Les modalités de paiement des ventes aux enchères immobilières

Lorsque l’on s’intéresse au déroulement des ventes aux enchères immobilières, il faut aussi s’intéresser aux modalités de paiement du bien si vous remportez l’enchère. En effet, comme vous le savez, les ventes aux enchères immobilières ont un fonctionnement sensiblement différent des ventes immobilières classiques.

Cette particularité concerne, entre autres, le paiement du bien : montant réel à payer, délai de paiement, etc. Si vous ne savez pas encore ce qu’est la période de surenchère, alors, il est temps de le découvrir, car le paiement ne peut avoir lieu qu’après.

C’est parti, on vous explique tout ça !

La période de surenchère des ventes aux enchères

Tout d’abord, il faut savoir que la personne qui remporte l’enchère (l’adjudicataire) n’est pas propriétaire du bien immobilier immédiatement en fin d’audience d’adjudication (séance de vente). En effet, il faut attendre une période de 10 jours.

Pourquoi pensez-vous ? Il s’agit du délai légal permettant à toute personne, présente ou non le jour de l’audience, de surenchérir. En effet, l’article R. 322-50 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente. ».

Concrètement, cela signifie que toute personne peut faire une surenchère supérieure d’au moins 10 % du prix de vente adjugé lors de l’audience d’adjudication dans un délai de 10 jours après la vente. Par exemple, si l’adjudicataire remporte le bien à 100 000 €, alors la surenchère doit être au moins équivalente à 110 000 € (10 % de 100 000 faisant 10 000).

De plus, la surenchère doit être portée à la connaissance de l’ensemble des parties, à savoir l’adjudicataire initial (acquéreur), le créancier poursuivant et le débiteur saisi ou l’adjudicataire initial et le notaire chargé de la vente.

Il faut bien prendre conscience que dans le cas d’une surenchère, alors, la vente initiale est annulée. Le bien est remis en vente.

Au bout de 10 jours, si aucune surenchère n’a été émise, alors, l’adjudicataire est officiellement le propriétaire du bien immobilier (à condition de payer l’achat, bien évidemment).

Bon à savoir : il n’y a pas de procédure de surenchères pour les ventes domaniales.

Attention, ce délai de 10 jours ne correspond en aucun cas à un délai de rétraction. Les ventes aux enchères immobilières ne le permettent pas. Seules les ventes aux enchères immobilières en ligne offrent un délai de rétraction de 10 jours.

Le délai de paiement des ventes aux enchères immobilières

Lorsque le délai de 10 jours de surenchère est passé et en l’absence de surenchère, l’adjudicataire doit alors régler le montant de son achat (prix d’adjudication) et les frais annexes (nous y reviendrons) dans un délai imparti, à savoir :

• dans les 30 jours suivant la vente pour les ventes domaniales ;
• dans les 45 jours pour les ventes notariales ;
• dans les 60 jours pour les ventes judiciaires.

Il ne faut pas prendre ce délai à la légère, car au-delà du délai imparti, des pénalités sont infligées et majorées au-delà de 75 jours.

Au vu des délais de paiement assez courts et de l’absence de délai de rétraction, il vous faut donc avoir déjà trouvé le financement pour votre éventuel achat. D’autant plus qu’il n’est pas possible d’insérer des clauses suspensives dans l’acte de vente, comme l’acceptation d’un crédit bancaire.

Pour procéder au règlement de son achat, l’acquéreur doit verser le solde du prix au notaire chargé de la vente (vente notariale) puis prendre rendez-vous afin de récupérer les clés du bien. Ce n’est qu’à ce moment que l’acquéreur peut entrer en jouissance du bien.

Dans le cadre des ventes judiciaires, il doit déposer le solde du prix de vente sur un compte séquestre, généralement le compte du bâtonnier ou à la CARPA.

Le montant final de la vente aux enchères immobilière

Comme tout achat immobilier, il y a des frais annexes à prendre en compte, frais de notaire ou commission de l’agence immobilière dans le cadre d’une vente classique.

Il faut savoir que les ventes aux enchères immobilières peuvent entraîner différents frais annexes :

• les frais préalables liés à l’organisation de la vente (publicité, diagnostics techniques, frais administratifs, etc.) ;
• les frais d’enregistrement (également appelés frais de mutation) ;
•  les frais liés à la publicité foncière ;
• les frais d’enregistrement aux impôts ;
• les émoluments de vente des divers professionnels (avocat et/ou notaire).

Ces frais annexes varient en fonction de la nature des ventes aux enchères immobilières (ventes notariales, domaniales ou judiciaires).

De manière générale, on estime ces frais à :

• 10 % à 15 % de frais supplémentaires indexés sur le prix d’achat du bien pour les ventes aux enchères judiciaires et notariales ;
• environ 8 % du prix d’adjudication pour une vente aux enchères domaniales, car il n’y a pas de frais de notaire ni de frais d’acquisition.

Mais rappelons que pour s’inscrire à une vente aux enchères, l’acheteur doit déposer un chèque de consignation (garantie). Le chèque est rendu aux enchérisseurs qui n’ont pas remporté l’enchère. Aussi, le montant du chèque de consignation est à déduire du montant final à payer. C’est pourquoi on parle du paiement du solde chez le notaire.

Pour rappel, le montant du chèque de consignation est de :

• 10 % à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères immobilières notariales ;
• 10 à 20 % de la mise à prix pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires avec un montant minimal de 3 000 € ;
• 5 % de la mise à prix (si elle est supérieure à 7 500 €) pour les ventes aux enchères domaniales.

Tout cela vous paraît complexe ? Pas de panique, vous n’êtes pas seul dans votre démarche. En effet, dans le cadre d’une vente notariale, le notaire chargé de la vente saura vous conseiller. Pour les ventes aux enchères immobilières judiciaires, c’est l’avocat spécialisé que vous avez missionné qui vous accompagnera. Ce qu’il faut retenir est que vous aurez des frais annexes à payer en sus du prix d’achat adjugé du bien. De plus, vous devez payer dans un délai imparti, variable selon le type de vente.

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