Devenir marchand de bien immobilier : Détail d'un métier pas comme les autres

Le marchand de bien est celui qui fait de l’achat-revente de propriété. Ce n’est pas un métier au sens propre, mais une activité. Comment exercer ? Quel est son statut ? Sous quelle forme exercer ? Quelle est la réglementation applicable ? A ne pas confondre avec une agence immobilière.

Cet article vous donne des informations sur vos droits et les dernières actualités en la matière.

I. Qu’est-ce qu’un marchand de bien ?

Un marchand de biens achète des propriétés, les améliore, augmente la surface ou divise une terrain puis les revend en réalisant un bénéfice.

A. Définition

1. Découvrir cette profession de l'immobilier aux multiples facettes

Cette profession consiste à acheter de l'immobilier pour le vendre et se faire une plus-value. Il va par exemple réaliser des travaux pour les faire gagner en valeur soit en les réaménageant, le divisant en plusieurs lots ou encore en le rénovant.

 Les biens immobiliers sont tous ceux qui sont rattachés au sol et qui ne peuvent pas être déplacés (art. 518 s. du Code civil) . Tel est le cas d’un bâtiment, d’un appartement, d’un moulin à vent ou encore d’un terrain.

2. Qui peut être marchand de bien ?

Toute personne qui achète un immeuble, pour le revendre, aura la qualification, à condition d’immatriculer cette activité professionnelle dont le code APE est 6810Z, à ce jour. 

• Quelle différence entre les agents immobiliers et marchands de biens ? 

Ce qui distingue l’agent immobilier du marchand de bien est que le premier est un intermédiaire qui vend ou fait louer un immeuble comme une maison ou encore un appartement. Le second est propriétaire du bien et fait la vente rapidement après en avoir fait l'acquisition.

• Une agence immobilière peut-il exercer cette profession?

Un agent immobilier à pour métier de vendre mais il peut exercer également en tant que marchand de bien en dehors de sa profession. Cette spécialité doit être déclarée et pratiquée sous forme d’entreprise individuelle ou sociétaire.

B. Quelles sont les compétences nécessaire ?

Il ne s'agit pas d'une profession à proprement parler, ainsi, aucun diplôme n’y prépare. Cette activité requiert néanmoins certaines compétences pour être lucrative et comporte des avantages et des inconvénients.

1. Quel diplôme faut-il pour être marchand de biens ?

Si aucun diplôme ni aucune formation n’y prépare directement, certaines formations permettent de monter en compétence.

• Un diplôme dans l’immobilier ou encore en tant que commercial ont en commun de donner certaines bases juridiques indispensables pour lancer son activité, mais aussi en négociation et relation client.

  Voici quelques formations: BTS Profession immobilière, Licence professionnelle immobilière ou encore une école privé tel que ESPI

 La spécialisation dans l’immobilier est un plus pour avoir une vision globale et technique des caractéristiques d’un immeuble, par exemple. Certaines formations pourront par la même occasion, vous permettre d'effectuer des transactions tel que le ferait une agence immobilières grâce à la carte T.

Quelle formation pour devenir marchand de biens ?

Il n'y a pas de formation d'Etat appropriement parlé. Cependant il est nécessaire d'avoir de solide connaissances en fiscalité immobilière : elles permettent de mieux évaluer les investissements à réaliser et donc les plus-values potentielles. 

En somme, si aucun diplôme n’y prépare directement, l’expérience de terrain et des moyens financiers sont des piliers indispensables pour devenir marchand de biens. 

2. Quelles sont les qualités à avoir ?

• Sociabilité → le contact humain est central, et comme tout commercial il est important d’être avenant à la fois pour vendre, mais aussi développer sa clientèle en prospectant ;

• Stratégique → l’objectif est de se faire une plus-value sur le bien, il faut anticiper, savoir repérer les opérations, comme ce peut être le cas en matière d’enchères immobilières , pour réaliser un profit. Il faut réaliser une véritable analyse financière ;

• Curiosité → il est important de savoir aller chercher qu’il s’agisse de bien immobiliers ou encore d’informations pour monter sa structure.

 Des connaissances en matière immobilière (lecture de cadastre, analyse d’un PLU ou diagnostics du bien) sont requises pour réaliser de bons investissements immobiliers.

• Créativité → les marchands de biens sera peut-être amené à rénover des propriétés. Il lui faut visualiser ce qu’il est possible de réaliser sur un bien. 

Pour exercer ce métier, se spécialiser dans un type d’immeubles (Plusieurs lots, terrains nus ou encore appartements individuels) peut être une démarche intéressante. La connaissance du marché sera meilleure et les opportunités plus faciles à relever grâce à des contacts dans le milieu, par exemple.

Les marchands de biens doit se tenir aux aguets pour ne pas manquer les auprès des agence immobilières, de son réseau professionnel ou bien encore en s'intéressant aux ventes aux enchères.

 C. Quel est le salaire d'un marchand de bien ?

Le salaire dépend de plusieurs facteurs notamment de : 

• La nature des logements qu’il achète ;

• Le nombre de bâtisses qu’il acquiert ;

Plus le spécialiste aura d’immeubles dans son portefeuille, plus son salaire augmentera.

• L’endroit où il exerce. En effet, certaines régions sont plus propices à l'acquisition de logements ou de terrains soit parce que les opportunités y sont plus fructueuses ou plus nombreuses. 

 Par exemple, dans certaines régions, les ventes sur saisie sont plus courantes et permettent d'acheter des logements parfois 40% en dessous du marché.  Il est important de réaliser une étude de marché pour en avoir connaissance.

• L’apport réalisé ;

Plus l’apport financier initial réalisé va être élevé, plus la bénéfice et donc le salaire du professionnel va être important.

Faut il un apport pour démarrer l'activité ? Tout dépend des capacités financières et de la stratégie à long terme. La banque sera un intermédiaire essentiel.

• L’expérience acquise.

À force de réaliser de l’achat-revente, le professionnel se forge et sait exactement comment investir, bénéficie d’un fonds de roulement pour le faire et a conscience de toutes les implications fiscales d’une telle opération (impôts, TVA, etc.). 

 On estime que dans cette profession, la rémunération se situe entre 2 000 euros et 6 000 euros brut par mois. Cette estimation est à nuancer car comme vue précédemment, beaucoup de facteurs entre en jeux. Sur des secteurs très dynamiques, de l'expérience et avec un fort réseau, il peut avoir une rémunération bien plus importante.

Quelle est  la marge réalisé par un marchand de biens lors de l'achat revente ?

En règle générale marchand de biens réalise une marge entre 20% et 30% entre l'achat et la vente, une fois tous les travaux et frais déduits.

 Étudier les résultats des ventes aux enchères lui permet également d’évaluer le marché, aux possibilités de surenchère et de s’intéresser aux caractéristiques des biens concernés.

D. Faut-il de l'apport pour devenir marchand de biens ? 

Il est généralement conseillé d'avoir un apport initial conséquent pour maximiser vos opportunités d'investissement et minimiser les risques financiers. Préparer votre dossier financier auprès des banques pour optimiser vos chances.

E. Quel budget et comment évaluer la marge d'un marchand de bien ?

Le spécialiste doit définir son budget afin de bien évaluer les coûts et le prix de vente. La différence constituera sa rentabilité. Pour cela, il faut :

1. Évaluez le marché immobilier local et la valeur du bien
2. Analysez les coûts d'acquisition tels que les frais de notaire et les droits de mutation.
3. Estimez les coûts de rénovation des biens.
4. Calculez les frais de financement, y compris les intérêts et les frais de dossier.
5. Prévoyez un budget de commercialisation pour promouvoir les biens à revendre.
6. Évaluez les coûts opérationnels tels que les frais légaux et de déplacement.

II. Quel est le statut d’un marchand de biens ? 

Le marchand de biens a un statut légale et fiscal spécifique en tant que commerçant générant des obligations.

 A. Quel statut juridique ?

L’activité d’achat-revente de biens immobiliers est un acte de commerce par nature (art. L. 110-1 du Code de commerce, ci-après « C. com. » ) qui impose des obligations au marchand de biens.

1. Acheter pour vendre 

Ainsi, lorsqu'il en fait sa profession habituelle, de manière indépendante (il n’est pas salarié pour le faire), il est commerçant (art. L. 121-1 C. com .).

2. Quelles sont les obligations d’un marchand de biens ?

Il est soumis aux obligations qui s’imposent à tout commerçant, comme la tenue de comptes ou encore de l’immatriculation au RCS (art. L. 123-1 s. C. com.).

 B. Sous quelle forme exercer cette activité ?

L’activité professionnelle peut être exercée sous forme d’entreprise individuelle ou sous force de société.

1. Entreprise individuelle ( EU)

Il s'agit d'une forme juridique permettant à un individu de rattacher son activité à sa personne physique (art. L. 526-2 C. com.).

Il peut être auto-entrepreneur, voire micro-entrepreneur s’il ne dépasse pas les seuils de chiffre d’affaires prévus par l’article 50-0 du Code général des impôts (ci-après « CGI »). Ainsi, compte tenu de la finalité de l’activité, le choix de ce statut n’est pas le plus approprié, car le chiffre d’affaires est plafonné à 188 700 euros pour 2023. 

 En tant que commerçant, il doit s’inscrire au Registre du commerce et des sociétés (art. L. 123-1 C. com.).

2. Un panel de structure juridique pour ce type de société

Il peut exercer sous forme sociétaire, le chiffre d’affaires n’y est pas limité comme pour la micro-entreprise. L’achat-revente étant un acte de commerce, il ne peut, en principe pas, l’exercer sous forme de société civile (comme une SCI par exemple).

Il devra alors s’orienter sur des sociétés commerciales par la forme comme la SARL, la SA ou encore la SAS ( art. L. 210-1 C. com .).

S’il exerce seul, il devra choisir une société commerciale unipersonnelle (un seul associé), comme l’EURL (art. L. 223-1 C. com.) ou encore la SASU (a rt. L. 227-1 C. com .).

Le professionnel peut être accompagné pour créer son entreprise individuelle ou sociétaire.

C. Quel statut fiscal : le régime d’imposition ?

Le marchand de biens est soumis à une fiscalité spécifique.  Il est au statut des bénéfices industriels et commerciaux (« BIC ») et est assujetti à la TVA.

L'impôt qu'est la TVA va quant à elle, dépendre de la nature de l’opération.

III. Quelle réglementation pour le marchand de biens ? 

L’activité n’est pas réglementée néanmoins, il y a des autorisations classiques à obtenir. Il faut s’intéresser au régime spécifique de la TVA.

A. Quelles autorisations sont nécessaires ?

Il doit s’assurer pour sécuriser son activité. Il lui faudra souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle.

En outre, dans le milieu immobilier en matière de travaux, une garantie décennale est également requise. Elle couvre le maître de l’ouvrage en cas de survenance de dommages après réalisation des travaux ( art. 1792 du Code civil ).

B. Comment fonctionne la TVA pour un marchand de biens ?

Il est soumis à une règlementation fiscale spécifique dont le taux varie selon l’opération. Le métier bénéficie d'une fiscalité particulièrement avantageuse.

La Taxe sur la Valeur Ajoutée est imputée sur la totalité de la valeur de vente du bien.

Mais, dans certains cas (immeubles de plus de 5 ans ou encore terrains à bâtir, art. 268 du CGI), Elle ne s’applique pas à la totalité du prix de vente du bien, mais uniquement sur le bénéfice.  Une fiscalité qui donne droit à un avantage précieux, réduisant ainsi ses impôts.

Il faut faire la différence entre prix d’achat et prix de vente. C’est sur ce résultat que la TVA va être imputée pour, en principe, 20 %. 

Pour en savoir plus sur les ventes aux enchères, consultez notre Guide complet.

Le métier de marchand de biens attire de nombreux investisseurs pour sinon potentiel de rentabilité. Cette activité consiste à acheter des propriétés pour les revendre avec une plus-value, souvente après rénovation ou revalorisation. Contrairement au agents immobiliers, le marchand de bien achère pour son propre compte et assume ainsi les risques et profils associés. Cependant, ce secteur exige un ensemble de compétences, de connaissances fiscales et de rigueur en gestion. Cette activité fait rêver étant donné la liberté qu'elle offre et peut petre également très lucrative.

Guide Marchand de Biens : Réussir dans l'Achat-Revente Immobilier

Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?

Le marchand de biens est un professionnel dont le cœur de métier est d’acquérir des propriétés pour les revendre rapidement avec une plus-value. Ces opérations immobilières concernent une variété de biens, incluant maisons, immeubles, terrains constructibles et parts de sociétés immobilières..

Les caractéristiques de l’activité

Le marchand de biens adopte une approche d’investissement spéculatif : il achète des biens qu’il estime pouvoir revendre rapidement pour un profit. Les biens acquis peuvent nécessiter des travaux de rénovation, d’aménagement ou d’extension pour répondre aux attentes du marché et atteindre une valeur supérieure.

Investissement et plus-value

Contrairement aux acheteurs classiques, le marchand de biens se concentre sur l’optimisation de la valeur d’un bien par des transformations visant à augmenter sa rentabilité à la revente.

La distinction avec l’agence immobilière

À la différence d’une agence immobilière, le marchand de biens n’agit pas comme intermédiaire mais comme propriétaire. Il achète des biens pour les revendre, alors qu’un agent immobilier met en relation vendeurs et acheteurs et perçoit une commission. Les agences immobilières peuvent également exercer en tant que marchands de biens, mais cela requiert une structure juridique spécifique et l’inscription à une activité commerciale distincte.

Les compétences et qualités requises pour devenir marchand de biens

Compétences techniques essentielles du marchand de bien

• Connaissance du marché immobilier : Une vision claire des dynamiques locales pour évaluer les opportunités en fonction des prix et de la demande.

• Maîtrise des finances et de la fiscalité : Gestion rigoureuse des frais, TVA et autres taxes pour optimiser les marges.

• Négociation et relation commerciale : Négocier les prix et développer des relations solides avec les partenaires du secteur.
• Capacité à comprendr el

• Esprit créatif et vision d’ensemble : Visualiser les transformations et aménagements possibles pour augmenter la valeur d’un bien.

Compétences intrasèques du marchand de bien:

• Sociabilité : Le contact humain est central, et comme tout commercial il est important d’être avenant à la fois pour vendre, mais aussi développer son réseau de partenaraires ( Agent immobilier, apporteur d'affaire, en prospectant, etc)

• Stratégique : L’objectif est de se faire une plus-value sur le bien, il faut anticiper, savoir repérer les opérations, comme ce peut être le cas en matière d’enchères immobilières , pour réaliser un profit. Il faut réaliser une véritable analyse financière.

• Curiosité : Chaque opération de marchand de biens est différente. C'est ce qui fait la richesse du métier mais aussi sa complexité. Il ne faut donc pas rester sur ses acquis et continuer à apprendre tout au long de sa carrière en fonction de l'évolution du marché, de la fiscalité, de l'urbanisme et toute autre nouvelle tendance.

• Créativité → les marchands de biens sera peut-être amené à rénover des propriétés. Il lui faut visualiser ce qu’il est possible de réaliser sur un bien. 

Formation et parcours recommandé pour devenir marchand de bien

Bien qu’aucun diplôme spécifique ne soit requis, des formations en immobilier, finance ou gestion de patrimoine peuvent être très avantageuses pour approfondir ses connaissances. Les diplômes comme le BTS Professions Immobilières permettent de se familiariser avec les aspects juridiques, fiscaux et commerciaux de l’immobilier, les licences immobilières, école privé tel que L'EPSI.

  La spécialisation dans l’immobilier est un plus pour avoir une vision globale et technique des caractéristiques d’un immeuble, par exemple. Certaines formations pourront par la même occasion, vous permettre d'effectuer des transactions tel que le ferait une agence immobilières grâce à la carte T.

D'autres formations existent spécifiquement pour devenir marchand de bien et particulièrement adaptées pour les personnes en reconversions. Attention cependant à ce type de formation qui ne sont pas toutes reconnu par l'Etat et/ou éligible au CPF. Axio formation ou encore start-learning.

Statut juridique et fiscalité du marchand de biens

Statut juridique

Le statut de marchand de biens est encadré par des obligations légales spécifiques, nécessitant une inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et le choix d’une forme juridique adaptée :

• Entreprise Individuelle (EI) : Facile à mettre en place, mais implique le patrimoine personnel de l’entrepreneur.
• Société à Responsabilité Limitée (SARL), Société par Actions Simplifiée (SAS) : Protège le patrimoine personnel et optimise les transactions fiscales. (art. L. 210-1 C. ;  art. L. 210-1 C. com)

Il peut être micro-entrepreneur s’il ne dépasse pas les seuils de chiffre d’affaires prévus par l’article 50-0 du Code général des impôts (ci-après « CGI ») qui est de 188 700 euros. Cependant, compte tenu de la nature de l'activité, être imposé sur son chiffre d'affaire et non sur la marge ne sera pas la bonne stratégie.

Les revenus du marchand de biens relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). La TVA peut s’appliquer uniquement sur la marge brute (différence entre le prix d’achat et de vente), offrant une réduction des impôts pour les biens revendus rapidement.

Avantages fiscaux

Cette fiscalité allégée sur la TVA permet au marchand de biens de maximiser ses profits, surtout lors des transactions rapides et bien planifiées.

Stratégies pour réussir en tant que marchand de biens

Bien évaluer les coûts et la rentabilité

1. Analyser le marché local : La demande, le prix au mètre carré, et les zones de croissance influencent fortement la rentabilité.
2. Évaluer précisément les coûts : Frais d’acquisition, rénovation, financement et commercialisation sont inclus dans le calcul de la rentabilité.
3. Prendre en compte la TVA : Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien comprendre les implications fiscales.

Qualités nécessaires pour réussir

• Capacité de réseautage : Un réseau solide est essentiel pour accéder aux bonnes affaires.
• Gestion des risques : Calcul des coûts pour réduire les risques et diversifier les investissements.
• Vision créative : Transformer un bien en un espace attractif et moderne pour un retour sur investissement maximal.

Établir un réseau de partenaires

Les relations avec les notaires, agents immobiliers, entrepreneurs et autres professionnels sont des atouts indispensables pour saisir les meilleures opportunités d’investissement.

Les défis et les obligations réglementaires du métier de marchand de biens

Assurances et sécurité

Le marchand de biens doit souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour se prémunir contre les risques liés aux transactions immobilières. En cas de rénovation, il est souvent nécessaire de souscrire une garantie décennale, couvrant les dommages structurels éventuels.

TVA et obligations fiscales

La TVA est une composante essentielle pour le marchand de biens, et elle s’applique dans la majorité des cas sur la plus-value brute. En maîtrisant cette fiscalité, le marchand de biens peut optimiser sa rentabilité et respecter les exigences fiscales sans être pénalisé.

Les contrôles fiscaux

Pour éviter des requalifications fiscales, il est recommandé d’avoir recours à des conseils fiscaux pour optimiser les transactions et respecter toutes les obligations réglementaires.

Conclusion

Le métier de marchand de biens est une aventure passionnante et lucrative pour ceux qui savent naviguer dans le secteur immobilier. Les compétences en évaluation de biens, gestion de projet, négociation et finance sont des piliers pour prospérer dans cette activité d’achat-revente. Cependant, le marché immobilier est aussi exigeant, et seuls ceux qui maîtrisent à la fois les aspects financiers et juridiques parviendront à en tirer profit de manière durable.