Acheter un appartement loué aux enchères : guide complet pour un investissement rentable

1. Quelques règles à comprendre lorsqu’on souhaite acheter un appartement loué

Acheter un appartement loué aux enchères publiques implique de reprendre les droits et obligations liés au bail en cours. Dès l’adjudication, vous devenez propriétaire et bailleur légal, soumis aux règles établies par la loi du 6 juillet 1989. Cette législation protège les locataires et encadre les conditions dans lesquelles vous pouvez disposer librement du logement, que ce soit pour le vendre ou pour y habiter.

Les spécificités d'un appartement acheté loué avec un bail vide ou meublé

Un bail de location vide s’étend sur 3 ans (ou 6 ans si le propriétaire est une personne morale) et est renouvelé automatiquement si aucun congé n’est donné.

En revanche, un bail meublé, plus souple, a une durée standard de 1 an ou de 9 mois pour les étudiants, avec un préavis réduit pour donner congé au locataire.

Ces différences impactent directement vos possibilités d’action après l’achat, en particulier si vous envisagez une reprise rapide ou une revente.

Les délais légaux pour donner congé au locataire d'un appartement acheté loué

Congé pour vente

Si vous souhaitez vendre le logement vide, vous pouvez donner congé au locataire à condition de respecter :

• Un préavis de 6 mois avant l’échéance du bail pour une location vide.
• Un préavis de 3 mois pour une location meublée.

Autre condition, et non des moindres : lorsqu’on achète un bien ou que l’on devient adjudicataire, il faudra attendre au moins un renouvellement de bail.

• Par exemple, si le propriétaire achète le logement le 1er avril 2025 et que le bail prend fin le 31 mai 2027 (bail location vide de 3 ans), il peut donner congé au locataire pour qu'il libère les lieux au plus tard à la date de fin de la 1re reconduction, soit le 31 mai 2030.
• Cependant, si la fin du bail est supérieure à 3 années au moment de l’acquisition, il suffira d’attendre la fin du bail, à condition d’avoir donné congé au locataire.

Congé pour reprise personnelle

Si votre objectif est d’habiter le logement ou de le mettre à disposition d’un proche, vous pouvez donner congé pour reprise personnelle :

• Le préavis est le même : 6 mois pour une location vide et 3 mois pour un bail meublé.
• Vous devrez préciser dans la notification le bénéficiaire de la reprise (vous-même ou le proche concerné).

Il existe toutefois deux conditions importantes selon que le bail prend fin dans moins ou plus de 2 ans après l’achat :

1. Fin de bail inférieure à 2 ans (après l’achat ou l’adjudication) : Le nouveau propriétaire peut donner son congé dès l’achat, mais il devra attendre un délai minimum de 2 ans avant que la reprise soit effective.
2. Fin de bail supérieure à 2 ans (après l’achat ou l’adjudication) : Le congé prendra effet à partir de 2 ans après la date de signature de l’acte authentique, à condition que le propriétaire ait donné congé au locataire en respectant les délais.

Dans les deux cas, un délai minimum de 2 ans est nécessaire pour pouvoir vivre dans un appartement acheté loué.

⚠️ Restrictions importantes

Vous ne pouvez pas donner congé pour reprise personnelle si le locataire a plus de 65 ans et dispose de faibles ressources, sauf si vous lui proposez un logement de remplacement répondant à ses besoins (article 15-III de la loi de 1989).

2. Vérifications essentielles avant d’acheter un bien loué

Acheter un appartement loué aux enchères nécessite de vérifier tous les éléments liés au bail et à la situation locative pour éviter les mauvaises surprises. Cela inclut la collecte des documents et une analyse approfondie des coûts et délais associés.

Documents à analyser lorsqu'on achète un appartement loué

• Le cahier des conditions de vente : Ce document contient des informations essentielles sur le bien, notamment les diagnostics, le montant du loyer et la présence d’un bail.
• Le procès-verbal descriptif (PVD) : Rédigé par un commissaire de justice, il décrit l’état du bien et précise parfois si un bail est en place. Attention : La date du passage du commissaire de justice est souvent antérieure à l’audience, et la situation de l’appartement peut avoir évolué entre-temps.
• Les quittances de loyer : Elles permettent de vérifier la solvabilité du locataire et l’absence d’impayés. Bien que ces documents soient rarement inclus, vous pouvez les demander aux greffiers ou à l’avocat en charge de la vente s’ils les ont en leur possession.

Où obtenir ces informations lorqu'on achète un appartement loué?

Dans le cadre des ventes aux enchères judiciaire, l'avocat poursuivant, le commissaire de justice et les greffes du Tribunal Judiciaire seront vos interlocuteurs afin de connaître un davantage sur l'historique de la location.

• Lors de la visite : La visite est primordiale, car elle représente une occasion unique de récupérer des informations cruciales et, potentiellement, une copie du bail si vous ne l’avez pas encore obtenu.
  • Posez des questions au locataire en place pour savoir s’il dispose de justificatifs comme des quittances ou des relevés bancaires prouvant le paiement des loyers.
  • Vérifiez également l’état général du bien pour anticiper d’éventuels travaux après l’achat.
• Avocat poursuivant / Greffe du tribunal : Obtenez toutes les informations disponibles auprès de l’avocat poursuivant la vente ou du greffe du tribunal. Ils peuvent notamment fournir des documents comme le cahier des conditions de vente ou des détails sur l’état locatif.

Que faire en cas de documents manquants ?

Acheter un appartement loué aux enchères peut être intéressant très intéressant financièrement. Cependant il est possible d'avoir plus de surprise que dans le cadre d'une vente traditionnelle. Voici quelques conseils:

• Absence de bail écrit : Si aucun bail n’existe, un bail verbal peut être reconnu par la jurisprudence, à condition que le locataire justifie des paiements réguliers (par exemple, avec des quittances ou des relevés bancaires).
• Régularisation après l’achat : Une fois propriétaire, vous devrez rédiger un contrat conforme aux règles de la loi Hoguet pour régulariser la situation et établir une base légale pour la relation locative.

Pourquoi ces vérifications sont cruciales lorsqu'on achète un appartement loué ?

Ces informations lors de l'achat d'un appartement loué vous permettent de :

• Évaluer la rentabilité locative réelle, en confirmant que le loyer est payé sans incident.
• Identifier les éventuels risques liés au locataire, comme les impayés ou une durée d’occupation prolongée.
• Planifier une stratégie claire pour la gestion du bien : maintien de la location, reprise personnelle ou revente.

Avec une préparation minutieuse et une évaluation réaliste des coûts et délais, l’achat d’un appartement loué peut être une opération particulièrement rentable, tout en minimisant les risques.

4. Pourquoi acheter un appartement loué peut être un bon plan ?

Acheter un appartement loué représente une opportunité intéressante pour les investisseurs, qu’ils soient débutants ou expérimentés tel qu'un marchand de bien. Les spécificités de ce type d’acquisition, notamment la décote associée à l’achat d’un bien occupé, peuvent offrir des marges attractives tout en générant des revenus locatifs immédiats. Cependant, ce type d’achat exige une analyse stratégique et une prise en compte des particularités financières et juridiques.

Une décote avantageuse : pourquoi un appartement loué coûte-t-il moins cher ?

L’un des principaux avantages d’acheter un appartement loué est qu’il est souvent vendu avec une décote significative par rapport au prix du marché libre. Voici les principales raisons :

1. Moindre attractivité pour les acheteurs classiques
   • De nombreux acquéreurs préfèrent des biens libres pour pouvoir y habiter immédiatement, ce qui réduit la demande pour les biens loués.
   • Les contraintes liées à la gestion locative, notamment les délais légaux pour donner congé au locataire, rendent ces biens moins attractifs pour certains acheteurs, ce qui contribue à une baisse de leur prix.
2. Décote naturelle sur le marché traditionnel
   • Sur le marché classique, un appartement loué est souvent vendu avec une décote de 10 à 15 %.
   • Aux enchères, cette décote peut être encore plus importante, atteignant jusqu’à 50 % de la valeur vénale, en fonction de la situation locative et des caractéristiques du bien.
3. Opportunités spécifiques aux enchères
   • Aux enchères, la décote est souvent amplifiée par la rapidité des ventes et la nécessité pour les investisseurs de disposer d’une solide connaissance des biens proposés. Ces conditions permettent aux acheteurs avertis de réaliser de véritables bonnes affaires.

Revenus locatifs immédiats : un atout pour la rentabilité 

Acheter un appartement déjà loué vous permet de percevoir des loyers dès ll'adjudication. Cela offre plusieurs avantages :

1. Rendement locatif stable
   • Les revenus locatifs réguliers peuvent contribuer au remboursement d’un emprunt ou générer une rentabilité nette immédiate.
   • Contrairement à un bien vide, vous n’avez pas besoin de chercher un locataire ou d’engager des frais pour rénover le logement avant une mise en location.
2. Garantie de solvabilité
   • Si le locataire en place est solvable et qu’aucun impayé n’est enregistré, vous avez l’assurance de revenus réguliers dès l’acquisition, sans délai d’attente.

Une revente potentiellement intéressante

Si votre objectif est de réaliser une plus-value à terme, l’achat d’un appartement loué peut s’avérer stratégique. Voici pourquoi :

1. Libérer le bien pour augmenter sa valeur
   • Une fois le logement libéré (par exemple, après un congé pour vente ou reprise personnelle), il peut être vendu au prix du marché libre, qui est généralement supérieur à celui d’un bien occupé.
   • Ce processus peut générer une plus-value significative, surtout si le bien a été acquis avec une forte décote aux enchères.
2. Mise en valeur du bien
   • En attendant la fin du bail, vous pouvez réaliser des travaux ou améliorer l’état général du logement pour maximiser sa valeur.
   • Les biens rénovés et bien situés restent très demandés, ce qui justifie une revente à un prix plus élevé.
3. Optimisation fiscale pour les marchands de biens
   • Si vous êtes marchand de biens, l’achat d’un appartement loué peut permettre d’optimiser votre fiscalité grâce à des dispositifs spécifiques, tels que le régime réel ou les amortissements.

Coûts à prévoir pour sécuriser votre investissement

Pour évaluer la rentabilité réelle d’un appartement loué, il est crucial de prendre en compte certains frais souvent sous-estimés :

1. Frais d’adjudication
   • Aux enchères, des frais spécifiques s’ajoutent au prix d’adjudication, tels que les frais préalables, les honoraires d’avocat et les droits de mutation. Ces frais représentent généralement entre 10 et 15 % du prix d’achat.
2. Coûts liés à l’état locatif
   • Si le locataire est en place sans bail ou en situation d’impayés, des démarches judiciaires peuvent être nécessaires pour régulariser ou libérer le bien. Ces démarches peuvent prendre du temps et engendrer des frais supplémentaires (avocat, huissier, etc.).
3. Travaux éventuels
   • Prévoyez un budget pour des rénovations, qu’elles soient légères ou importantes, surtout si le bien a été mal entretenu.
4. Délais légaux pour libérer le bien
   • Les délais nécessaires pour donner congé au locataire peuvent retarder vos projets de revente ou de reprise personnelle. Ce facteur doit être intégré dans votre planification financière.

Vous l'aurez compris acheter au bon prix peut vous faire réaliser une très bonne affaire à condition de bien anticiper tous les frais de la vente aux enchères lorsqu'un appartement est acheté loué.

Conclusion

En conclusion, acheter un appartement loué peut être une opération très rentable, à condition d’anticiper les coûts, de respecter les délais légaux et d’avoir une stratégie claire pour la gestion ou la revente du bien.