Guide complet des ventes aux enchères immobilières judiciaires 2024 (Tutoriel)

 Comment fonctionne les ventes aux enchères ?

Les ventes aux enchères judiciaires permettent d’acquérir des biens immobiliers souvent à des prix avantageux. Que vous soyez un passionné de ce type d'événement ou bien simplement novice, les ventes aux enchères vous réservent de belles surprises. Ouvertes au public, elles permettent à tous d'enchérir facilement et à son rythme.

Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière judiciaire et quels en sont les différents contours ? Comment fonctionne-t-elle concrètement ?

 

 Faites le point avec VENCH dans cet article détaillé:

SOMMAIRE

1. Définition : Le principe des ventes aux enchères immobilières

2. Préparer une vente aux enchères en 6 étapes

3. Le déroulement d’une vente aux enchères par adjudication 

4. Vente aux enchères - Après la vente

5. Conclusion - Guide des Ventes aux enchères immobilières judiciaire

 

 

1. Définition : Le principe des ventes aux enchères immobilières

Une vente aux enchères immobilières est une vente publique de biens immobiliers permettant à l’enchérisseur le plus offrant de remporter le bien.

On distingue trois types de ventes aux enchères :

- Les ventes aux enchères notariales

- Les ventes aux enchères de vente forcée

- Les ventes aux enchères des domaines

 

Nous allons étudiez principalement les ventes aux enchères forcée. Pour plus de détails sur les autres types de vente, consulter notre article dédié aux différentes ventes aux enchères immobilières

 

 Vente aux enchère notariales (Notaire)

 

Il s'agit de ventes aux enchères réalisées avec l'accord de chaque partie prenante. L'acheteur et le vendeur passeront donc par le notaire.

Ce type d'enchère est également appelé "vente volontaire". En règle générale, le prix est fixé aux alentours de 80 % de la valeur réelle de l'immeuble. Ce type de vente peut être réalisé dans le cadre d'une vente amiable ou simplement par préférence du vendeur. Vous pouvez retrouver certaines de ces ventes sur le site : www.immobilier.notaire.fr

 

Les ventes aux enchères judiciaires (Forcées)

 

Il s'agit de vente où il y a une notion de conflit entre différentes parties prenantes. Ce type de vente relève du Tribunal Judiciaire. La vente est décidée par un juge après une longue procédure et où aucune solution n'a été trouvée. Le créancier et chaque personne souhaitant enchérir devront être représentés par un avocat.

On distingue trois types de ventes forcées :

 

• Ventes aux enchères judiciaire sur saisie immobilière

Les saisies immobilières font parties des ventes dites "forcées". Il s'agit de propriétaire étant dans l'incapacité de payer leur dette. Les créanciers sont généralement des syndics de propriétés ou bien des banques.

• Ventes aux enchères judiciaire sur liquidation

 La vente sur liquidation judiciaire est une vente forcée dans le cas où une société se retrouve dans l'incapacité de payer ses dettes. Une procédure sera réalisée pour le règlement des dettes grâce à la vente de biens immobiliers.

• Vente aux enchères judiciaire sur licitation

Il s'agit de vente forcée souvent lié eà un divorce, une succession ou une indivision. Comme le stipule l'article 815 du Code Civil "[Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision...]."

Les parties prenantes, si aucune solution n'est trouvée, devront vendre les biens immobiliers à la barre du tribunal judiciaire.

Toutes ces ventes aux enchères sont visibles sur le site de VENCH qui permet à chaque acheteur potentiel de visionner le calendrier des ventes en fonction du Tribunal Judicaire choisi.

 

Vente aux l’enchères des domaine (Etat)

 

 

Les ventes domaniales, (ou ventes aux enchères des domaines) sont des ventes de biens appartenant à l’Etat (selon Légifrance). Il s'agit de vente de bien lorsqu'au décès d'un particulier, aucun successeur ne se manifeste. Autrement, il peut s'agir simplement d'une collectivité qui souhaite se séparer d'un bien public. 

Dans cet article nous parlerons uniquement de la vente aux enchères judiciaires qui est une vente forcée. Elle est décidée par le juge dans le cadre de son audience d'orientation.

 

Qui participe à une vente aux enchères judiciaires immobilières ?

 

Dans le cadre de cette vente aux enchères, plusieurs parties prenantes interviennent. Comprendre le rôle de chacun permettra une rapide compréhension des ventes publiques.

Voici les différentes parties prenantes :

• L’avocat poursuivant : Il représente le créancier et s'occupe de toutes les démarches. Comme la publicité d'une vente sur Vench ou l'organisation des visites. Le poursuivant fait appel au postulant lorsque la vente a lieu dans une juridiction différente de la sienne.

• L’avocat postulant : Il représente l'avocat « poursuivant » lorsque la vente a lieu dans sa juridiction. Exemple : Une vente a lieu au Tribunal judiciaire de Paris. L’avocat poursuivant est rattaché au tribunal de Marseille. Alors le poursuivant fera appel un avocat inscrit au barreau de Paris appelé « postulant »

• Le Tribunal Judiciaire : Lieu de rendez-vous pour les audiences et la vente.

• Le JEX ou juge de l'exécution : Il est le juge et règle les difficultés découlant de l'exécution forcée au sein du tribunal judiciaire.

• L'adjudicataire : Il s’agit de l’acheteur qui remporte l’enchère publique.

• L’avocat représentant : Il s’agit de l’avocat qui représente l’enchérisseur. Dans le cas où l'enchérisseur remporte l'enchère, son avocat sera appelé "avocat adjudicataire".

• Le commissaire de justice : Anciennement appelé huissier de justice ; Il est mandaté par l’avocat. Il réalise les visites du bien, le procès verbal descriptif. Il peut également être présent lors de l'audience.

 

 

2. Préparer une vente aux enchères en 6 étapes

 

Quels sont les pièges de la vente aux enchères ?

 

La vente aux enchères immobilières, appelée aussi enchère publique, est ouverte à tous les investisseurs. Nous pouvons y trouver des particuliers, professionnels, entreprises.

Ainsi, l'idée selon laquelle seuls les professionnels peuvent enchérir dans une vente aux enchères est fausse. La seule condition est de faire appel à un avocat "représentant". Il portera l'enchère à l'audience de vente.

 Voici les différentes étapes de la vente aux enchères immobilières pour vous organiser au mieux.

 

Etape 1 : Où trouver les ventes aux enchères immobilières ?

 

La première étape consiste à rechercher un bien. Il faut donc déterminer pour notre recherche le type de bien, le budget et la nature du projet (investissement ou résidence principale).

Comme une vente classique, le professionnel en charge du dossier (l’avocat) doit faire la publicité de la vente. Pour cela il a certaines obligations demandées par le JEX notamment de communiquer :

• Par un « Avis simplifié » affiché sur l'immeuble,
• Par un « Avis simplifié » déposé au Tribunal Judiciaire
• Dans des journaux à diffusion local ou régionale
• Internet

Internet étant l'outil le plus simple et rapide pour un acheteur de trouver la perle rare.

Vench a noué des partenariats avec des journaux régionaux et locaux d’annonce légale tel que lAffiches Parisiennes. Nous récupérons l’information à la source et sommes le site référençant le plus de ventes aux enchères en France. Nous récupérons l’information dans 98% des cas.

 

Vous avez trouvé le bien qui vous intéresse ? Quelles sont prochaines étapes ?

 

Etape 2 : Se documenter sur le bien immobilier

 

La seconde étape est de prendre connaissance du bien. Pour cela il existe une liste de document à absolument consulter notamment le cahier des conditions de vente.

Pour se renseigner sur ces documents il y a plusieurs solutions :

• Au cabinet de l’avocat poursuivant la vente : Contactez l’avocat qui s’occupe du dossier. Il a accès à l’ensemble des informations spécifiques qui vous intéresse. Ses coordonnées sont inscrites dans la plupart des cas dans l'annonce de vente.

 

• Au greffe du Tribunal judiciaire ou au JEX : Contactez directement le tribunal qui a en sa possession l’ensemble des documents. Attention certains tribunaux sont disponibles uniquement à des jours et horaires précises. Les coordonnées sont mentionnées dans l'annonce de VENCH.

 

• Sur des sites spécialisés : Consultez les sites de références tel que VENCH qui est spécialisé dans les ventes aux enchères judiciaires. VENCH référence l'ensemble des ventes et permet à chaque avocat de rendre accessible les documents de la vente. Ce qui facilite la recherche et la prise d'information. Pour faciliter la recherche un calendrier des ventes permet de voir les ventes en cours par Tribunaux judiciaires.

 

Pour avoir des informations via le tribunal judiciaire ou le cabinet, un appel téléphonique ou l'envoie d'un email suffit. Mais selon les tribunaux et les avocats l’accès à l’information peut être plus ou moins difficile.

Des sites internet tel que VENCH réalisent des partenariats avec des avocats et tribunaux pour récupérer l’information. Consulter ce type de site internet peut être une bonne stratégie.

 

 Quels sont les documents à consulter ?

 

Voici la liste des documents à consulter avant de participer à une vente aux enchères :

 

• Cahier des conditions de vente (CCV) : Document important, il est impératif de la consulter. Vous y trouverez l'origine de la propriété, le descriptif du bien, les servitudes et hypothèques possibles, les conditions de la vente, la mise à prix et les modalités de la vente.

•  Procès-verbal de description (PVD) établi par le commissaire de justice. Comme son nom l’indique il s’agit d’un état des lieux très détaillé sur l’état du bien et relativement récent. Des photos peuvent être jointes.

• Diagnostiques techniques : Comme une vente classique on y trouvera les diagnostiques essentiels tels que la performance énergétique, la surface, la présence ou non de mérules, l’électricité, l’amiante et le plomb…

• Procès-verbal de l’Assemblée Générale (PV AG) des dernières années qui reprennent les décisions prises en assemblées générales.

 

 Pour en savoir Consultez notre article dédié : Vente aux enchères: Le cahier des conditions de vente

 

Etape 3 : La visite du bien, au regard de l’état du marché et des travaux éventuels à réaliser

 

• Les visites des biens immobiliers sont ouvertes à tous. Tout le monde y a accès sans rendez-vous préalable.Consultez à l'avance la date de visite et rendez-vous directement sur place à l'adresse du bien. Elle est réalisée par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) à un ou plusieurs créneaux horaires déterminés à l'avance. Les visites durent entre 30 minutes et 1h30.

 

• Comparez le bien par rapport à l'état du marché actuel en termes de prix, d'état et de localisation. Estimez ensuite les travaux qui vous permettront d'établir votre enchère maximum (hors frais de transaction). Se faire accompagner par un ou plusieurs professionnels peut être une solution lorsqu'on démarre.

 

• Sur le site VENCH, vous avez accès à la plupart des informations notamment les visites organisées. Sachez aussi que dans les grandes villes tel que Paris, le commissaire de justice ne propose bien souvent qu'une seule visite. Il ne faut donc pas la rater, car il n'y aura pas d'autre possibilité. Sur place, prenez bien note des défauts que vous remarquez et des travaux à réaliser.

 

Conseil : Appelez l'avocat (ou le commissaire de justice) avant de vous rendre à la visite. Elle peut être annulée au dernier moment. (Consultable sur le site pour les abonnés)

 

 

Etape 4 : Se documenter sur le bien : vendu loué, occupé ou vide ?

 

Se documenter sur le bien immobilier qui vous intéresse vous permet également de savoir s'il est vendu loué, occupé ou libre. Cela aura une importance par rapport à votre projet.

Le vendeur d'un bien immobilier mis aux enchères est tenu de délivrer la possession du bien à l'acheteur. Si le bien est occupé par une personne qui ne possède ni droit ni titre légal, vous pouvez parfaitement bien intenter une action en justice afin d'ordonner son expulsion.

 Si l'immeuble est toujours occupé par l'ancien propriétaire, sachez qu'un jugement d'adjudication vaut légalement titre d'expulsion. Vous devenez, de fait, le nouveau propriétaire. Vous avez donc le pouvoir de demander que l'ancien propriétaire quitte les lieux à partir de la date de rendu du jugement.

Si ce dernier ne veut pas partir il pourra être expulsé. Enfin, si le bien immobilier est toujours occupé par un locataire, la situation est différente car il dispose d'un bail. Dans ce cas vous devez attendre la fin d'effet du contrat de bail pour avoir le droit de demander l'expulsion du locataire.

Pour tout savoir plus  sur l'achat d'un bien immobilier occupé lors d'une vente aux enchères; consulter notre article dédié: Comment acheter un logement aux enchères occupé ? Ce qu'il faut savoir

 

Etape 5 : Le financement du bien immobilier

 

Il est important de savoir qu’il n’existe aucune condition suspensive de crédit pour l’achat d’un bien immobilier. Si vous ne pouvez pas payer, l’appartement repartira en vente. On appelle cette procédure la réitération des enchères.

Attention en cas d’incapacité de paiement, vous serez redevable des intérêts de retard au taux légal calculés sur le montant de l’adjudication. Cela, conformément à l’article R. 322-56 du code des procédures civiles d’exécution. Il est donc important de s’assurer de son financement ou d’avoir les fonds nécessaires.

 

Conseil : Un ou deux chèques de banques doivent être déposés à l’avocat avant la vente aux enchères. Ils sont appelés "chèque de consignation". Les fonds doivent être disponibles en cas d’enchère remportée.

 

 

Etape 6 : Quels sont les frais pour un achat immobilier aux enchères ?

 

Il y a des frais supplémentaires à ajouter au prix de l’adjudication lors d’une vente aux enchères. Ces frais peuvent varier mais il est important de les connaitre. Prenez conseil auprès de l’avocat qui vous représentera.

• Simulez les frais de la vente en accédant au compte abonné de VENCH

La particularité des ventes aux enchères est qu’il n’y aura pas de « frais de notaire ».

Voici la liste des frais supplémentaires à ajouter aux prix du bien, certains sont fixes, d’autres sont proportionnels au prix du bien.

-          Les frais préalables

-          Les émoluments, frais de publication de jugement d’adjudication et enregistrement

-          Les frais de représentation d’avocat

Globalement prévoir entre 10 et 20% du prix de la vente (adjudication). Bien évidemment,  il s’agit d’une fourchette, les montants peuvent être inférieur et supérieur.

-          Prix des travaux

Evidemment, comme une vente classique, la réalisation des travaux est un coût supplémentaire à prendre en compte et qui sera variable en fonction du bien.

Pour tout savoir les frais d'une vente aux enchères, consulter notre article dédié : Les frais d'adjudications d'une vente vente aux enchères

 

3. Le déroulement d’une vente aux enchères par adjudication 

 

Participation à une vente aux enchères

 

Les ventes aux enchères judiciaires doivent suivre une chronologie précise. 

 

 

 

Avant toute chose il est obligatoire de se faire représenter par un avocat. Vous pouvez assister à l’audience de vente mais il est interdit d’enchérir soi-même.

Les tarifs sont libres et négociés avec l’avocat. Prévoyez entre 100 et 300 euros. Dans certains cas l’avocat peut déduire ce montant de ses frais en cas d’enchère remportée.

 

Quelles sont les conditions pour participer à une vente aux enchères ?

 

Un certain nombre de documents sont obligatoires notamment :

• Un chèque de "consignation" : Chèque de banque de 10 % de la mise à prix avec un minimum de 3000 € (à l’ordre du bâtonnier séquestre). Ce chèque est déduit de la vente en cas d’enchère remportée.

• Un second chèque de banque est parfois demandé ( à l'ordre de la CARPA). Il correspond aux frais préalables déterminés juste avant la vente.

• Documents de vente : Désignation du bien et l’enchère maximale

• Documents prouvant l’identité de l’enchérisseur

 

Comment trouver un avocat pour porter une enchère ?

Prévoir à l’avance un avocat représentant est une bonne chose. Il jouera un vrai rôle de conseil et vous apportera toutes les informations nécessaires.

Vous avez accès sur notre site VENCH à un annuaire d’avocat capable de vous représenter. L’avocat vous demandera de préparer certains documents suivant si vous êtes une société, un particulier ou un marchand de bien.

 

Conseil : Vérifier que la vente est bien maintenue ! La vente peut au dernier moment être annulé. Par exemple lorsque la personne saisie à finalement réussi à régler ses dettes à ses créanciers.

 

Comment se passe le jour de la vente aux enchères ?

 

 

Prenez le temps d’être présent 10-15 minutes avant la vente et être en possession de tous les documents vus précédemment.

Installez-vous et assistez au spectacle ! Vous y trouverez une ambiance animée et des profils variés : Particuliers, investisseurs, marchands de bien, avocats, juge ou simplement des curieux.

Les enchères se font souvent de 1 000 € en 1 000 €. Un compte à rebours de 90 secondes est lancé pour chaque nouvelle enchère. Si personne n'enchérit dans les 90 secondes, vous remportez le bien !

Bravo vous remportez l’enchère !

Votre avocat se charge des démarches administratives ; si vous perdez l’enchère, vous repartez avec documents et chèques de banques préparés auparavant.

 

Conseil : Vous êtes débutant ? Avant de réaliser une première enchère, nous conseillons de participer librement à une audience. Vous pourrez prendre vos marques et vous faire conseiller par un avocat.

 

4. Vente aux enchères - Après la vente

 

Le résultat de la vente et la période de surenchère

Le dernier enchérisseur devient adjudicataire. Le résultat de la vente est proclamé. Il y a une dernière étape avant d’être définitivement propriétaire ! La surenchère.

Il s’agit d’une période de 10 jours durant laquelle quiconque peut enchérir à nouveau. Attention cependant, la surenchère ne se fait pas sous n’importe quelle condition. Il faudra enchérir de 10% du montant de l’adjudication (montant de la vente).

Exemple: vous avez remporté une enchère pour un montant de 100 000 euros. La personne qui voudra surenchérir, ne pourra le faire qu’à hauteur de 10 000 euros soit une enchère à 110 000 euros.

Un acheteur à décidé de faire une surenchère ? Une nouvelle date de vente sera donc programmée. Cette procédure engendre de nouvelles charges administratives (publicités, frais annexes). A vous de décider si vous souhaitez vous positionner de nouveau sur le bien.

 

Comment connaître le résultat d'une vente aux enchères ?

 

Pour la plupart des biens, les résultats des ventes sont visibles sur le site VENCH. Il vous sera donc possible de consulter les résultats des ventes et éventuellement surenchérir en contactant l’avocat poursuivant. Votre avocat peut également s'en charger. Voir les biens en surenchères

 

Le paiement de la vente

 

Les 10 jours de suspens sont passés. Encore une fois BRAVO ! Le bien est pour vous !

Un délai de 2 mois est accordé pour le paiement de la vente. Les chèques de banque sont probablement encaissés et viendront en déduction du prix de vente et des frais.

Il est important de respecter ces délais de paiement autrement vous aurez des intérêts à payer.

Une fois le paiement de la vente soldé ; vous devenez de ce fait propriétaire. Le jugement de la vente vaut titre de propriété. C’est la raison pour laquelle vous ne passerez pas devant le notaire.

 

Comment annuler une vente aux enchères immobilières ?

 

 Il est essentiel d'être certain de son investissement. Lorsqu'on s'engage dans une vente à la barre et que nous sommes le dernier enchérisseur, nous devenons adjudicataire. Il n'y a donc aucun retour en arrière possible sans en payer le prix. Un adjudicataire est engagé auprès de la vente, il doit donc payer le bien et les frais afférents.

Si vous souhaitez annuler la vente tout de même. Nous parlerons de "réitération" Il s'agit d'une nouvelle audience de vente.

 

La réitération anciennement appelée « Folle enchère »

 

Dans le cas où le paiement du bien n’est pas réalisé. Il sera remis aux enchères dans un délai de 4 mois après la vente. Il s’agit des « folles enchères ».

Pour l’adjudicataire les conséquences peuvent être lourdes comme le prévoir l’article L.322-12 : « L’adjudicataire défaillant est tenu au paiement de la différence entre son enchère et le prix de la revente, si celui-ci est moindre. Il ne peut prétendre à la répétition des sommes qu’il a acquittées » En résumé l’adjudicataire devra payer :

-          La différence entre le prix de la première enchère et la seconde

-          Les frais de la première enchère

-          Les intérêts sur la nouvelle vente, passé le délai de 2 mois

 

Pour en savoir plus sur le fonctionnement des ventes aux enchères après le vente: Consultez notre article dédié: Adjugé, Vendu! Que se passe-t-il après une vente aux enchères? (vench.fr)

 

Récupérer les clés du bien immobilier

 

Vous pouvez récupérer les clés du bien immobilier, au bureau de l’avocat si le bien n'est pas occupé. Dans le cas où il est occupé par un locataire vous devez respecter le bail en cours. S’il est occupé par le propriétaire et qu’il ne veut pas partir sans accepter un arrangement, vous devez mettre en place une procédure d’expulsion. Grâce au procès-verbal d’adjudication vous avez le titre de propriété et donc le titre d’expulsion ; ce qui raccourcit les délais d’expulsion classique.

 

5. Conclusion - Guide des Ventes aux enchères immobilières judiciaires

 

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires sont des ventes publiques organisées par les tribunaux pour régler des litiges entre les propriétaires et les débiteurs.

Les propriétés mises aux enchères à des fins judiciaires sont généralement des propriétés résidentielles ou commerciales qui ont été saisies par un créancier et sont mises en vente afin de rembourser une dette impayée. En pratique, les enchères judiciaires sont ouvertes à tous et les offres sont soumises publiquement.

Les ventes aux enchères immobilières ont aujourd'hui plus que jamais le vent en poupe. Il faut dire qu'elles permettent bien souvent de faire de bonnes affaires et de récupérer des biens immobiliers à des prix défiant toute concurrence.

En France, certaines régions et départements sont plus confrontés que d'autres aux ventes aux enchères publiques. C'est notamment le cas de Paris et de l'Île-de-France.

Premier site de ventes aux enchères immobilières en France, VENCH est votre partenaire privilégié. Nous rendons les ventes aux enchères accessibles. Prenez connaissance des futures ventes et résultats des enchères partout en France.