Ventes aux enchères judiciaires : perspectives 2024 et enjeux 2025

Alors que le marché immobilier traditionnel connaît une chute des transactions en 2024 (-21 % selon la FNAIM), les ventes aux enchères judiciaires affichent, elles, une stabilité relative avec 5 294 adjudications enregistrées, soit seulement -1 % par rapport à 2023. Ce marché, bien que de niche, est également un indicateur utile pour les investisseurs.

Un marché des ventes aux enchères judiciaires qui se stabilise

Avec des transactions en baisse sur le marché traditionnel, de nombreux acheteurs peinent à obtenir un financement. À l’inverse, les ventes aux enchères judiciaires, qui pourtant n’incluent aucune condition suspensive de crédit, font office de marché parallèle, lequel semble plutôt stable par rapport à la conjoncture.

⚠️ Toutefois, il est essentiel de prendre en compte les délais juridiques. Ces procédures pouvant durer plusieurs années, l’impact de l’inflation et de la crise économique de 2024 pourrait se refléter sur le volume des ventes et le nombre vente publiée aux enchères en 2025 et 2026.

Qui achète aux enchères judiciaires ?

La répartition des acheteurs reste similaire aux années précédentes :

• 71 % d’investisseurs particuliers cherchant à développer leur patrimoine locatif.
• 19 % de professionnels (marchands de biens, promoteurs).
• 10 % de particuliers souhaitant acquérir leur résidence principale ou secondaire.

Où se concentrent les ventes aux enchères en 2024 ?

Certaines régions et départements concentrent une majorité des ventes par adjudications, révélant des disparités territoriales significatives.

Répartition des ventes par région

• Île-de-France : 23 % des ventes
• PACA : 14 %
• Auvergne-Rhône-Alpes, Occitanie et Nouvelle-Aquitaine : 9 % chacune

ÉVOLUTION NOMBRE D’ENCHÈRES EN 2024

L’Île-de-France et PACA restent les principaux pôles des ventes aux enchères judiciaires, avec une concentration importante dans les Bouches-du-Rhône, les Alpes-Maritimes et la Seine-Saint-Denis.
Si vous souhaitez obtenir une vision large du territoire, voici une vue de l’évolution des ventes par régions

Des écarts de prix significatifs entre enchères et marché classique

Les biens adjugés aux enchères se vendent souvent en dessous des prix du marché, avec des écarts allant de -26 % à -67 % selon les villes.

COMPARATIF ENCHÈRES IMMO VS MARCHÉ TRADITIONNEL

⚠️ Attention : Ces écarts ne garantissent pas une acquisition à moitié prix. Plusieurs facteurs doivent être pris en compte :

• Les frais d’adjudication (10 à 20 % du prix final).
• L’occupation du bien, qui impacte sa valeur et sa rentabilité.
• Les travaux potentiels, souvent nécessaires avant exploitation.
• La localisation : À Marseille, par exemple, les enchères concernent principalement des quartiers populaires comme le 15ᵉ arrondissement, alors que les 7ᵉ et 8ᵉ arrondissements, très prisés, sont peu représentés.

Un acheteur potentiel doit être vigilant et bien analyser chaque bien. À Paris, un appartement de 50 m² dans le 8ᵉ arrondissement voit ses chances amoindries d’être adjugé avec une décote de 40 % par rapport au marché bien que cela soit possible.

Des ventes volumes de vente conséquents, dominées par Paris et la Côte d’Azur

Le volume financier des ventes aux enchères judiciaires reste conséquent en 2024, avec Paris et les Alpes-Maritimes en tête.

5 DÉPARTEMENTS LES PLUS ACTIFS

Ce classement s’explique par des prix au m² élevés, ainsi que par la présence de biens d’exception sur ces territoires.
Par exemple nous retrouvons un appartement parisien de 568 m² vendu pour 5.5 millions d’euros ou encore une propriété en bord de mer dans le Var adjugé à 8.05 millions d’euros.

Quels sont les Tribunaux les plus actifs ?

Les ventes aux enchères judiciaires sont centralisées par les Tribunaux Judiciaires, certains se démarquant par leur volume d’activité.

5 TRIBUNAUX LES PLUS ACTIFS

Pourquoi Paris arrive en tête du nombre de vente aux enchères ?

Même si certains biens sont situés en province, les ventes peuvent être réalisées à Paris car les créanciers, notamment les banques, y ont leur siège.

Perspectives 2025-2026 : un marché à surveiller

Que faut-il anticiper ?

Les ventes aux enchères judiciaires, bien que stables en 2024, pourraient connaître une augmentation significative dans les années à venir sous l’effet de plusieurs facteurs économiques et financiers.

1. 1️. Un contexte économique tendu favorisant les ventes aux enchères judiciaires

   • La hausse des taux d’intérêt a réduit la capacité d’emprunt des ménages, entraînant une baisse des transactions sur le marché classique.
   • L’inflation persistante pèse sur le pouvoir d’achat et met sous pression de nombreux propriétaires en difficulté.
   • L’augmentation des défauts de remboursement des crédits immobiliers pourrait mécaniquement alimenter le marché des saisies judiciaires.

1. 2️. Un effet retardé des crises immobilières et financières

   • Les ventes aux enchères sont souvent la conséquence de procédures longues, ce qui signifie que l’impact de la crise actuelle ne se manifestera pleinement qu’en 2025 et 2026.
   • Les ménages surendettés, les propriétaires en difficulté et les faillites d’entreprises immobilières pourraient accentuer le volume des ventes aux enchères dans les mois à venir.

Les pièges à éviter lors d’une vente aux enchères

L’augmentation possible du volume des ventes aux enchères pourrait attirer un nouveau public d’acheteurs, parfois peu expérimenté. Une préparation rigoureuse est essentielle pour éviter des erreurs coûteuses.

1. Ne pas se fier uniquement à la mise à prix
   • La mise à prix est un point de départ, pas une estimation du prix final. Les enchères peuvent rapidement dépasser les attentes.
   • Il est indispensable d’étudier le marché local avant d’enchérir.
2. Définir un budget maximal et s’y tenir
   • L’effet d’emballement lors d’une vente peut conduire à des surenchères impulsives.
   • Fixer un prix plafond en amont permet de garder le contrôle sur son investissement.
3. Anticiper les frais annexes
   • Au prix d’adjudication s’ajoutent des frais pouvant représenter 10 à 20 % du prix final.
   • Des travaux peuvent être nécessaires, impactant le coût global de l’acquisition.
4. Sécuriser son financement avant d’enchérir
   • Aucun prêt avec condition suspensive n’est accepté. L’acheteur doit disposer des fonds sous 60 jours.
   • En cas de non-paiement, il risque des pénalités et la perte de l’acompte.
5. Vérifier l’occupation du bien et les contraintes
   • Un bien occupé nécessite une procédure d’expulsion, allongeant le délai de mise en possession.
   • Les visites étant limitées, il est essentiel d’anticiper les éventuels travaux.