Quand devient-on propriétaire d'une vente aux enchères immobilière ?

Il est important de s’intéresser au déroulement des ventes aux enchères immobilières. De là découlent quelques spécificités pouvant avoir d’importantes conséquences si elles sont négligées, comme les modalités de paiement du bien, par exemple.

De plus, s’intéresser au déroulement et au fonctionnement des ventes aux enchères, c’est se familiariser avec des notions telles que la propriété ou la jouissance, la surenchère ou encore le droit de préemption. Pourquoi est-ce important ? Car cela impacte le moment où l’on devient officiellement le nouveau propriétaire du bien. C’est donc précisément ce que nous allons aborder ici.

La propriété et la jouissance du bien lors d’une vente aux enchères immobilière

Derrière la question « quand devient-on propriétaire ? », se cachent, en réalité, deux notions distinctes, souvent confondues : le droit de propriété du bien immobilier et le droit de jouissance du bien immobilier.

La translation (ou transmission) de propriété du bien immobilier a lieu dès lors qu’un enchérisseur remporte la vente et devient l’adjudicataire (article L. 322-10 du Code des procédures civiles d’exécution). Autrement dit, vous devenez propriétaire du bien dès lors que vous remportez la vente aux enchères.

C’est pourquoi il est obligatoire de souscrire à une assurance habitation dès la fin de la vente aux enchères.

Mais attention, ce droit de propriété ne signifie pas que vous pouvez occuper le bien immobilier, faire les travaux de rénovation nécessaires ou quoi que ce soit d’autre. Vous avez la propriété du bien, mais non sa jouissance. La transmission du droit de propriété n’entraîne pas donc immédiatement la transmission du droit de jouissance à l’adjudicataire.

L’entrée en jouissance intervient au paiement du prix de la vente, comme prévoient généralement les conditions générales du cahier des conditions de vente :

« Avant le paiement intégral du prix, l’acquéreur ne pourra faire aucun changement notable, aucune démolition, ni aucune coupe extraordinaire de bois, ni commettre aucune détérioration dans les biens, sous peine d’être contraint à la consignation immédiate de son prix, même par voie de réitération des enchères. »

Avant l’entrée en jouissance du bien, l’adjudicataire peut seulement constituer une hypothèque dans le cadre d’un prêt bancaire destiné à financer l’acquisition de ce bien.

Enfin, l’entrée en jouissance du bien immobilier dépend également de son état d’occupation. En effet, il est possible que le bien soit occupé par un locataire. Auquel cas, le nouveau propriétaire du bien doit signifier sa volonté de récupérer le bien au moins 6 mois avant l’échéance du bail (3 mois pour une location meublée).

Mais attention, le propriétaire ne peut récupérer le logement loué que pour trois motifs :

• la reprise pour y habiter (lui ou un membre de sa famille proche) ;
• la vente du bien ;
• en cas de motif légitime et sérieux.

Les délais légaux avant de devenir propriétaire d’un bien d’une vente aux enchères immobilière

Vous comprenez donc que vous devenez légalement le propriétaire du bien à la fin de l’enchère que vous avez remportée. Néanmoins, il est fréquent de lire que vous n’êtes pas tout fait propriétaire et qu’il faut respecter certains délais avant d’être officiellement propriétaire.

Le principe de surenchère dans les ventes aux enchères immobilières

Il faut savoir que les ventes aux enchères immobilières (sauf les ventes domaniales) sont soumises à la possibilité de surenchère. Cela signifie que toute personne, présente ou non à la vente aux enchères, a la possibilité de surenchérir dans un délai de 10 jours calendaires (du lundi au dimanche, jours fériés compris) à partir de la date de la vente. Dans ce cas, le bien est adjugé provisoirement, sous condition suspensive de non-surenchère.

Pour que cette surenchère soit acceptable, le montant proposé doit être au moins supérieur de 10 % au prix de vente adjugé. Dans une telle situation, la vente initiale est annulée et une nouvelle vente est organisée dans un délai de 2 à 4 mois. Le montant du chèque de consignation que doit effectuer le surenchérisseur représente en général 30 % de la nouvelle mise à prix.

En effet, la nouvelle mise à prix est égale au premier prix d’adjudication majoré d’au moins 10 %. Dès le dépôt de la surenchère, le notaire ou l’avocat chargé de la vente informe la personne déclarée adjudicataire lors de la première vente et lui restitue le montant versé.

Enfin, s’il n’y a pas de surenchère, l’adjudicataire est rétroactivement considéré comme propriétaire définitif du bien en fin d’adjudication.

Le droit de préemption dans les ventes aux enchères immobilières

Une collectivité locale (commune, département, EPCI, établissement public foncier) peut exercer, ce que l’on appelle, son droit de préemption. Cela signifie qu’une collectivité peut se substituer à l’acquéreur pour en faire l’acquisition à sa place et dans les mêmes conditions que ce dernier. Il faut donc comprendre que la préemption ne peut intervenir qu’au prix de la dernière enchère.

Une collectivité locale peut être titulaire de certains droits de préemption, comme le droit de préemption urbain, le droit de préemption dans les espaces naturels sensibles, etc. Le droit de préemption peut être exercé sur un bien immobilier qui fait l’objet d’une vente volontaire (enchères notariales) ou dans le cadre des enchères sur saisie (vente forcée ou enchères judiciaires).

Ainsi, le notaire ou le tribunal chargé de la vente doivent déclarer les conditions et dates de la vente à la mairie. La collectivité locale dispose alors d’un délai de 30 jours à compter de l’adjudication pour rendre sa décision quant à la préemption (article R. 213-15 du Code de l’urbanisme).

Bon à savoir : le droit de préemption est également valable dans le cadre d’une vente immobilière classique, excepté que le délai est de deux mois.

Enfin, il faut savoir que le droit de préemption ne peut s’effectuer qu’après l’adjudication et non avant. Aussi, une collectivité ne peut pas l’anticiper. Elle doit attendre le début du délai légal.  

À ce stade de votre lecture, vous comprenez donc que vous êtes le propriétaire du bien dès la fin de l’adjudication, mais que vous n’en avez pas la jouissance. De plus, vous savez à présent qu’il vous faut attendre la fin du délai de préemption et de surenchère pour avoir la certitude que le bien est à vous. Concernant la jouissance du bien, elle intervient seulement lorsque vous aurez payé l’intégralité de la somme due, et ce dans un délai maximal défini par la loi. Ce délai est de 30 jours pour une vente domaniale, 45 jours pour une vente notariale et 60 jours pour une vente judiciaire. Enfin, la jouissance du bien ne peut intervenir que s’il est libre d’occupation.

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