Le Guide complet des ventes aux enchères notariales : Tout ce que vous devez savoir

Les ventes aux enchères notariales constituent un moyen rapide, sécurisé et efficace de vendre un bien immobilier. Aussi appelées ventes à la bougie ou enchères volontaires, ces mécanismes se distinguent d'autres types ventes aux enchères tel que la ventes judiciaires, qui correspond à un mécanisme de vente forcée.

Qu’il s’agisse d’une vente destinée à éviter la saisie forcée de l’immeuble ou d’un choix des propriétaires, la vente immobilière notariale est un moyen de réaliser de bonnes affaires.

Définition, fonctionnement, utilité, cet article vous dévoile tout ce qu’il faut savoir à propos de la vente aux enchères à l’amiable.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères notariale ?

La vente notariale est un mécanisme amiable de vente aux enchères. Le recours à un notaire présente plusieurs avantages qui encouragent ces modalités d’adjudication.

Définition de la vente aux enchères notariale

La vente aux enchères notariale se définit comme une vente d’un bien immobilier ou mobilier par l’intermédiaire de l’officier public.

Le notaire va organiser la vente et conduire les enchères face aux acquéreurs potentiels.

La vente à la bougie est à distinguer de la vente aux enchères judiciaire. Elle est encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution, et fait suite à une mesure d’exécution forcée.

 Il existe également  la vente aux enchères par offre d'achat mais qui n'engage en rien l'acquéreur ni le vendeur.

Quel est l'intérêt de la vente aux enchères chez un notaire ?

Le recours à un notaire pour vendre un bien immobilier aux enchères présente des intérêts pour des ventes particulières tels qu'un bien immobilier sans héritier,  un désaccord lors d'une succession ainsi que des biens atypiques ou de luxes sans réelle valeur définie sur le marché classique.

La vente notariale offre des avantages considérables notamment :

• L’officier public réalise des actes authentiques (art. 1369 du Code civil et art. 1er de l’ordonnance n° 45-2590 du 2 novembre 1945).

Ces actes ont une grande force probante, c’est-à-dire qu’ils font foi jusqu’à « inscription de faux », qui est une procédure très rigoureuse (art. 1371 du Code civil). Ils assurent une considérable sécurité juridique.

• De cette mission d’authentification résulte pour le notaire un devoir de conseil qu’il remplit avec impartialité (v. Cass. civ. 1, 3 mai 2018, n° 16-20.419).

• La vente est gérée par l’officier, ce qui simplifie la gestion et les démarches à réaliser.

Quelles sont les avantages d'une vente aux enchères notariale pour l'acquéreur et le vendeur ?

Les avantages d'une vente aux enchères notariales pour l'acquéreur

• La transparence et les conditions d'acquisition parfaitement déterminées en amont grâce au cahier des charges

• Des biens hors du marché classique

• Mise en concurrence saine entre chaque acheteur

• Une fiscalité similaire à une vente de gré à gré, avec la possibilité de souscrire l’engagement de revendre ou de construire pour bénéficier du taux minoré

• De potentiels bonnes affaires

Les avantages d'une vente aux enchères notariales pour le vendeur

• L'accompagnement, la sécurisation et la transparence du l'officie public

• La gestion de situation complexe dans le cadre de divorce ou succession

• Mise à prix attractive pour attirer un maximum d'acheteur

• Un prix de réserve déterminé à l'avance

Où trouver les biens vendus par les notaires ?

Savoir où chercher ce type de vente permet à tout intéressé d’en profiter.

Comment connaître les ventes aux enchères immobilières notariales ?

Les ventes aux enchères à l’amiable par notaire sont annoncées plusieurs semaines à l’avance dans la presse nationale ou régionale. Elles figurent également sur des sites internet spécialisés tels que:

• Vench
• Immonot
• IMMO NOTAIRE ENCHERES

 VENCH propose une mise en avant des ventes aux enchères notariales en partenariat avec les journaux d'annonces légales.

Qui peut accéder aux ventes aux enchères notariales ?

À l’instar des ventes forcées, les ventes aux enchères devant notaire sont ouvertes à tous.

Comment se passe la vente d’un bien chez le notaire ?

Le propriétaire du bien doit choisir son notaire avec lequel le prix sera fixé. La vente se déroule aux enchères publiques avant que puisse être dressé l’acte de vente.

Le prix d’une vente aux enchères notariale

Le « prix » d’une vente aux enchères notariale impose de déterminer la mise à prix du bien, et d’avoir conscience des frais qu’elle suppose.

L’estimation du bien à l'étude

Aux côtés du propriétaire, le notaire va réaliser une estimation du bien. Il s’élève en général à 75 % de sa valeur, l’objectif étant de rendre le bien immobilier plus attractif.

 Il peut y avoir une vente sans mise à prix. Dans ce cas, le vendeur informera simplement le montant en deçà duquel il refuse la vente.

Une bonne estimation du bien est importante pour réaliser une vente qui ne soit pas déficitaire tout en permettant d’attirer des investisseurs avides de bonnes affaires.

Lorsque le prix est déterminé, l’annonce va paraître dans la presse, les sites spécialisés et sur le site du notaire.

L’officier public se charge d’établir le cahier des charges ( similaire au cachier des conditions de vente lors d'une vente forcée) de la vente qui contient notamment : 

• La mise à prix du bien ;

• Les frais afférents ;

• La date de la vente ;

• La faculté de surenchère ;

• Les conditions générales de vente ;

• Le descriptif du bien (libre/occupé ; origine du titre de propriété ; surface ; servitudes et/ou hypothèque, le cas échéant ; diagnostics ; urbanisme, etc.).

Ce cahier des charges est accessible à l’étude, voire sur le site internet du notaire, le cas échéant.

 Des visites du bien sont organisées pour les potentiels acquéreurs. Parfois la visite est obligatoire pour pouvoir enchérir.

Les frais d’une vente devant notaire

Au-delà du prix qui sera celui de l’acquéreur après adjudication, ce dernier doit avoir à l’esprit les frais qui s’y ajoutent : 

• Émoluments du notaire ;

• Frais d’enregistrement et de publicité ;

• Droit de mutation.

Le déroulement de l’enchère immobilière

La vente aux enchères notariale se déroule en Chambre des notaires ou encore à l’étude, en hôtel de ville, dans un hôtel quelconque. Le lieu est indiqué dans l’annonce qui prévoit la vente.

Le jour de l’enchère publique, n’importe quelle personne peut participer à condition d’avoir : 

• Remis sa pièce d’identité ;

• Présenté un chèque de consignation du montant requis au cahier des charges (généralement, 20 % de la mise à prix)

Le notaire allume une bougie qui va se consumer pendant la durée de la vente. Lorsque plus personne ne renchérit, le notaire allume deux bougies qui se consument en trente secondes chacune. À défaut de nouvelle proposition, c’est la dernière enchère la plus élevée qui l’emporte. L’acquéreur devient adjudicataire.

L’adjudicataire ne dispose pas d’un délai de rétractation de dix jours comme c’est le cas pour une vente immobilière classique (v. notamment art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

 Il n’est pas possible d’assortir la vente d’une condition suspensive : l’acquéreur doit être en mesure de régler le bien même dans le cas où il un refus de prêt, par exemple.

L’acquéreur signe le procès-verbal d’adjudication.

Commence à courir un délai de surenchère* de 10 jours après la vente à l’issue duquel l’acheteur dispose, en principe, d’un délai de 45 à 60 jours pour s’acquitter du paiement du prix et des frais de la vente.

  Pendant ce délai, des surenchérisseurs peuvent proposer une offre supérieure de 10 % au montant retenu.

Préparation de l’acte de vente à l'office notarial

Si personne ne surenchérit, le notaire va pouvoir préparer l’acte définitif de vente, à l’aide des documents fournis par le propriétaire.

Quels documents fournir au notaire pour une vente notariale ?

À l’instar d’une vente classique, il faut remettre au notaire tous les documents qui permettent d’identifier le propriétaire, le bien et la manière dont il a eu propriété de l’immeuble.

La vérification des informations du bien et signature de l'acte de vente

Le notaire est chargé de vérifier la véracité des informations fournies avant d’instrumenter et se charge de faire signer l'acte de vente auprès de l'acquéreur et du vendeur.

Conclusion

Les ventes aux enchères notariales offrent une alternative au marché immobilier traditionnel. Pour les vendeurs, elles garantissent rapidité et transparence, encadrées par l'expertise légale du notaire. Les acheteurs, quant à eux, bénéficient d'opportunités à des prix souvent attractifs, atypiques, uniques tout en ayant l'assurance d'une transaction sécurisée. En bref, ces ventes conjuguent l'effervescence des enchères avec la rigueur et la fiabilité du notariat, proposant ainsi une alternative intéressante tant pour vendeurs qu'acheteurs.

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