Rénovation maison ancienne : Des conseils pratiques, juridiques et financiers
Se lancer dans la rénovation d’une maison ancienne peut être un projet rentable et intéressant pour les investisseurs ; mais aussi pour les propriétaires qui souhaitent simplement valoriser leur patrimoine immobilier.
Avant de s’aventurer dans la rénovation d’une vieille maison, en tant que particulier ou professionnel, certains paramètres d’ordre juridique, financier ou pratique doivent être intégrés. Nous vous proposons de faire le tour, dans cet article, des questions relatives à la rentabilité, aux coûts ou encore au marché.
Pourquoi rénover une vieille maison ?
Qu’il s’agisse d’un investissement destiné à une remise sur le marché en tant que professionnel ou d’une volonté de revaloriser son patrimoine en tant que particulier, toutes les raisons sont bonnes pour rénover une vieille maison. La principale raison est de faire l’acquisition d’une maison en dessous des prix du marché du fait de son mauvais état. La réalisation de travaux (isolation, électricité, combles, plomberie, thermique, ou simple rafraîchissement de façade, etc.), la fera prendre en valeur.
Investir dans la rénovation : un projet rentable
La rénovation est un projet rentable lorsqu’elle est bien gérée financièrement. L’investisseur peut réaliser une véritable plus-value lorsqu’il réalise des achats reventes de tels biens que se soit sa résidence principale, secondaire ou bien un investissement.
La plus-value de la rénovation de maisons anciennes
Selon les travaux réalisés, l’investisseur peut réaliser une plus-value, dont l’imposition dépend de la situation du vendeur.
Plusieurs éléments doivent être gardés à l’esprit :
- La résidence principale peut être revendue sans imposition sur la plus-value.
- Les maisons anciennes autres que la résidence principale d’un particulier seront taxées sur la plus-value réalisée (36,2 % : 19 % à l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des cotisations sociales généralisées).
.png){kind=small}
Les frais de notaire ( ou frais de procédure dans le cadre d'une vente par adjudication) et certains travaux réalisés par des entreprises peuvent être déductibles de l’assiette de calcul de la plus-value.
L’achat pour revente au-delà d’une maison en dehors de la résidence principale constitue une activité professionnelle. L’administration fiscale la requalifie de marchand de biens. Le vendeur sera imposé sur les plus-values réalisées, tel un marchand de biens dont la fiscalité répond à certaines spécificités.
Pour augmenter la plus-value d’une maison ancienne, il est intéressant de réaliser des travaux de rénovation énergétique. Ils font progresser la note de diagnostic de performance énergétique (DPE).
La gestion financière d’un projet de rénovation
.jfif)
Le professionnel ou un particulier qui se lance dans la rénovation de biens immobiliers anciens doit avoir une gestion financière appropriée :
- Il faut établir un budget (coût d’acquisition, honoraires divers [agence immobilière, notaire], taux d’emprunt bancaire, garanties, coût prévisionnel des travaux, etc.) ;
- Il doit avoir un apport plus ou moins conséquent pour démarrer le projet (il va dépendre d’un potentiel prêt accordé par une banque pour financer les travaux) ;
- Il faut réinvestir les plus-values réalisées sur la vente dans les travaux des nouveaux biens acquis ;
- Se faire accompagner par un artisan professionnel (voire un architecte, ce qui génère des coûts supplémentaires) pour analyser son achat.
Revaloriser son patrimoine immobilier
Le particulier peut vouloir rénover sa maison ancienne pour revaloriser son patrimoine. À terme, il pourra vendre son bien plus cher que s’il le mettait sur le marché en l’état.
Une maison ancienne peut valoir 5 à 10 % plus cher lorsqu’elle est rénovée, selon sa localisation.
Combien coûte la rénovation d’une maison ancienne ?
La rénovation d’une ancienne maison génère divers coûts, mais peut être soutenue par des aides de l’État.
Évaluer le coût des travaux
L’évaluation du coût des travaux est une première étape primordiale pour se lancer dans un projet de rénovation d’une maison ancienne.
Les travaux de rénovation ont un coût qui varie en fonction des différents paramètres :
- La superficie, nombre de pièces ;
- La nature des travaux à réaliser (gros œuvre, second œuvre, finitions, énergétique, aménagement de combles, isolation, etc.) ;
- L’état de la vieille maison ;
- Le choix et la qualité des matériaux utilisés ;
- Les tarifs du prestataire en bâtiment.
En moyenne pour estimer des travaux de rénovation, il faut prévoir une fourchette de :
-> 150 à 300 euros du mètre carré pour des travaux de rafraichissement ;
-> 1000 euros et plus du mètre carré pour de gros travaux de rénovation.
Y a-t-il des aides à la rénovation de vieilles maisons ?
L’État accompagne la rénovation de vieilles maisons avec des aides accordées pour des travaux type rénovation énergétique:
- Eco-prêt à taux zéro (pour une résidence principale)
- Certificats d’économies d’énergies (CEE)
- MaPrimRenov (résidence principale également)
Comment rénover une vieille maison ?
Pour se lancer rentablement dans la rénovation de maison de campagne, il faut d’abord trouver les bonnes affaires et bien gérer son projet de rénovation en ayant à l’esprit les contraintes juridiques.
Où trouver des maisons à rénover ?
Le professionnel de l’achat revente immobilière peut tant trouver des maisons à rénover sur le marché traditionnel ou dans le cadre des ventes aux enchères.
Le marché traditionnel
Il est possible de passer par les petites annonces (Leboncoin, Bien'ici) , les agences immobilières ou encore le off market pour trouver des maisons anciennes sur le marché traditionnel.
Il existe des entreprises professionnelles qui vous accompagnent pour investir clés en main : de l’achat, à la rénovation, en passant par l’ameublement, un suivi global est proposé pour réaliser un investissement immobilier pas à pas tel que Masteos ou Bevouac.
Vous pouvez trouver les cessions immobilières de l’État ou encore des annonces immobilières de notaire.
Les ventes aux enchères
L’investisseur peut passer par le marché des enchères pour réaliser de bonnes affaires, à la suite de saisies immobilières. Il peut y trouver des biens immobiliers uniques pour des prix défiants toute concurrence, notamment à la suite d’une saisie par la banque, par exemple. Il existe différents types d’enchères :
Où trouver les ventes aux enchères pour rénover une maison ?
Les ventes de domaines : encheres-domaine.gouv.fr
Les ventes aux enchères notariales : immobilier.notaires.fr
Les ventes aux enchères judiciaires : Vench.fr
Quelles sont les contraintes juridiques à la rénovation d’une maison ancienne ?
Le rénovateur de maisons anciennes doit s’établir sous une forme juridique s’il le fait à des fins professionnels, sans oublier de réaliser certaines démarches propres au marché des maisons de campagne. Dans le cas d'un particulier, aucune structure juridique n'est nécessaire.
Le choix de la structure juridique pour les professionnels
Le choix de la structure juridique dépend de l’ampleur de l’activité que l’on qualifie de marchand de biens.
Mais, l’achat revente immobilier est une activité commerciale (art. L. 110-1 du Code de commerce). Le professionnel devra choisir un statut juridique qui permet l’exercice d’une telle activité (société commerciale par la forme, (art. L. 210-1 du Code de commerce ou entreprise individuelle).
Les démarches juridiques propres à la rénovation de maisons de campagne
Les démarches juridiques propres à la rénovation des maisons de campagne vont dépendre des plans locaux d’urbanisme (PLU) qui limitent ou encadrent certaines rénovations (couleurs de la façade, par exemple). L’investisseur devra veiller à consulter le PLU avant de se lancer pour être certain d’être autorisé à réaliser les aménagements : des autorisations peuvent être requises. Il devra réaliser les demandes devant la municipalité.
Comment gérer le projet de rénovation ?
La gestion du projet de rénovation passe par une planification minutieuse, des collaborations avec des professionnels qualifiés et de l’anticipation. Le tout pour conserver le charme historique du bien tout en le modernisant pour en tirer un bénéfice.
Planification et étapes clés d’un projet de rénovation réussi
L’initiateur du projet doit minutieusement planifier les étapes clés de la rénovation :
- Achat du bien (et démarches devant notaire ou l'avocat) ;
- Demandes d’autorisations ;
- Recherche et contact des prestataires de travaux ;
- Échelonnement des travaux ;
- Analyse de la faisabilité des travaux (et révision du projet, le cas échéant) ;
- Lancement du chantier avec date prévisionnelle d’échéance.
Collaborer avec des gestionnaires de projet et des artisans qualifiés
Il est important de faire appel à des artisans qualifiés déjà familiers avec les maisons anciennes afin d’aboutir à un résultat qualitatif pour prétendre à une véritable plus-value sur la vente du bien.
La réputation de l’artisan peut contribuer à valoriser davantage la rénovation.
Respecter le charme historique tout en modernisant
La modernisation d’une maison ancienne n’a pas d’intérêt si le charme du bien n’est pas respecté. Il faut veiller à valoriser les matériaux d’origine pour donner à la maison toute sa splendeur qui résulte du mélange ancien/moderne. Des artisans qualifiés sauront préserver le charme historique de l’immeuble.
Les avantages et inconvénient de la rénovation d’une maison ancienne
L’achat d’un bien immobilier, qui plus est lorsqu’il est ancien, n’est pas sans risque. Pour autant, ce type d’investissement immobilier présente également des avantages.
| Avantages de l'achat d'un logement ancien à rénover | Inconvénients de l'achat d'un logement ancien à rénover |
|
|
*la loi climat et résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier d’interdiction à la location de certains logements énergivores a été mis en place :
| Depuis le 1er janvier 2023 | À compter du 1er janvier 2025 | À compter du 1er janvier 2028 | À compter du 1er janvier 2034 |
| Logements dont la consommation énergétique excède 450 kWh/m²/an | Logements G dont la consommation comment à partir de 421 kWh/m²/an et n’excède pas 450 | Logements F dont la consommation est comprise entre 331 à 420 kWh/m²/an | Logements E dont la consommation est comprise entre 251 à 330 kWh/m²/an |
FAQ : rénover une maison ancienne
Peut-on rénover une maison ancienne située en zone de campagne ?
La possibilité de rénover une ancienne bâtisse dépend du plan local d’urbanisme qu’il faut consulter avant de se lancer dans le chantier. Il est consultable en ligne sur le site de la mairie de la commune.
Faut-il une autorisation pour rénover une ancienne bâtisse ?
Selon la nature des travaux, une autorisation ou une déclaration sera nécessaire. Par exemple, pour construire une piscine de plus de 10 m², une déclaration préalable sera nécessaire. Si la création d’une nouvelle surface au-delà de 20 m² est envisagée, une autorisation (permis de construire) sera requise.
Où trouver une maison ancienne à rénover ?
L’investisseur particulier ou professionnel qui souhaite acheter un logement ancien dans la perspective de réaliser un chantier de travaux de rénovation a tout intérêt à s’intéresser aux ventes aux enchères : il y a souvent des biens atypiques - notamment dans le cadre des ventes de domaine et judiciaire - qui en font l’objet.
Voici 3 supports où trouver une maison à rénover:
- Journaux d'annonce légales
- Tribunaux judicaires
- Sites internets spécialisés : Les enchères publiques tels que Vench, les ventes de domaines ou les ventes notariales
Qui peut réaliser les travaux de rénovation d’une maison ancienne au meilleur prix ?
L’acheteur qui souhaite réaliser ses travaux de rénovation au meilleur prix devra faire établir des devis. Les tarifs des prestations varient selon la réputation de l’artisan, son expertise en matière de logement ancien et surtout des matériaux utilisés. Il est donc important pour la rénovation d'une maison ancienne, avec de de nombreux travaux, de ne pas se fier uniquement au prix que propose l'artisans. On ne le répètera jamais assez, comparez ce qui est comparable.
Quel risque de l’achat d’une maison ancienne à rénover ?
Le risque principal se situe au niveau des fondations, des murs porteurs, des poutres et du sol qui peuvent, sous l’effet du temps, avoir été fragilisés.
Faut-il faire appel à un architecte pour rénover une maison ancienne ?
Le recours à un architecte n’est pas obligatoire mais recommandé, notamment lorsque l’acquéreur souhaite réaménager la surface, les fenêtres ou encore casser des murs pour créer de l’espace de vie / des pièces.
Peut-on aménager les combles d’une maison ancienne ?
L’aménagement des combles va dépendre de l’état de la maison et desdits combles. L’appel à un artisan professionnel est nécessaire pour évaluer la situation.
Quel prêt pour acheter un logement ancien ?
Nous avons aujourd'hui 4 types d'aides qui peuvent éventuellement être cumulé dans le cadre de votre emprunt bancaire pour une maison à rénover.
PEZ (prêt à taux zéro) : Prêt sans intérêt destiné à aider les primo-accédants à financer l'achat ou la construction de leur résidence principale.
PEL (prêt épargne logement) : Produit d'épargne qui, après une phase d'épargne, offre la possibilité d'obtenir un prêt immobilier à un taux privilégié.
PAL (prêt action logement) : Prêt destiné aux salariés des entreprises privées non agricoles pour financer l'achat ou la construction de leur résidence principale.
PAS (prêt d’accession sociale) : Prêt à taux avantageux destiné à faciliter l'achat de la résidence principale pour les ménages aux revenus modestes.
Obtenez des conseils, informations exclusives et actus sur les ventes aux enchères en devenant membre de notre communauté.