Comment calculer les frais d'adjudication dans une vente aux enchères immobilières

Le budget global pour acquérir un bien lors d'une vente aux enchères immobilières ne se limite pas au prix auquel on le remporte. Des frais d'adjudications entrent en jeu. 

Pour bien préparer ce budget, le futur acquéreur doit connaître le montant des frais additionnels à la vente.

Tour d'horizon de ces frais annexes incontournables dans les enchères judiciaires.

SOMMAIRE

1. Qui paie les frais d'adjudication ? Une vente sans notaire.

2. Des frais qui dépendent de l'issue de la vente aux enchère

3. Comment calculer les frais d'une vente aux enchères publiques pour l'acheteur ?

4. Les délais de paiement

5. Le montant des sanctions en cas de défaut de paiement

6. Simulateur des frais d'adjudication et prix final

7. Conclusion : De la mise à prix jusqu'au résultat de vente

1. Qui paie les frais d'adjudication ? Une vente sans notaire.

Les frais de la procédure de vente sont à la charge de l'acquéreur. Il est donc primordiale de les connaître afin de déterminer votre enchère maximale lors de l'audience de vente. Connaitre ces frais limite les risques et augmente les chances de faire une "bonne affaire".

La particularité de ce type de vente est que le notaire n'intervient pas dans la procédure. Il n'y a donc pas de "frais de notaire".

Nous vous conseillons de lire l'intégralité de cet article afin de mieux comprendre  ce que sont les frais additionnels d'une vente aux enchères. 

2. Des frais d'adjudication qui dépendent de l'issue de la vente aux enchères

Il existe deux cas de figures à l'issue de l'audience de vente:

• Vous n'avez pas remporté l'enchère: Vous n'aurez dans ce cas aucun frais. Les chèques de banque vous serons restitués. Seul les frais de l'avocat, qui vous a représenté, sont à payer. Généralement entre 150 et 300 euros, voir gratuitement selon l'accord fait avec l'avocat.

• Vous avez remporté l'enchère: Félicitation! Vous devrez ensuite, évidemment, payer les frais d'adjudication et honoraires que nous détaillerons plus loin. Ces frais viendrons s'ajouter au résultat de vente ( prix d'adjudication). Avant de participer, il faudra anticiper ce coût pour déterminer son enchère maximale. Suivra ensuite la procédure après l'audience.

3. Comment calculer les frais d'adjudication pour l'acheteur ?

Il existe trois types de frais :

• Des frais fixes qui ne dépendent pas du prix de vente

• Des frais variables qui sont proportionnels au prix de vente

• Des frais d'immeuble ( Taxe foncière, charges de copropriété...)

a. Taxes fixes: Les frais préalables

Les frais préalables correspondent aux divers frais engagés par l'avocat en charge du dossier pour parvenir à la vente. En d'autres termes il s'agit des moyens utilisés par l'avocat pour organiser la vente en respectant les obligations légales. Mieux vaut les connaitre avant d'enchérir.

Concrètement les frais préalables servent à payer:

• Le commissaire de justice ( anciennement huissier de justice): Il rédige le procès verbale de description, réalise les visites, l'assignation en l’audience d’orientation, la dénonciation du commandement.

• Les diagnostiques techniques: Il s'agit des diagnostiques classiques d'une vente immobilière tels que l'électricité, le plomb, l'amiante, la surface etc.

• Les frais de publicité: Ils correspondent à la publicité légale qui doit être obligatoirement mis en place afin d'informer et rendre visible la vente. Nous avons des avis détaillés, simplifiés et la publicité sur internet.

• Les frais préalables sont fixes. Ces frais se rapportent aux frais administratifs. Ils ne sont pas proportionnels au montant de l'adjudication.  En règle générale, le coût oscille autour de 10 000 euros et est communiqué une semaine avant la vente.

Le futur acquéreur peut demander le détail à l'avocat poursuivant (avocat du créancier) pour en faire une évaluation précise quelques jours avant l'audience de vente.

b. Taxes variables: Impôts en sus après la vente

Les impôts et taxes sont calculés à partir du prix d'adjudication du bien à l'issue de l'enchère. Ils sont proportionnels au résultat et s'appliquent donc après la vente du bien immobilier. Il s'agit de sommes qui devront être versées au Trésor public une fois que le greffe des adjudications aura émis le titre de vente.

• Les droits d'enregistrement ( droit de mutation): 

Première taxe : Elle est récoltée par l'administration fiscale pour l'enregistrement du changement de propriété. Le conseil départemental a la possibilité de l'adapter mais le taux doit être compris entre 3,80 % et 4,50 %. Il est important de savoir que tous les départements appliquent un taux de 4,50 % sauf l'Indre, l'Isère, le Morbihan et Mayotte.

Deuxième taxe : Une taxe de 1,20 % du montant de l'adjudication s'ajoute pour les communes.

Troisième taxe : Appelée "droit d'assiette", elle est calculée sur le droit d'enregistrement à hauteur de 2,37 % et non sur le prix de l'adjudication."

  À savoir : Le droit d'enregistrement est réduit à 0,715 % pour les professionnels marchands de biens à condition que le bien immobilier soit revendu dans les 5 ans suivant l'achat. (Art 1115 du CGI).

• Les frais de publication foncière

Ces frais servent au transfert du jugement à la conservation des hypothèques. Ils sont de l'ordre de 0.10% du prix de la vente forcée. A cela s'ajoute 50 euros pour les frais administratifs. (Art 881 K du CGI)

• Les émoluments

Les émoluments correspondent aux frais perçus par l'avocat en charge de la vente forcée (côté créancier) ainsi que par l'avocat adjudicataire (côté acheteur). Ils sont définis par l'Article A444-191 - Code de commerce - Légifrance (legifrance.gouv.fr).

Quelles sont les émoluments ( honoraires d'avocat) à payer pour une vente aux enchères immobilières?

Ces frais sont calculés par palier et comprennent une TVA à 20% comme présenté par le tableau ci-dessous:

Prenons un exemple concret : Un bien adjugé à 100 000 €

Palier 1:  6 500 x 7.256 % = 471,64

Palier 2: (17 000 - 6501) x 2.993% = 314,27

Palier 3: (60 000 - 17 001) x 1.995% = 857,83 

Palier 4: (100 000 - 60 000) x 1.497 = 598,80

Total: 471.64 + 314.27 + 857.83 + 598.8 = 2 242,54

Les émoluments, pour un bien adjugé à 100 000 euros seront de  2 242,54 € TTC

Ces émoluments sont répartis entre l'avocat poursuivant (avocat du créancier)  qui récupèrera 3/4 de la somme versée et l'avocat adjudicataire pour 1/4.

En reprenant l'exemple précédent voici la répartition:

• Cabinet de l'avocat poursuivant: 1681,90 €
• Cabinet de l'avocat adjudicataire: 560,64 €

c. Frais  supplémentaires liés à l'immeuble

Comme le précise l'article 21 du  cahier des conditions de vente, l'acheteur sera responsable de toutes les contributions et charges qui y sont associées à partir de la date où le jugement de vente a été prononcé par le juge.

 Si le bien est une propriété en copropriété, l'acheteur devra également payer les charges de copropriété à partir de la date d'adjudication de la vente forcée.

En ce qui concerne la taxe foncière, l'acheteur devra la rembourser au précédent propriétaire sur demande au prorata du temps passé.

4. Le délai de paiement

Dans le cadre d'une vente aux enchères immobilières, l'acheteur doit régler les frais, les taxes et le prix d'achat dans les 2 mois suivant la vente aux enchères. Il se peut que l'avocat prenne un mois supplémentaire pour le règlement afin de s'assurer qu'il n'y a pas d'autres personnes souhaitant acheter le bien. Nous parlons ici du délai de surenchère de 10 jours ainsi que du droit de préemption de l'État.

Si l'acheteur ne paie pas dans les temps impartis, il risque de payer des indemnités  ou de perdre la propriété du bien. Dans ce cas, il y aura une procédure de réitération.

En ce qui concerne les frais additionnels tels que les taxes liées à la vente, elles doivent être payées dans un délai d'un mois au Trésor Public. L'avocat se charge de cette démarche.

5. Le montant des sanctions en cas de défaut de paiement

Si l'adjudicataire ne paie pas dans les délais impartis, il devra payer des intérêts de retard au taux légal à partir de 2 mois et au taux légal majoré à partir de 4 mois après l'audience de vente. Les intérêts de retard peuvent être élevés, atteignant généralement un taux compris entre 3 et 4 %.

En cas de retard prolongé, le créancier poursuivant (c'est-à-dire le vendeur, souvent une banque ou un syndic) peut engager une nouvelle procédure de vente appelée "réitération des enchères". Dans ce cas, l'adjudicataire devra payer les frais liés à la première vente, les intérêts légaux sur son enchère jusqu'à la nouvelle vente, et perdra toutes les sommes séquestrées.

Il est important de noter que si l'adjudicataire ne paie pas dans les délais impartis, il sera redevable des intérêts de retard non pas au créancier poursuivant, mais au débiteur saisi (c'est-à-dire la personne qui a perdu son bien immobilier lors de la vente).

En effet, même si le bien immobilier est vendu, le débiteur saisi reste propriétaire des fonds qui ont été séquestrés et il acquiert la qualité de créancier de l'adjudicataire défaillant. Les pénalités de retard que l'adjudicataire doit payer seront donc séquestrées et distribuées à ses créanciers dans le cadre de la procédure de distribution.

6. Simulation des frais d'adjudication et prix final

Vench propose une simulation des frais d'adjudication accessible pour chaque vente grâce  à notre calculatrice accessible aux abonnés.

À l'issue de la vente aux enchères, vous pourrez additionner la simulation des frais d'adjudication aux frais préalables. Ce qui vous donnera  une très bonne estimation du coût global.

Prenons un exemple afin de résumer les frais additionnels d'une enchère publique :

Type de vente : Le juge de l'exécution a adjugé la vente judicaire d'un immeuble ancien à 100 000 euros. L'acquéreur est un particulier.

Frais préalable: 8 500 €

Frais d'avocat enchérisseur: 200€

Frais variable

• Droit d'enregistrement: 4 500€

• Taxe communale: 1 200 €

• Droit d'assiette: 106,65 €

• Emolument: 2242,54 €

• Publicité foncière: 150 €

Frais d'immeuble:

• Prorata de la taxe foncière

• Prorata des charges de copropriété

Il faudra compter près de 16 900 euros supplémentaires pour un bien adjugé à 100 000 euros hors frais d'immeuble.

7. Conclusion : De la mise à prix jusqu'au résultat de vente

Il y a une grande différence entre la mise à prix de départ, le résultat de la vente et le prix final payé par l'acquéreur adjudicataire.

La plupart des frais d'adjudication devront également être payés comptant. L'avocat vous demandera un ou deux chèques de banque selon les ventes. Il s'agit de la consignation. Il est donc nécessaire d'avoir les fonds sur votre compte bancaire.

C'est pour cette raison qu'il est très important de bien effectuer ces calculs avant la séance de vente. Consulter le simulateur de Vench vous aidera à déterminer votre enchère maximale et accéder à la quasi-totalité des biens présents dans les tribunaux judiciaires.

Vous pouvez également prendre conseil auprès de l'avocat enchérisseur choisi qui saura vous orienter et vous conseiller au mieux pour réaliser votre première enchère immobilière.

Pour en savoir plus sur les ventes aux enchères:

• Guide des ventes aux enchères
• Procédure de la vente sur saisie
• Calendrier des ventes aux enchères