Guide complet sur la vente domaniale : Opportunités et procédures
La vente d’un bien immobilier aux enchères notamment la vente domaniale peut constituer un moyen de réaliser de bonnes affaires. Il existe différents types de ventes aux enchères immobilières : judiciaire, notariale ou encore domaniale.
La vente de domaine fait référence à la vente d’un bien mobilier ou immobilier réalisé par l’État. Si elle est prioritairement destinée aux collectivités territoriales, les particuliers peuvent en profiter. Ces domaines peuvent correspondre à différents types de biens immobiliers tels qu' terrain, un bâtiment, une propriété. Les biens mobiliers fonctionnent sur une offre similaire. Nous nous concentrerons dans cet article sur l'immobilier.
Qu’est-ce qu’une vente domaniale ?
Les ventes domaniales sont un type de vente aux enchères qui se distingue de la vente sur saisie ou encore de la vente notariale.
Vente domaniale : définition
La vente de domaine est une vente de biens mobiliers ou immobiliers appartenant à des personnes publiques au sens de l’article L. 1 du Code général de la propriété des personnes publiques (ci-après « CG3P »).
Quels biens sont vendus aux enchères domaniales ?
L’État est propriétaire de bien au même titre que les personnes publiques, c’est ce qu’on appelle « le domaine public ». Ces biens sont inaliénables et imprescriptibles. Ils ne peuvent pas être à vendre.
Mais, ces personnes publiques disposent également d’un domaine privé. Il est composé de tous les biens qui ne répondent pas aux conditions posées par l’article L. 2111-1 du Code général de la propriété des personnes publiques.
Ce sont généralement des biens issus d’une succession vacante, c’est-à-dire, qui n’a ni été réclamée ni été acceptée (art. 809 du Code civil).
Les biens qui en font partie peuvent tout à fait être vendus : ils pourront faire l’objet de ventes de domaine (art. L. 3211-1 du CG3P).
Les biens mis en vente peuvent autant être mobiliers (voiture ou encore bureaux) qu’immobiliers.
Ici par exemple un restaurant universitaire à Saint-Brieu . Prix de départ de 700 000 euros
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente aux enchères domaniale ?
Les avantages de la vente de domaine
La vente domaniale présente plusieurs avantages pour l'acquéreur dont certains sont communs aux ventes aux enchères judiciaires, comme la possibilité de réaliser de bonnes affaires, car les biens sont généralement "commercialisés" à une valeur inférieure à celle du marché.
Autre avantage : acquérir des biens atypiques comme un ensemble immobilier, une école, maison, une gendarmerie etc.
Les inconvénients de la vente de domaine
L’inconvénient principal est la rareté de ces ventes, environ une centaine sont organisées chaque année par la DIE. Il faut donc être à l’affût pour ne rien manquer.
Il faut également avoir les moyens financiers pour enchérir et payer le prix. Les potentiels acheteurs et futurs propriétaires devront proposer un réel projet apportant de la valeur au bien immobilier ou un certain service d'utilité publique. Les offres d'achat devront donc être bien réfléchis sans compter les futurs travaux de rénovations qui sont généralement conséquent et exerce une influence sur la valorisation immobilière.
Où trouver les biens vendus par l’État et les collectivités ?
Toute personne intéressée peut, sous certaines conditions, être acheteur et accéder aux ventes domaniales dont les informations sont publiées en amont.
Qui peut participer à une vente publique aux enchères domaniale ?
La vente de domaine est d’abord destinée aux collectivités territoriales (commune, département, région). Si elles ne sont pas intéressées, alors les biens pourront être mis aux enchères aux profits de particuliers ou d’entreprises qui souhaitent réaliser un investissement.
Les mineurs ou les personnes insolvables n’ont pas accès aux ventes de domaine (art. L. 3211-11 du CG3P).
Les sites pour connaître les ventes aux enchères domaniales
C’est la Direction de l’Immobilier de l’État qui se charge de réaliser les opérations de vente aux enchères domaniale. Pour les connaître, il existe des sites spécialisés, par exemple :
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Ces opérations d’adjudication sont généralement annoncées dans un journal d’annonces légales local ou national. Certaines autres structures privées proposent également ces services de diffusions qui permettent d'obtenir davantage de visibilité tel que le site des notaires. Le montant minimum est alors divulgué avec pour objectif d'avoir un maximum de visibilité et donc d'acheteurs.
Par ailleurs, le délai d'une vente de domaine n'est pas encadré tel que pourrait l'être une cession par adjudication au Tribunal Judiciaire.
Comment se passe la vente d’un bien par l’État aux enchères immobilières ?
La procédure d’adjudication d’un bien du domaine privé d’une personne publique répond à des étapes qui font suite à la mise à prix du bien et l’autorisation par le représentant de l’État
L’autorisation de la vente domaniale
’est le préfet qui autorise la vente aux enchères, après avis du directeur départemental des finances publiques (art. R. 3211-3 du CG3P).
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La vente d’un immeuble du domaine privé de l’État peut faire également l’objet d’une cession amiable ou d’un appel d’offres. Quelle que soit la modalité d’aliénation, une procédure de publicité et de mise en concurrence doit être suivie, sauf exception (art. R. 3211-2 du CG3P).
Les coûts d’une vente aux enchères domaniale
Outre le prix du bien, la vente de domaine est affectée par certains frais.
La mise à prix du bien : évaluation par la DNID
Le prix d’un bien immobilier aux enchères du domaine est évalué par le directeur départemental des finances publiques qui en fixe la mise à prix (art. R. 3211-3 du CG3P).
Explication des frais de vente
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La taxe domaniale :
En dehors du prix du bien immobilier, l’adjudicateur devra s’acquitter de la taxe domaniale qui s’élève à 11% du prix de vente.
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Une TVA peut être due dans certaines situations.
Toutes ces informations figurent au cahier des charges.
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Les frais de notaire.
Le déroulement de l’enchère
Après la mise à prix du bien, le ministre chargé du domaine établit le cahier des charges (art. R. 3211-2 du CG3P).
Dans ce document sera fixé :
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Les caractéristiques du bien ;
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La mise à prix ;
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Les modalités de publicité ;
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Les conditions générales de vente ;
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Les frais ;
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Etc.
Il est accessible pour chaque bien, en ligne.
Une visite préalable du bien est prévue selon les modalités indiquées dans l’annonce.
Toute personne peut participer à une vente de domaine à condition de :
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Présenter une pièce d’identité et un justificatif de domicile ;
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Ne pas être mineure ou insolvable ;
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Remettre un chèque de consignation s’élevant généralement à 5% du prix du bien.
Les potentiels acquéreurs enchérissent à partir du montant de la mise à prix. Dans ce type de vente où chaque acheteurs fait une offre, celle avec le montant le plus élevé devrait l'emporter. Mais ici nous parlerons de propositions d'offre d'achat. C'est à dire que chaque acheteur potentiel enverra une proposition de prix.
Les ventes domaniales en France ont la particularité de pouvoir choisir son acquéreur. Ainsi la meilleure proposition d'achat ne sera pas forcément celle retenue. D'autres critères entre en compte à savoir la faisabilité du projet proposé, l'investissement dans les travaux que proposent les potentiels acheteurs.
L’adjudicateur signe le procès-verbal d’adjudication et pourra conclure l’acte de vente auprès d’un notaire, après paiement du prix de la vente.
Le délai de paiement varie entre 1 et 3 mois suivant le montant de l'acquisition.
Conseils pour réussir dans la vente de domaine
Pour réussir dans la vente domaniale, il faut :
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Consulter les résultats de ventes pour avoir une idée du marché.
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Être suffisamment réactif et saisir les opportunités en consultant le calendrier des ventes aux enchères.
Il est possible de créer une alerte, ce qui constitue un moyen efficace d’être informé.
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Avoir les fonds nécessaires pour enchérir et s’acquitter au plus vite du prix et des frais.
Conclusion : La vente domaniale une vente aux enchères publiques
La vente domaniale est publique et ouverte à tous, bien que les collectivités territoriales soient prioritaires. Il s’agit d’un moyen de faire l’acquisition de biens immobiliers fonciers, d’ensemble de bureaux, ou encore de biens atypiques. Des modalités accessibles à toutes personnes majeures et solvables.
La vente domaniale est publique et ouverte à tous, bien que les collectivités territoriales soient prioritaires. Il s’agit d’un moyen de faire l’acquisition de biens immobiliers fonciers, d’ensemble de bureaux, ou encore de biens atypiques. Des modalités accessibles à toutes personnes majeures et solvables
Articles de références:
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