La stratégie de l'emprunt bancaire pour les ventes aux enchères: Conseils

SOMMAIRE

Introduction

1) Comment se passe une vente aux enchères immobilières?

2) Obtenir un emprunt bancaire : 5 conseils pour obtenir un prêt pour vos enchères

3) Avantages et inconvénients du recours à l'emprunt bancaire

Conclusion

Vous avez entendu parler des ventes aux enchères immobilières, mais n’avez pas les fonds nécessaires pour financer l'achat de votre bien immobilier ? 

L’emprunt bancaire est une voie envisageable pour ne pas passer à côté de telles occasions, à condition d’obtenir un accord de principe de la banque (pas de clause suspensive en enchère !).

Des conseils se méritent, alors avant de vous guider vers l'obtention d'un prêt, nous vous proposons un petit détour par les modalités de vente aux enchères immobilières. 

1) Comment se passe une vente aux enchères immobilières ?

Il existe plusieurs types de ventes aux enchères immobilières : 

• Vente de domaine ;

• Vente notariale ;

• Vente judiciaire.

Quelle que soit la catégorie, l’adjudicataire doit payer pour le bien immobilier sans aucune condition suspensive ou recours pour vice caché, d’où le besoin de réunir les fonds nécessaires.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères ?

La vente aux enchères est un procédé de vente d’un bien au plus offrant qui devient propriétaire d’un bien immobilier en l’état mais à des prix parfois attractifs.

Comment se passe le paiement ?

Selon le type de vente, les délais de paiement varient entre 2 et 3 mois : 

Par exemple, le délai de paiement est de deux mois à compter de l’adjudication définitive* lors d’une vente aux enchères judiciaires (art. R. 322-56 du Code des procédures civiles d’exécution, ci-après « CPCE »). 

 Elle devient définitive passé un délai de 10 jours après l’audience destiné à la surenchère qui doit être déposée par l’intermédiaire d’un avocat (art. R. 322-51 du CPCE). Dès lors et après paiement du prix, l’adjudicataire devient propriétaire de sa trouvaille immobilière.

Le cas des folles enchères : l’impossibilité de payer le prix

La folle enchère est celle pour laquelle l’adjudicataire n’est pas en mesure de payer le prix d’achat proposé.

L’adjudicataire est tenu à une obligation de payer. Passé ce délai deux possibilités : 

• l’acheteur devra payer des intérêts de retard (entre 5 et 6 % du prix d’adjudication) ;

• la vente est résolue et l’adjudicataire sera tenu de payer la différence entre son offre et le prix de la revente (art. L. 322-12 du CPCE pour la matière judiciaire).

2) Obtenir un emprunt bancaire : 5 conseils pour obtenir un prêt pour vos enchères

Voici une liste de cinq conseils utiles pour obtenir un crédit bancaire afin d’éviter la folle enchère !

Conseil 1: Analyser le bien vendu aux enchères

Avant l’enchère, il faut vous rendre sur les lieux où elle se déroule pour étudier le cahier des charges qui fixe la mise à pris et précise les caractéristiques du bien.

Il faut savoir avec précision le montant dont vous avez besoin qui ne se limite pas à l’éventuelle offre que vous ferez (le maximum), mais doit prendre en compte les frais d’adjudication. Vous voulez éviter la mauvaise surprise de ne pas être solvable pour l’intégralité du prix de la vente définitive, n’est-ce pas ?

 Il est possible et vivement recommandé de visiter le bien mis en vente. Renseignez-vous donc sur les dates de visite, elles sont libres d'accès et sans rendez-vous !

Conseil 2: Vérifier les taux

Il est important de surveiller régulièrement l'évolution des taux, surtout dans le contexte actuel. Pensez à réaliser des simulations pour évaluer le coût et votre éligibilité à contracter un prêt auprès de votre banque, en fonction de votre projet. La planification du crédit doit être effectuée en amont de la vente aux enchères. Maintenez une veille continue pour éviter de manquer une bonne affaire.

  Bien que réaliser une veille et faire jouer la concurrence soit une bonne stratégie, attendre une baisse des taux n'est pas toujours l'option la plus recommandée. Si votre objectif est de faire de l'achat-revente, il est préférable de minimiser le montant du taux. En revanche, si vous envisagez un investissement à plus long terme, sachez qu'il sera toujours possible de renégocier le taux d'intérêt à la baisse ultérieurement.

Conseil 3 : Monter un dossier solide

Les modalités de la vente ayant été étudiées, il vous reste désormais à monter un dossier solide à présenter aux différentes banques concurrentes.

Retrouvez votre conseiller pour étudier votre capacité d’emprunt (ce qui vous donne un indice sur votre capacité d’enchère…). Il faudra établir votre possibilité de réaliser un apport personnel, vos revenus, le taux d’endettement auquel vous êtes sujet, vos charges, etc.

Le jour de la vente, un chèque de consignation sera nécessaire pour pouvoir y participer. Le montant est compris entre 10 et 20 % de la mise à prix selon les types de ventes. Ces fonds doivent donc être présent et bloqué sur votre compte bancaire jusqu'à la vente.

Conseil 4: Faire jouer la concurrence

Pour obtenir un emprunt bancaire à un taux intéressant, il faut faire jouer la concurrence : montrer que vous pourriez tout autant aller ailleurs avec un meilleur taux ou de meilleures garanties. les principaux tarifs bancaires, permet d'avoir un aperçus des différentes banques.

Conseil 5: Obtenir un accord de principe

Il n’est pas possible de réaliser une vente aux enchères sous conditions suspensives d’obtenir un prêt. Pour cette raison, nous vous recommandons d’obtenir un accord de principe de la banque qui vous suit. Car, n’oubliez pas, l’adjudicataire est obligé de payer le prix, donc, si le prêt n’est pas accordé, il va falloir trouver les fonds pour payer… Mieux vaut assurer vos arrières !

3) Avantages et inconvénients du recours à l'emprunt bancaire

Recourir à un prêt bancaire pour financer son enchère présente des avantages mais aussi des inconvénients.

Les avantages

Le premier avantage de l'emprunt bancaire est d’avoir, en principe, dès avant la vente, une garantie de disposer des fonds nécessaires.

Autre avantage, vous ne touchez pas (totalement) à vos économies si vous en avez. Le crédit bancaire constitue une sorte de fonds de roulement destiné à faire l’acquisition d’un bien immobilier aux enchères. Enfin l'intérêt principal est de pouvoir acquérir des biens à des prix parfois très avantageux. 

Les inconvénients

L’inconvénient majeur est que pour obtenir un crédit suffisamment conséquent, ce qui est nécessaire en matière immobilière, il faut réaliser un apport. Cela implique donc d'avoir de l'argent disponible sur un compte bancaire. Sans apport, difficile d'obtenir son crédit, notamment avec la conjoncture actuelle.

Autre inconvénient, votre capacité à enchérir sera plafonnée au montant du prêt obtenu (et attention, il faut prendre en considération tous les frais pour ne pas vous retrouver dans l’impossibilité de payer le prix !).

Vous voilà parti pour faire l’acquisition d’un appartement ou autre pépite immobilière aux enchères ! Un bel investissement en perspective.

Conclusion: Un financement bancaire possible avec une bonne préparation

Les ventes aux enchères immobilières offrent une opportunité unique d'acquérir des biens immobiliers, souvent à des prix compétitifs. Cependant, elles exigent une préparation approfondie, une compréhension claire des différentes modalités de vente, et une planification financière rigoureuse.

L'obtention d'un emprunt peut s'avérer une solution viable pour le financement ses investissements, mais elle nécessite une analyse minutieuse du bien, une surveillance des taux d'intérêt, la constitution d'un dossier solide, et la prise en compte des avantages et inconvénients du crédit. En fin de compte, bien naviguer dans le monde des enchères immobilières et des financements bancaires peut conduire à des investissements immobiliers judicieux et rentables.