours est-il que si l’origine est variée, le type de bien l’est tout autant. Ce qui permet de trouver de belles opportunités !

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