Comment acheter un logement aux enchères occupé? Ce qu'il faut savoir

 Du fait que la plupart des ventes aux enchères publiques proviennent de saisies immobilières, les logements proposés sont souvent occupés, soit par l’ancien propriétaire (le saisi), soit par un locataire (dont la gestion revient à l’adjudicataire), ou par des squatters et autres personnes dont la présence est indésirable (personne logeant à titre gratuit en accord avec l’ancien propriétaire).

Quels sont les pièges de la vente aux enchères en terme d'occupation ?

Si l’achat est effectué dans le but d’habiter le logement ou bien de faire une plus-value à la revente, il est fondamental de se renseigner auparavant sur les conditions dans lesquelles le bien sera disponible. 

Il existe trois cas de figures  cités précédemment qui sont bien différents les uns des autres où nous aurons plus ou moins des difficultés à récupérer le logement vide .

Le site Vench permet de filtrer le type d'occupation recherché qu'il soit libre, loué ou occupé.

Comment savoir si le bien est occupé lors d'une vente aux enchères judiciaires?

Pour connaître l'état d'occupation d'un bien immobilier vendu aux enchères, plusieurs options s'offrent à vous

• Consulter le cahier des conditions de vente : Ce document contient toutes les informations relatives à l'audience de la vente. Il est possible d'y découvrir si le propriétaire habitait les lieux, si le bien était loué, ou toute autre information pertinente.

• Lire le procès-verbal descriptif : Il s'agit d'un constat réalisé par le commissaire de justice (anciennement huissier), qui établit un état des lieux du bien avant la vente. Vous pourrez ainsi savoir si le bien était occupé lors de la visite de l'huissier.

 Attention toutefois, le procès verbal descriptif peut avoir eu lieu bien avant l'audience de vente, parfois plus d'un an avant. La situation d'occupation peut donc avoir évolué entre temps.

• La visite du bien immobilier vendu aux enchères: Jusqu'à trois visites sont organisées lors d'une vente aux enchères. En visitant le bien, vous aurez l'occasion de vérifier vous-même si le bien est loué, occupé par le propriétaire ou squatté.
• Contacter le(s) professionel(s) de la vente: Vous pouvez également prendre conseils ou simplement demander des informations aux avocats en charge de la vente à savoir l'avocat poursuivant, l'avocat postulant ou encore au commissaire de justice lors de la visite.

Toutes ces informations seront directement disponibles sur Vench, ce qui vous permet de gagner du temps en consultant à la fois les documents tels que le cahier des conditions de vente, le procès-verbal descriptif (lorsque les avocats le mettent en ligne), mais aussi les dates de visites et les contacts des personnes en charge de la vente (avocats et huissier).

Pourquoi est-il important de connaître le type d'occupation lors des ventes aux enchères ?

Lors des ventes aux enchères immobilières, le statut d’occupation du bien influence directement sa gestion post-achat et son prix. Connaître la situation d'occupation du bien vous aide à anticiper les démarches nécessaires pour en récupérer la pleine jouissance. Deux grandes catégories d'occupation se distinguent : occupation légale et occupation illégale.

a. Biens occupés légalement : locataire en règle

Un bien peut être occupé par un locataire disposant d’un bail valide. Le bail est généralement renouvelable tous les trois ans. Si vous souhaitez récupérer le logement pour l’habiter ou le vendre, vous devez donner congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Cette notification doit reposer sur des motifs légitimes, comme la vente ou l'occupation personnelle. Le propriétaire doit respecter les règles définies par la loi du 6 juillet 1989.

b. Biens occupés illégalement : ancien propriétaire ou squatters

Dans certains cas, le bien peut être occupé par un ancien propriétaire refusant de quitter les lieux, ou par des squatters. Ces occupants n’ont aucun droit légal sur le bien. La procédure d’expulsion à suivre dépend de leur statut. Si l'occupation est illégale, un commissaire de justice peut initier la procédure, qui peut être simplifiée grâce à un jugement d’adjudication, qui vaut souvent titre d'expulsion sauf en cas de licitation.

Achat d’un bien occupé : vos droits et obligations

L’achat d’un bien occupé implique des droits et des obligations spécifiques selon la nature de l'occupation. Voici les principaux points à connaître :

a. Locataire en règle

Si le bien est occupé par un locataire en règle, vous devez respecter son bail jusqu’à son terme. Le locataire a un droit de renouvellement automatique. Pour récupérer le bien, vous devez envoyer un préavis de six mois avant l’expiration du bail, avec des motifs légitimes comme la vente ou l’occupation personnelle.

b. Ancien propriétaire ou squatteurs

Si le bien est occupé illégalement par un ancien propriétaire ou des squatters, vous devrez entamer une procédure d’expulsion judiciaire. Cela implique généralement une sommation de quitter les lieux, suivie d’une assignation en justice si nécessaire. Dans certains cas, le jugement d’adjudication permet d’accélérer le processus.

Comment récupérer un bien occupé ?

Deux solutions principales existent pour libérer un bien occupé : la procédure judiciaire et l’arrangement à l’amiable.

a. Procédure d’expulsion judiciaire : une voie longue et coûteuse

Tout occupant sans bail valide, que ce soit un ancien propriétaire ou un squatter, peut être expulsé. Cependant, la procédure varie en fonction de leur statut.

Le cas du locataire qui ne paye pas

Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, un commissaire de justice envoie un commandement de payer, avec un délai de 2 mois pour régulariser la situation. Si le locataire ne paie pas, plusieurs actions peuvent être entreprises :

• Saisie-vente des meubles,
• Saisie-attribution sur les comptes bancaires,
• Saisie sur salaire, selon un barème en fonction du nombre d’enfants.

Si le locataire n’a pas payé après deux mois, il est assigné devant le Tribunal judiciaire pour régler sa dette et/ou être expulsé. L'huissier doit également informer le locataire des voies de recours possibles :

• Si le jugement est rendu sans exécution provisoire, le locataire peut faire appel et suspendre l'expulsion,
• Si le jugement est avec exécution provisoire, l'appel ne suspend pas la procédure d'expulsion.

Délai d’expulsion dans les ventes aux enchères

Depuis janvier 2007, le jugement d’adjudication fait office de titre d’expulsion pour les occupants sans droit ni titre, sauf dans le cadre d’une licitation. Cela permet de gagner du temps, car il n’est pas nécessaire d'obtenir une ordonnance d’expulsion via le Tribunal judiciaire. (Source : Maître Kieffer, avocat au Tribunal judiciaire de Grasse).

Le cas d'un squatter ou d'un ancien propriétaire

Si un squatter ou un ancien propriétaire refuse de quitter les lieux, il reçoit une sommation de quitter les lieux, suivie d’une assignation en référé expulsion devant le tribunal. Le juge rend ensuite une ordonnance d’expulsion, qui devient exécutoire. L’occupant peut également être condamné à payer des indemnités d'occupation jusqu’à son départ.

L'occupant dispose de 15 jours pour faire appel. Si aucune action n'est entreprise, un commandement de quitter les lieux est envoyé, avec un délai de 2 mois. Pendant ce temps, l'occupant peut :

• Quitter les lieux,
• Obtenir un délai auprès du juge d'exécution, suspendant la procédure,
• Faire une demande de relogement auprès de la mairie, qui peut négocier un report avec le créancier.

Si aucune solution n’est trouvée, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion, puis une réquisition de la force publique est envoyée au préfet, qui mandate le commissaire de police pour exécuter l’expulsion.

En règle générale, les délais d'expulsion d'un bien immmobilier occupé illégalement sont plus courts lors d'une vente aux enchères judiciaires, comparés à une demande d'expulsion classique, étant donné qu'une fois la vente adjugée, le jugement vaut titre d'expulsion ( hors licitation). Le propriétaire gagne ainsi environ 6 mois par rapport à une expulsion classique.

b. Arrangement à l’amiable

Pour éviter les coûts et les délais d'une procédure judiciaire, un arrangement à l'amiable est souvent une solution plus rapide. Le propriétaire peut offrir une compensation financière à l’occupant pour qu’il libère le bien. Un commissaire de justice ou un avocat peut agir comme intermédiaire pour garantir que l’accord est bien respecté.

Cela peut aussi être l’occasion pour des familles nombreuses par exemple de toucher les aides de l'Etat qui ne sont accordées que si une certaine proportion est respecté. Aide personnalisée au logement (APL) | Service-public.fr

La façon la plus fiable et la plus rapide de procéder est donc un arrangement à l'amiable. Pour réaliser se cette procédure à l'amiable il est vivement conseillé de passer par un tiers de confiance tel qu'un comisssaire de justice. Celui-ci reçoit une certaine somme en dépôt et ne la remet à l’occupant qu’une fois qu’il a constaté que celui-ci a bien quitté les lieux. Il s’agit d’une simple transaction, une sorte de contrat entre le propriétaire et l’occupant. Il est également possible de le faire par l’intermédiaire d’un avocat.

 A savoir: L'occupant doit entreprendre les démarches pour se reloger lui-même. Vous ne pouvez pas vous subtituer à ce dernier.

 Il s’agit de les sensibiliser à leur situation comme expliqué ci-dessus. Souvent, ceux-ci ne savent pas à qui s’adresser, par où commencer, et les propriétaires sont rarement bien renseignés sur ce sujet…

La plupart des organismes de relogement sont mandatés par l’Etat ou la Préfecture, desquels ils reçoivent leurs dossiers de candidature pour l’obtention de logements sociaux. Ce dossier doit être constitué par l’occupant, qui peut se le procurer à la mairie ; il est ensuite examiné par la Préfecture et éventuellement redirigé vers un organisme de relogement.

Est-ce une bonne affaire d’acheter un bien occupé ?

Investir dans un bien occupé peut être une excellente opportunité, mais présente aussi certains risques.

a. Les avantages

• Prix attractif : Les biens occupés sont souvent vendus à un prix inférieur au marché en raison des complications liées à leur occupation.
• Moins de concurrence : Les biens occupés attirent moins d'acheteurs, ce qui réduit la concurrence lors des enchères.
• Potentiel de plus-value : Une fois libéré, le bien peut être rénové ou revendu à un prix supérieur, générant ainsi une plus-value.

b. Les inconvénients

• Procédures longues et coûteuses : Les expulsions peuvent prendre plusieurs mois et entraîner des frais importants (commissaire de justice, avocat).
• Retards liés à la trêve hivernale : Les expulsions sont suspendues de novembre à mars, ce qui peut retarder la récupération du bien.
• Risque de dégradations : Certains occupants peuvent endommager le bien avant de partir, ce qui entraîne des coûts de réparation.

Conclusion : Maximisez vos chances

L’achat d’un bien occupé lors d’une vente aux enchères peut être une excellente opportunité pour les investisseurs avertis. Grâce à Vench, vous pouvez filtrer les biens en fonction de leur statut d’occupation (libres, loués ou occupés) et ainsi prendre des décisions éclairées. Pour plus d’informations, consultez notre Guide des ventes aux enchères judiciaires.