Les folles enchères. Définition et explication d'une vente entre risques et opportunités.

Comprendre les folles enchères ou la réitération

Définition

La réitération d'une enchère, autrefois appelée "folle enchère", est le processus de droit par lequel une vente aux enchères est relancée parce que l'adjudicataire initial n'a pas pu payer le montant convenu. Ce mécanisme est essentiel pour garantir que le créancier puisse récupérer sa créance malgré l'échec initial de l'adjudicataire à honorer son engagement.

Contexte d'apparition

Elle survient typiquement lorsque l'enchérisseur initial ne respecte pas le délai de règlement, généralement fixé à deux mois après l'adjudication. Si l'adjudicataire ne parvient pas à payer dans ce délai, le bien est remis en vente publique à ses risques et périls, comme stipulé par le Code des procédures civiles d'exécution française.

Processus des folles enchères

Initiation des folles enchères

Le créancier, souvent représenté par un avocat, doit initier la réitération. Une fois le délai de paiement expiré sans règlement de la part de l'adjudicataire, le créancier demande au tribunal une nouvelle mise en vente du bien. Cette demande est accompagnée de la preuve de l'échec de règlement, comme le certificat de non-consignation.

Nouvelle audience d'adjudication

Une nouvelle audience est alors organisée, où le bien immobilier est de nouveau mis aux enchères. Le prix de départ peut rester le même que lors de la première vente ou être ajusté selon les circonstances. La procédure suit les mêmes règles que la procédure de saisie incluant la publication et la publicité.

Conséquences financières pour l'adjudicataire initial

Pertes financières

L'adjudicataire  enchérisseur initial perd les dépôts versés lors de la première adjudication et doit payer les frais de réitération, incluant les frais d'avocat, de publicité, de commissaire de justice, etc.

Paiement de la différence

Si le prix obtenu lors des folles enchères est inférieur à celui de la première vente, l'adjudicataire initial doit payer la différence.

Par exemple, si le bien est vendu pour 20 000 € de moins, il doit couvrir cette somme. Il y a un risque supplémentaire car le résultat d'une vente à la première audience n'est souvent pas dépassé lors de la seconde audience de réitération.

Intérêts de retard

Selon l'art R. 322-56 du Code des procédures civiles d'exécution, des intérêts de retard sont appliqués. Le taux légal est de 3,11 % (taux fixé en 2023), majoré après quatre mois. Pour une enchère de 200 000 €, les intérêts de retard pour un mois supplémentaire seraient de 518,33 €.

Si l'adjudicataire ne paie pas le prix de vente dans un délai de deux mois, il devra payer des intérêts au taux légal sur le prix d'adjudication. Après quatre mois, ce taux est majoré de 5 points.

Il existe deux taux légaux en France : l'un pour les particuliers (3,11 %) et l'autre pour les professionnels (0,84 %). Le taux pour les particuliers, avec la majoration, peut atteindre 8,11 %, augmentant rapidement les intérêts de retard en cas de prix d'adjudication élevé.

Certificat de non-consignation et non-paiement

Le certificat de non-consignation est délivré par le greffe lorsqu'un adjudicataire ne paie pas le prix dans le délai imparti. Ce document permet au créancier de demander la réitération de la vente. Si l'adjudicataire conteste ce certificat, il peut saisir le juge de l'exécution. L'appel de cette décision est strictement encadré par les articles R. 322-67 et R. 322-68 du Code des procédures civiles d'exécution.

Délai de contestation du certificat

L'adjudicataire dispose d’un délai de 15 jours pour contester le certificat de non-consignation après sa signification. Passé ce délai, la contestation n'est plus recevable, et les folles enchères peuvent être poursuivies.

Exemple concret des sommes à paye en cas de folles enchères ou réitération

Conseils pour éviter les folles enchères

Les folles enchères peuvent être une situation difficile et coûteuse. Voici des conseils pratiques pour l'éviter et garantir une expérience réussie lors des ventes judiciaires. Tout d'abord préparez vous! Renseignez vous sur la procédure. Notre guide peut être un bon départ.

Préparation Financière

Assurer son financement

Avant de participer à une enchère, il est crucial de sécuriser son financement. Cela inclut :

• Obtenir une pré-approbation de prêt immobilier : Assurez-vous que votre banque vous a pré-approuvé un prêt. Cela vous donne la certitude que les fonds seront disponibles lorsque vous devrez effectuer le paiement.
• Disponibilité des fonds : Vérifiez que les fonds nécessaires sont disponibles sur votre compte bancaire pour éviter tout retard. Avoir des fonds immédiatement accessibles est essentiel pour éviter les complications.

Planification des frais supplémentaires

Prévoyez les frais supplémentaires tels que les frais d’avocat, les frais de procédure, et les intérêts de retard. Il est important de comprendre tous les coûts associés pour ne pas être pris au dépourvu.

Consultation Juridique

Choisir un avocat compétent

Engagez un avocat spécialisé dans les ventes aux enchères judiciaires. Un avocat compétent peut :

• Naviguer les aspects juridiques : Vous aider à comprendre les risques et les obligations liés à la participation.
• Préparer les documents : S'assurer que tous les documents nécessaires sont prêts et conformes aux exigences légales. Il peut également vous représenter efficacement lors des audiences.

Vous trouverez un annuaire des avocats ayant déjà participé à une vente aux enchères immobilière.

Les folles enchères, un risque à éviter à tout prix!

Le processus est rigoureux qui garantit le respect des obligations financières dans les ventes aux enchères judiciaires. Pour éviter cette situation, il est crucial de sécuriser son financement, de consulter un avocat compétent, et de comprendre les implications légales et financières des enchères judiciaires. Une préparation adéquate permet d'éviter les complications lors de jugement et de profiter des opportunités immobilières offertes par ce type de ventes.

Les folles enchères peuvent également représenter une bonne opportunité d'achat pour des enchérisseurs qui ne se sont pas positionnés initialement, car le résultat de la première adjudication peut servir de repère pour évaluer la valeur du bien. Toutes les ventes aux enchères sur réitération, dites "folles enchères", sont disponibles sur le site de Vench.

Pour plus d'informations, consultez les guides et articles spécialisés disponibles sur Vench

• Comment se passe une saisie immobilière?
• La procédure de saisie immobilière
• Comment obtenir son financement?
• Trouver un avocat pour enchérir