Le déroulement des ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières ont un mode de fonctionnement bien spécifique. Que ce soit la phase avant le jour de l’audience (ou adjudication), le jour J ou l’après-vente, un ensemble d’informations relatives au déroulement de ce type de vente sont à connaître.

En effet, si, dans les grandes lignes, les enchères immobilières fonctionnent sur le même principe qu’une vente traditionnelle (annonce, visite du bien, offre de prix, paiement et acquisition), quelques spécificités notables existent. On fait le point pour vous !

La préparation de la vente aux enchères immobilières

Une vente aux enchères immobilières, ça se prépare. En effet, il ne suffit pas d’arriver le jour de l’audience sans un minimum de préparation et, surtout de connaissances sur le bien en vente.

Ainsi, il vous faut en premier lieu demander le cahier des conditions de vente. Il s’agit d’un document très complet détaillant avec précision le bien :

• description complète du bien : état général, nombre de pièces, agencement intérieur, photos, etc. ;
• diagnostics techniques immobiliers ;
• droits de servitude et de passage éventuel ;
• informations d’urbanisme ;
• droit d’entrée en jouissance du bien ;
• état d’occupation du bien ;
• etc.

En bref, le cahier des conditions de vente vous donne toutes les informations importantes sur le bien.

Bien évidemment, cela ne suffit pas. Si votre intérêt pour le bien persiste après lecture du cahier des charges, vous pouvez aller visiter le bien.

Les dates et heures de visites sont indiquées dans l’annonce de mise en vente aux enchères. En général, 1 à 2, voire 3, dates sont définies. Attention, les visites sont collectives.

Nous vous recommandons également de contacter votre banque pour faire un point sur votre situation et pour parler du financement de votre achat éventuel. Sachez que les ventes aux enchères immobilières ne permettent pas d’inclure des clauses suspensives (comme l’acceptation d’un crédit bancaire). Il faut donc assurer vos arrières en étant certain que votre banque vous suit.

Le déroulement de l’audience d’adjudication

Votre visite du bien vous a conquis et vous souhaitez tenter votre chance. Il vous faut alors vous inscrire à l’audience d’adjudication ou audience de vente (pour les enchères notariales et, parfois, à certaines enchères judiciaires si l’huissier de justice le demande) et suivre le déroulé de la procédure.

Pour cela, vous devez prendre contact avec l’organisateur de la vente. Vous trouverez les coordonnées sur l’annonce. Un ensemble d’éléments et justificatifs vous seront demandés. En effet, l’organisateur de la vente est chargé de vérifier le sérieux des acheteurs.

De plus, il vous sera demandé de déposer un chèque de consignation. Il s’agit d’une garantie financière. Si vous ne remportez pas l’enchère, ce chèque vous sera remis. Le cas échéant, considérez-le comme un acompte.

Le montant du chèque de consignation varie en fonction du type de vente :

• 10 % à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères notariales ;
• 10 % à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères judiciaires (3 000 € minimum) ;
• 5 % de la mise à prix (si supérieure à 7 500 €) pour les ventes aux enchères domaniales.

Attention, dans le cadre d’une vente aux enchères judiciaires, vous devez obligatoirement être représenté par un avocat. En effet, vous ne pouvez pas participer à l’audience vous-même. L’avocat doit être habilité pour le tribunal qui gère la vente aux enchères.

Ainsi, vous devez signer un mandat récapitulant les informations sur votre état civil ainsi que le montant maximum que vous êtes prêt à mettre.

À la suite de votre inscription, vous recevez un badge numéroté, permettant de vous identifier à chaque enchère que vous allez réaliser (dans le cadre d’une enchère notariale). S’ensuit alors une série d’offres jusqu’au moment où une offre ne trouve plus d’enchérisseurs. C’est donc la personne qui a émis l’offre la plus élevée qui remporte la vente. Le commissaire-priseur valide alors la vente.

L’après-vente aux enchères immobilières

De nombreuses questions vous traversent certainement l’esprit : comment se passe le paiement ? Quand devient-on propriétaire ? Quand pouvez-vous prendre possession des lieux ?

Pour répondre succinctement à vos questions, il faut savoir que lorsque vous remportez l’enchère, vous n’êtes pas encore tout à fait propriétaire du bien. Même si vous signez l’acte de vente à la fin de la séance, vous devez attendre un délai de 10 jours pour en être officiellement le propriétaire.

Cette période correspond à ce que l’on appelle la surenchère. Durant ce délai, les personnes intéressées par le bien (présentes ou non à l’audience) peuvent surenchérir de 10 % du prix du bien. Cette situation est valable seulement pour les ventes aux enchères notariales et judiciaires et non pour les enchères immobilières domaniales.

Si une surenchère est déclarée et que le surenchérisseur dépose son chèque de consignation, alors la vente est annulée et une nouvelle audience d’adjudication a lieu.

En l’absence de surenchère et une fois ce délai passé, vous devenez alors l’heureux propriétaire de votre bien. Vous devez alors régler le montant total de l’adjudication (prix d’achat du bien et frais annexes).

Un délai maximum doit être respecté. Ainsi, votre paiement doit être réalisé sous 30 jours pour une vente aux enchères immobilière domaniale, 45 jours pour les enchères notariales et 60 jours pour les enchères judiciaires.

Quant à la prise de possession des lieux. Vous avez théoriquement déjà la réponse à cette question. En effet, l’état d’occupation du bien est indiqué dans le cahier des conditions de vente. Si le logement est libre d’occupation, vous pouvez donc en prendre possession immédiatement (en l’absence de travaux de rénovation).

Si le bien est occupé par l’ancien propriétaire, alors, l’acte d’adjudication vaut titre d’expulsion. Il doit quitter le logement.

Le bien est occupé par un locataire qui dispose d’un contrat de location établi avec l’ancien propriétaire ? Alors, le nouveau propriétaire a l’obligation de respecter la durée du bail.

Pour récupérer son logement, le nouveau propriétaire doit informer son locataire 6 mois avant l’expiration du bail pour un logement vide et 3 mois si le logement est meublé. Mais attention, le propriétaire ne peut récupérer son bien que pour des raisons légitimes à savoir, vendre le bien, l’habiter ou y loger un membre de sa famille directe.  

Bon à savoir : les conditions mentionnées ci-dessus sont identiques dans le cas d’un achat immobilier classique (loi Hoguet).

Comme nous le disions, le déroulement des ventes aux enchères immobilières est sensiblement le même que celui d’une vente classique, excepté le jour de l’audience d’adjudication. Ainsi, le temps de négociation avec le vendeur et d’étude des offres par celui-ci est restreint. C’est pourquoi la vente d’un bien aux enchères se veut plus rapide qu’une vente classique, l’annonce de vente étant publiée en général 1 à 2 mois avant l’audience.

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