Acheter une Maison à Vendre Saisie par la Banque aux Enchères : Tout savoir

 Une banque créancière dont la dette n’a pas été désintéressée peut, sous conditions, faire procéder à la saisie des biens de son débiteur, comme sa maison.

Une fois saisi, la maison pourra être mis en vente aux enchères.

I. Comprendre la saisie immobilière et la vente aux enchères

La procédure de saisie immobilière qui précède la vente aux enchères est rigoureuse et longue (jusqu’à 6 ans). Elle impose le respect d’un certain nombre de conditions.

Qu’est-ce que la saisie immobilière ?

La procédure de saisie immobilière est une mesure d’exécution destinée à la vente forcée de l’immeuble pour le paiement du créancier comme une banque (art. L. 311-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ci-après « CPCE »).

Elle est encadrée et limitée dans les biens immobiliers pouvant faire l’objet d’une saisie.

Définition

Le débiteur doit exécuter ses obligations de paiement. S’il ne le fait pas, il pourra être saisi de tous* ses biens meubles et immeubles (art. 2284 C. civ.). 

La procédure de saisie immobilière porte sur un immeuble ou une maison qui va être vendu à l’amiable ou aux enchères pour payer les créanciers ( généralement banques ou syndics) du propriétaire (art. L. 311-1 et L. 311-2 CPCE).

* Il existe des biens insaisissables, voir art. L. 112-2 CPCE. 

Peut-on saisir une résidence principale d’un particulier ?

Le principe est que tous les immeubles dont les maisons peuvent être saisis (art. L. 112-2 du CPCE)). Néanmoins, une limite existe à l’égard de l’entrepreneur individuel* dont la résidence principale est toujours insaisissable (art. L. 526-1 du Code de commerce).

*L’entrepreneur individuel est la personne physique qui exerce une activité artisanale, agricole, libérale ou encore commerciale en son nom propre (art. L. 526-22 du Code de commerce).

Conditions : titre exécutoire, commandement de payer, publication

La procédure d'une maison saisie par la banque se compose de différentes étapes : 

• Obtention d’un titre exécutoire à l’encontre du propriétaire (ex. : décision de justice) par la banque (art. L. 311-2 CPCE) ;

• Délivrance d’un commandement de payer valant saisie au propriétaire par l’intermédiaire d’un commissaire de justice (art. R. 321-1 CPCE) ;

• Publication de la saisie au fichier immobilier pour rendre opposable aux tiers (art. L. 321-5 CPCE) ;

• Assignation du débiteur devant le juge par la banque dans un délai de 2 mois de la signification du commandement → le juge décidera des modalités de vente de l’immeuble (art. R. 322-4 du CPCE).

Que se passe-t-il après la saisie immobilière d'une maison?

Après la saisie initiée par la banque, la maison va être vendue soit à l’amiable soit aux enchères publiques (art. L. 322-1 CPCE).

La vente aux enchères judiciaire

La vente aux enchères publiques est une vente judiciaire. Elle se distingue des ventes amiables (de gré à gré ou encore vente notariale), car elle fait suite à des mesures d’exécution forcée.

Où acheter des biens immobiliers saisis par la justice ?

Une vente aux enchères judiciaire se déroule à l’audience du juge. Lorsque la banque créancière fait procéder à la saisie de la maison de son débiteur, celle-ci sera vendue aux enchères dans le tribunal du ressort dans lequel se situe l’immeuble* (art. R. 311-2 du CPCE et art. 44 du Code de procédure civile).

 *En principe. Il existe des exceptions.

Quand la banque saisie une maison d'un particulier ?

La banque saisit la maison suite à une longue procédure, comme évoqué précédemment. C'est une vente forcée, mise en œuvre en dernier recours lorsque le juge ne trouve pas d'autre solution. La décision est prise lors de l'audience d'orientation, et la maison est vendue pendant l'audience d'adjudication. Pour comprendre les délais et la procédure judiciaire en détail consulter notre article dédié.

II. Avantages d’acheter une maison saisie aux enchères

Lorsqu’une maison est saisie par la banque est vendu par adjudication, les acheteurs bénéficient de prix plus avantageux, car la mise à prix est généralement inférieure à la valeur du bien.

Les acquéreurs potentiels peuvent trouver des opportunités qui n’existent pas sur le marché immobilier traditionnel.

III. Comment participer à une vente aux enchères de maisons saisies ?

Énumération des étapes à suivre pour participer à une vente aux enchères de maisons saisies par la banque.

Où voir les enchères immobilières ?

Pour prendre connaissance des adjudications judiciaires, il est possible de consulter le calendrier des ventes ou de s’abonner aux ventes aux enchères VENCH pour être alerté et ne louper aucune vente de maisons saisies.

Comment acheter un bien immobilier qui a été saisi par la banque ?

Pour participer à une vente aux enchères d’une maison saisie par la banque, plusieurs exigences (art. R. 322-41 du CPCE) :

• L’acheteur potentiel doit avoir un avocat ;

• Les documents permettant de vérifier son identité devront être fournis ;

• Une garantie devra être remise (chèque de consignation) ;

 Il faut avoir la capacité financière d’enchérir pour y participer. La loi prive certaines personnes de ce droit (art. R. 322-39 du CPCE et 1596 du Code civil).

Le montant de la mise à prix est fixé par le juge au sein du cahier des conditions de vente à la demande de la banque créancière (art. L. 322-6 et R. 322-26 CPCE). 

Liste des frais d’une maison vendue aux enchères publiques

• Les frais inscrits au cahier des charges ;

• Les frais d’adjudication ;

• Les honoraires d’avocat ;

• Les frais de notaire. ( si vente amiable)

Les frais sont payés par l’acheteur (art. L. 322-9 du CPCE).

Conseils pour préparer et réussir une enchère

• Réaliser une veille pour avoir connaissance de toutes les maisons en ventes aux enchères à venir ;

L’abonnement VENCH permet d’obtenir la quasi-totalité des ventes aux enchères de France. Il offre la possibilité de ne manquer aucune vente et donc aucune bonne affaire.

• Calculer le montant des frais au préalable en sus du montant de l’achat potentiel.

• Se doter des fonds nécessaires pour transmettre les chèques de banques de consignation. ( 10% de la mise à prix)

• Contacter un avocat en amont de la vente.

IV. Précautions à Prendre lors de l’Achat d’une Maison saisie aux Enchères

• Ne pas pouvoir s’acquitter du prix et des frais dans les délais ;

• Achat d’un logement occupé ;

• Enchère au-dessus du prix du marché ;

• Bien affecté par un vice.

Ainsi, il est conseillé d’anticiper la vente en visitant la maison aux créneaux prévus par le commissaire de justice pour prendre connaissance de son état.

Il faut également prévoir sa capacité de financement en amont en anticipant le prix, les frais potentiels et le crédit auprès de la banque pour l'achat de la maison saisie.

 Afin de vous faire une idée des résultats des enchères immobilières et anticiper les frais de procédure, consulter les résultats des enchères publiques immobilières.

V. Conclusion

La vente aux enchères immobilière d’une maison saisie par la banque constitue un moyen accessible à toutes les personnes solvables de réaliser de bonnes affaires. La procédure est encadrée et sécurisée. L’acheteur doit cependant prendre des précautions pour que la démarche demeure intéressante.