Comment se passe les ventes sur saisies immobilières ? Tout savoir

Les ventes sur saisie font suite à une mesure d’exécution forcée. Elles peuvent être mobilières ou immobilières.

Les ventes sur saisie immobilière ont pour objet la vente forcée d’un immeuble aux enchères publiques.

Pour comprendre l’intérêt de la vente par adjudication et ses enjeux, nous vous présentons le déroulement des ventes sur saisie immobilière.

SOMMAIRE

I. Comprendre les saisies immobilières.

II. Comment se déroulent les ventes sur saisies

III. Comment peut on arrêter une vente sur saisie ?

I. Comprendre les saisies immobilières

Les saisies immobilières font suite à différentes causes et sont l’occasion de réaliser des affaires intéressantes, bien que les conditions de vente peuvent être particulières.

 Les ventes immobilières peuvent être de différentes natures, les ventes sur saisie en constituent une modalité.

A. Comment se passe une saisie immobilière ?

La saisie immobilière est une procédure spécifique qui ne peut être menée que par un huissier de justice (appelé commissaire de justice aujourd’hui), art. L. 122-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ci-après « CPCE ».

Elle fait suite à différentes causes.

1. Qu’est-ce qu’une saisie immobilière ?

La saisie immobilière est une mesure d’exécution forcée qui fait suite à une décision de justice ou autre titre exécutoire (art. L. 111-3 CPCE) qui n’est pas mis en œuvre. 

Elle tend à la vente forcée du bien saisi pour payer le créancier sur le prix de la vente (art. L. 311-1 CPCE). 

2. Quand a lieu une saisie immobilière ?

Une saisie immobilière peut faire suite à différentes situations qui ont toutes en commun un défaut d’exécution de la part du débiteur.

Par exemple, tel est le cas d’un défaut de paiement.

Néanmoins, ce n’est pas le défaut de paiement lui-même qui permet d’actionner une procédure d’exécution forcée. Au préalable, le créancier aura réalisé différentes démarches pour tenter de recouvrer sa créance : 

• Mise en demeure de payer ;

• Éventuellement, procédure amiable ;

• Procédure contentieuse.

C’est à l’issue de la procédure contentieuse qu’un titre exécutoire sera remis au créancier (art. L. 111-3 CPCE). 

Si malgré cela le débiteur n’exécute toujours pas son obligation, un huissier de justice pourra être saisi pour faire procéder à l’exécution forcée de la décision de justice (art. L. 122-1 CPCE). C’est à ce stade qu’une saisie immobilière pourra être choisie, par exemple sur le bien hypothéqué au profit du créancier.

B. Quelles sont les conséquences de la saisie immobilière ?

Une saisie immobilière entraîne nécessairement des pertes financières pour le propriétaire, car elle emporte saisie de ses fruits, c’est-à-dire des loyers à échoir, par exemple (art. L. 321-3 CPCE).

La saisie rend l’immeuble indisponible, le débiteur ne peut plus en disposer (art. L. 321-2 CPCE).

Selon la situation du bien, il peut être vendu en étant occupé par des locataires, squatté, en travaux, ce qui constitue un moyen de réaliser de bonnes affaires.

En principe, les biens sont vendus au sein de la juridiction dans le ressort de laquelle ils se situent (art. 44 CPC et R. 311-2 CPCE). Néanmoins, il est possible que par exception, certains biens soient vendus dans une juridiction en dehors de leur ressort territorial. Ils font ainsi parfois face à moins d’enchérisseurs, ce qui constitue une opportunité. 

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II. Comment se déroulent les ventes sur saisies ? 

Les ventes sur saisie se déroulent en plusieurs étapes et sous conditions. Le créancier tient une responsabilité dans la mise en vente du bien.

A. La procédure d’une vente sur saisie immobilière

La procédure se décompose entre la saisie puis la vente publique.

  Après saisie, la vente peut se faire de deux manières : à l’amiable sur autorisation judiciaire ou par adjudication, c’est-à-dire aux enchères (art. L. 322-1 CPCE).

• Quelle est la procédure de saisie ? 

Avant la vente se déroulent les opérations de saisie sous la responsabilité d’un commissaire de justice (art. L. 311-1 s. et R. 321-1 s. CPCE) : 

• Le créancier doit être muni d’un titre exécutoire (exemple, une décision de justice), constatant une créance certaine, liquide et exigible ;

• La saisie ne peut porter que sur un seul immeuble sauf s’il ne suffit pas à désintéresser le créancier ; 

• Une signification d’un commandement de payer valant saisie est délivrée au débiteur saisi ;

• Un acte de saisie est dressé par l’huissier qui visite le débiteur et rend l’immeuble indisponible.

 Des mentions sont prescrites à peine de nullité pour le commandement de payer valant saisie (art. R. 321-3 CPCE).

• Comment se déroule une vente aux enchères publiques ?

Le Code des procédures civiles d’exécution fixe les différentes étapes de la procédure de vente publique aux articles L. 322-5 et suivants : 

• L’audience d’adjudication → 

L’adjudication a lieu aux enchères publiques à l’audience du juge. Les calendriers des jour et date d’audience sont fixés par les juridictions.

Le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant.

Les enchères s’achèvent lorsque plus personne ne renchérit au bout de 90 secondes (art. R. 322-45 et R. 322-46 du CPCE).

????Il existe la surenchère. Toute personne peut faire une surenchère du dixième au moins du prix principal de la vente (art. R. 322-50 CPCE). Ce mécanisme suit l’adjudication. Une demande doit être déposée 10 jours après la date d’audience par un avocat (art. R. 322-51 CPCE).

• L’adjudication du bien → 

L’adjudicataire verse le prix sur un compte de séquestre ou le consigne auprès de la Caisse des dépôts et consignation.

Ce dernier devient propriétaire du bien (il doit payer le montant des frais d’adjudication pour obtenir le titre de propriété).

⚠️Le bien acquis aux enchères est « acheté en l’état ». Le preneur ne pourra pas se prévaloir de la garantie des vices cachés. 

• Quels sont les délais de paiement lors d’une vente sur saisie ?

L’adjudicataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive pour verser ou consigner le prix (art. R. 322-56 CPCE).

B. La responsabilité du créancier dans la mise en vente judiciaire immobilière 

Le créancier fixe la mise à prix (art. L. 322-5 CPCE). À défaut d’enchère, ce dernier sera déclaré adjudicataire d’office à ce montant (même article).

????La procédure impose le recours à un avocat (art. R. 311-4 et 322-40 CPCE). C’est ce dernier qui fixe le prix qui s’élèvera généralement au montant de la créance.

C. Rappel des conditions pour participer à une vente sur saisie immobilière

Pour participer à une vente publique immobilière, il faut d’abord se renseigner sur les dates d’audience et préparer les formalités nécessaires.

1. Comment participer à une vente aux enchères par adjudication ?

• Être assisté par un avocat ;

• Consigner ou séquestrer la somme de l’enchère ;

• Fournir un justificatif d’identité, de capacité et de solvabilité.

2. Où trouver les annonces de ventes aux enchères judiciaires?

Les annonces de vente sur saisie peuvent être trouvées :

• Au tribunal judiciaire ;

• Dans un journal d’annonce légale ;

• Dans les ventes en cours du site Vench.

III. Comment peut-on arrêter une vente après la saisie ?

Pour éviter une vente sur saisie immobilière, il est possible de résoudre la vente à l’amiable (art. L. 322-1 CPCE).

Conclusion

En résumé, la vente sur saisie répond à une procédure rigoureuse qui impose l’intervention d’un avocat. Il est donc important de bien se renseigner auprès de professionnels pour s’assurer de respecter les formalités.

Après la saisie du bien par l’intermédiaire d’un commissaire de justice, celui-ci sera vendu aux enchères lors d’une audience publique.

La vente par adjudication reste un moyen de saisir des opportunités pour des investisseurs avertis.

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