La fiscalité du marchand de bien. Un point essentiel

Devenir marchand de biens : quelle fiscalité ?

Les marchands de biens ont une fiscalité différente selon les sociétés. Ils sont soumis à l’impôt sur le revenu s’ils exercent sous forme individuelle et à l’impôt sur les sociétés, le cas échéant, selon la forme juridique retenue. Les biens dont ils font l’acquisition sont soumis à la TVA, mais ils bénéficient d’une modalité fiscale avantageuse dans certains cas.

Quand est-on considéré comme marchand de biens ?

Pour devenir marchand de biens, il y a deux conditions indispensables : acheter pour revendre et que les biens concernés soient de nature immobilière. Ce sont les opérations d’achat qui conditionnent l’activité.

Opération d’achat-vente 

Le marchand de biens doit acheter des biens en vue de les revendre, c’est ce qu’on appelle des actes d’achat-revente. 

L’intention doit être spéculative, c’est-à-dire que la personne n’achète pas les biens pour constituer un placement, mais bien pour les revendre.

Ces actes doivent être réalisés de manière habituelle pour constituer une activité de marchand de biens. 

 Ce dernier, s’il réalise ces actes de manière indépendante (c’est-à-dire sans être salarié), aura le statut de commerçant (art. L. 110-1 et L. 121-1 du Code de commerce).

Le bien immobilier

Les biens doivent être de nature immobilière.

 Les biens immeubles par nature sont tous ceux qui ne peuvent pas être détachés du sol (art. 517, 518 et 527 du Code civil). Il peut ainsi s’agir d’un immeuble, d’un terrain ou encore d’un appartement. D’autres biens comme les moulins à vent sont également des immeubles (art. 519 du Code civil).

Le métier de marchand de bien est complexe mais passionnant avec ses avantages et inconvénients. C'est pour cette raison qu'il est important de bien appréhender la partie fiscalité du métier tel que nous allons le voir. 

Quel est le meilleur statut fiscal pour un marchand de biens ?

Le marchand de biens est soumis à une fiscalité spécifique sur sa plus-value immobilière qui va dépendre du statut juridique choisi pour exercer l’activité. L’imposition sur les sociétés pour une forme sociétaire imposée à l’IS (ou sur option) ; l’impôt sur le revenu s’il exerce sous entreprise individuelle ou EURL. Le calcule de l'impôt sera réalisé à la revente du bien.

  La fiscalité du marchand de biens est une stratégie qui peut permettre de réduire ses taxes et de développer sa valeur patrimoniale. Ainsi, le choix du statut dépendra des attentes du professionnel.

La nature des plus-values : des bénéfices industriels et commerciaux (BIC)

Quelle que soit la forme juridique retenue, les plus-values réalisées par les opérations d’achat-revente sont de la catégorie des BIC (art. 34 à 35 A du Code général des impôts, ci-après « CGI »).

L’impôt sur les sociétés : le marchand de bien sous forme de SARL, SAS/SASU, SA ou SCA

Il y a différents barèmes d’impositions:

• le taux normal est fixé à 25 % en 2023 peu important le chiffre d’affaires

• le taux réduit est fixé à 15 %, il demeure applicable à certaines sociétés.

Le ratio de 15 % s’applique aux sociétés dont les conditions cumulatives suivantes sont remplies :  

• chiffre d’affaires hors taxe n’excède pas 10 millions d’euros ;

• capital entièrement libéré par les associés (ils ont versé la totalité du montant de leur apport) ;

• capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.

Ce taxe ne s’applique que sur la part des bénéfices allant jusqu’à 42 500 euros. Au-delà de ce montant, l'’imposition repasse à 25 %. 

Par exemple, si un marchand de biens exerce sous la forme de SARL et que sa société répond aux conditions du ratio réduit, ses profits seront imposés à 15 %.

1. S’ils réalisent un chiffre d’affaires de 40 000 €, la société versera 6 000 € à l’administration fiscale (40 000 x 0,15 = 6000).

2. s’ils réalisent un chiffre de 50 000 € : 

Les associés devront verser 8 250 euros à l’administration fiscale.

Si le marchand de biens choisit d’exercer seul, il devra faire le choix de la SASU (art. L. 227-1 du Code de commerce). Il encaisse seul le bénéfice net. 

S’il s’agit d’une société de marchands de biens, les associés se partageront les gains après déduction de l’impôt.

L’impôt sur le revenu : le marchand de biens sous forme d’EI ou d’EURL

Dans le cas du choix d’une EURL (SARL avec un associé unique, art. L. 223-1 du Code de commerce) ou de l’entreprise individuelle, le professionnel sera imposé à l’IR.

  Dans le cas de l’EURL, l’associé unique est une personne physique, il dispose d’une possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (art. 206 3, du CGI).

La part d'impôt dépend alors du droit fiscal qui va lui-même dépendre du montant du chiffre d’affaires.

⚠️Il ne faut pas confondre l’EI qui est une entreprise individuelle dont l’activité est rattachée à la personne physique (art. L. 526-22 du Code de commerce) et l’EURL qui est une véritable société, mais avec un seul associé (art. L. 223-1 du Code de commerce). 

Les frais de l’activité du marchand de biens

Le marchand de biens doit s’acquitter de certaines charges fiscales en ce qui concerne les biens immobiliers qu’il achète et revend : la TVA et les frais auprès d’un notaire.

La TVA du marchand de biens

Selon les opérations de rénovation lourde ou légère sur le bien permettant de bénéficier du régime de la TVA sur la marge. À défaut, le principe est celui de la taxation sur le montant total.

Le principe : la TVA sur le prix de vente total du bien

Le bien vendu sera assujetti à la TVA à 20 %. 

Par exemple, pour un immeuble vendu 100 000 euros, la TVA à payer s’élève à 20 000 euros (100 000 x 0,2 = 20 000 ).

Néanmoins, il existe des cas pour lesquels le ratio ne sera applicable qu’à une portion du prix : la marge réalisée sur le prix de vente.

La TVA sur la marge 

Ce dispositif spécifique et avantageux pour le marchand de biens dépend notamment de la nature des travaux de rénovation réalisés sur le bien (art. 268 du Code général des impôts).

• • Pour les immeubles de plus de 5 ans, pour les terrains à bâtir → travaux lourds* = considérés comme une remise à neuf, donc taux de TVA sur la valeur totale.

  * Tel est le cas des travaux sur les fondations, façades ou encore éléments porteurs. 

  • Pour les immeubles de plus de 5 ans, pour les terrains à bâtir → rénovations légères = taux de TVA sur la marge.

  Seule le gain réalisée sur le montant de vente sera soumise à la TVA à 20 %.

insi, pour un bien immobilier, il faudra d’abord calculer la différence entre la valeur d’achat (travaux compris) et de revente pour ensuite imputer la TVA.

Par exemple, un bien a été acheté 150 000 € et revendu 200 000 € . Le taux de TVA s’applique à la différence : 50 000 €. Il s’élève à 10 000 € (50 000 x 0,2 = 10 000 ).

Les frais de notaires

La réalisation et l’enregistrement de l’acte authentique de vente par le notaire génèrent des coûts : les frais (enregistrement, mutation et publicité) et émoluments (honoraires) de notaires. L’avantage pour les marchands de biens est qu’ils bénéficient de dérogations dans certains cas.

Les frais peuvent porter le montant de 5 à 10 % du prix de cession du bien lors d’une acquisition classique.

Quant aux émoluments du notaire pour un bien immobilier, ils ne peuvent excéder 10 % du prix du bien, sans pouvoir être inférieurs à 90 € (art. R. 444-9 du Code de commerce).

 Rappel : Pour des opérations réalisées dans le cadre de vente aux enchères judiciaires tel que la vente sur saisie ( forcée), il n'existe aucun frais de notaire. D'autres frais, notamment ceux de l'avocat, viennent les remplacer. La notion de TVA a également son importance dans ce cadre d'achat immobilier.

Quels sont les avantages du marchand de biens sur la fiscalité?

L’activité de marchand de biens dispose d’un double avantage financier qui se situe au niveau des droits de mutation réduits et du statut fiscal de TVA sur le profit dans certains cas.

La réduction des frais de notaire

Dans certains cas de figure, les frais de notaires sont réduits lorsque le professionnel est assujetti à la TVA : 

Le régime de TVA 

Le régime de la TVA peut ne porter que sur le bénéfice dans certaines situations, ce qui constitue un avantage. Le marchand de biens a tout intérêt à acheter des biens de plus de 5 ans qui ne nécessitent pas de rénovations trop lourdes pour n’être taxé que sur leur marge.

On leur conseille de se porter attentifs au calendrier des ventes aux enchères immobilières pour ne rater aucune bonne affaire.

Comment se rémunère un marchand de biens  en fonction sa fiscalité ?

La rémunération du marchand de biens dépend de la plus-value qu’il fait sur une opération d’achat-revente après déduction des impôts et taxes ( l'ensemble de la fiscalité lié à son statut) . Autrement dit, il se paie sur les bénéfices nets, après déduction de toutes les charges générées par son activité.

L’idéal étant pour lui de réaliser de bonnes affaires, il peut s’intéresser au marché des ventes aux enchères immobilières.

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