Découvrir les différentes procédures de la levée d'hypothèque dans les ventes aux enchères sur saisie, sur liquidation judicaire et licitation

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 Lorsqu’il s’agit d’acquérir un bien immobilier aux enchères, bien comprendre la procédure d'une vente aux enchères est essentiel, en particulier la levée d’hypothèque, qui varie selon le type de vente : saisie immobilière, liquidation judiciaire ou licitation. Chaque forme de vente présente des spécificités qui peuvent influencer la rapidité et le coût de la procédure de radiation des hypothèques. Une saisie peut offrir une levée rapide, tandis que la licitation demande plus de patience et des démarches plus complexes.

Cet article vous guidera à travers les nuances de ces processus, pour vous aider à éviter des complications juridiques et optimiser votre investissement.

1. Définition: Levée d'hypothèque

Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est possible que celui-ci soit grevé d'une hypothèque. Mais qu’est-ce qu’une hypothèque exactement ?

Il s’agit d’une garantie prise par un créancier (tel qu'une banque) sur un bien immobilier pour assurer le remboursement d’un prêt. Si le propriétaire du bien ne rembourse pas sa dette, le créancier peut saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer la somme due.

Dans le cadre d’une vente aux enchères, l’acquéreur peut acheter un bien encore soumis à des hypothèques. Pour libérer ce bien de toute charge, il est nécessaire de passer par deux étapes distinctes  : la purge et la radiation.

• Purge des hypothèques : C’est le processus qui permet d’annuler le droit des créanciers sur le bien. Concrètement, cela signifie que l’acquéreur doit informer les créanciers de la vente et, dans certains cas, leur donner la possibilité de contester la suppression de leur droit. Une fois la purge réalisée, le créancier ne peut plus faire valoir son droit sur le bien.

• Radiation des hypothèques : C’est l’étape administrative qui consiste à supprimer officiellement l’inscription de l’hypothèque dans le fichier immobilier. Une fois radiée, l’hypothèque n’apparaît plus dans les registres, et le bien est totalement libéré de cette dette.

Contrairement à une vente classique, il important de dissocier la purge de la radiation  dans les ventes aux enchères judiciaires, ce qui permet de bien comprendre le déroulement de chaque étape : d’abord, on efface le droit des créanciers sur le bien (purge), puis on supprime officiellement l’hypothèque des registres immobiliers (radiation). Cette distinction est essentielle pour éviter des complications juridiques et s’assurer que le bien peut être utilisé ou revendu en toute tranquillité.

Dans le cadre d'une vente classique, le notaire gère la levée des hypothèques, où la purge et la radiation sont effectuées simultanément. En revanche, dans les ventes aux enchères, ces deux étapes sont distinctes et plus ou moins longues suivant le type de vente aux enchères judiciaires qui peut être soit sur saisie, sur liquidation judiciaire ou sur licitation.

Nous allons étudier les différences que peut avoir la purge d'hypothèque suivant le type de vente aux enchères. 

2. Vente aux enchères: Saisie immobilière

Rappel de la vente sur saisie

Une vente aux enchères sur saisie apparaît lorsqu'un propriétaire ne peut plus payer sa dette, le créancier peut saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dûes. L'acquéreur achète alors le bien "en l'état", avec les hypothèques éventuelles. Ce type de vente est particulièrement attractif pour les investisseurs qui cherchent une acquisition rapide avec une procédure de radiation relativement simple.

Étapes de la procédure de radiation :

• Vente aux enchères : Le bien est mis en vente lors d’une audience publique. L’acquéreur qui propose le prix le plus élevé remporte l’enchère. Le bien est acquis en l’état, avec les inscriptions hypothécaires toujours présentes.

• Consignation du prix : Une fois le bien adjugé, l’acquéreur dispose de 2 mois pour consigner ( payer) le prix d’adjudication. Pendant cette période, l'acquéreur doit également payer les frais de procédure associés.

• Purge des hypothèques : Après consignation du prix et paiement des frais, la purge des hypothèques est automatiquement réalisée. Cela signifie que les créanciers perdent leur droit de revendication sur le bien. C’est une étape essentielle pour que l’acquéreur puisse obtenir la propriété du bien sans dette.

• Radiation des hypothèques : Une fois la purge effectuée, l'avocat de l'acquéreur dépose une requête auprès du juge pour obtenir l'ordonnance de radiation des hypothèques. Ce processus est généralement rapide et prend environ 3 jours. Une fois l’ordonnance obtenue, l’hypothèque est radiée, et le bien est libéré de toutes charges.

Anlayse pour l'investisseur d'une saisie immobilière

La saisie immobilière est une option intéressante pour les investisseurs souhaitant acquérir et réaliser une revente rapide grâce à une procédure de radiation simplifiée et express. Une fois le prix consigné, la purge est automatique, et l'ordonnance de radiation peut être obtenue en quelques jours.

Attention à bien prévoir les frais de radiation qui se base sur le montant de l'hypothèque et non sur le montant de l'adjudication. Ce type de vente est particulièrement privilégié pour les marchands de bien.

3. Vente aux enchères: La licitation

Rappel de la vente aux enchères sur licitation

Une vente aux enchères sur licitation a lieu lorsqu'un bien en indivision doit être vendu pour partager le produit de la vente entre les copropriétaires (par exemple, après une succession). Le bien est vendu aux enchères et peut être grevé d'hypothèques. Cette procédure est plus longue et complexe que celle de la saisie immobilière, ce qui la rend moins attractive pour les marchands de biens mais potentiellement intéressante pour les investisseurs particuliers du fait de la longueur de la procédure.

Étapes de la Procédure :

• Vente aux enchères : Le bien est mis en vente aux enchères, et l'acquéreur l'emporte en proposant le prix le plus élevé. Contrairement à la saisie immobilière, l’acquéreur n’obtient pas immédiatement le droit de radier les hypothèques après la vente.
• Consignation du prix : L’acquéreur doit consigner le prix de vente dans un délai de 2 mois. Ensuite, il doit notifier chaque créancier hypothécaire par l’intermédiaire d’un huissier. Cette notification informe les créanciers de la vente et du montant consigné.
• Délai de contestation : Les créanciers ont 1 mois pour contester la purge. S'ils ne contestent pas, l’acquéreur peut engager la procédure de radiation. Si un créancier conteste, le bien peut être remis en vente, ce qui complique considérablement le processus.
• Procédure de radiation : Si aucun créancier ne conteste, l’acquéreur doit alors assigner les créanciers devant le tribunal judiciaire pour obtenir la radiation des hypothèques. Ce processus peut prendre entre 12 et 18 mois, voire jusqu’à 24 mois en fonction de la complexité du dossier.

Analyse d'investissement pour une vente aux enchères sur  licitation

La vente sur licitation est longue et complexe en raison des procédures de radiation des hypothèques. Elle peut être une opportunité pour les investisseurs particuliers grâce à des prix attractifs, mais nécessite une patience et une capacité à immobiliser son capital pendant une période pouvant aller jusqu’à 24 mois. En terme de type d'investusseur, le marchand de bien qui à acheter puis à revendre aura une procédure beaucoup trop longue en cas de revente du bien. La vente sur licitation est donc avantageuse pour les particuliers du fait qu'il y ait moins de concurrence sur ce type de vente. Les meilleurs prix d'achat se font, en règle générale, dans les ventes aux enchères sur licitation.

4. Vente aux enchères: La liquidation judiciaire

Rappel d'une vente aux enchères sur liquidation judiciaire

Lorsqu'une entreprise est en faillite, ses biens peuvent être vendus en liquidation judiciaire pour rembourser les créanciers. Ce type de vente concerne souvent des biens commerciaux ou industriels. L’acquéreur doit faire face aux hypothèques sur ces biens, mais la procédure de radiation est relativement rapide comparée à celle de la licitation.

Étapes de la Procédure :

• Vente aux enchères : Le bien est mis aux enchères et l’acquéreur remporte l’enchère en proposant le prix le plus élevé. Le bien est acquis avec toutes les inscriptions hypothécaires existantes.
• Consignation du prix : L’acquéreur doit consigner le prix dans un délai de 3 mois. Comme pour la licitation, il doit ensuite notifier les créanciers de la vente par l’intermédiaire d’un huissier.
• Délai de contestation : Les créanciers ont 1 mois pour contester la purge. Si aucun créancier ne conteste, l’acquéreur peut alors demander la radiation des hypothèques.
• Radiation des hypothèques : L’avocat de l’acquéreur dépose une requête pour obtenir la radiation des hypothèques. Cette procédure est rapide et dure entre 4 et 5 mois. Une fois la radiation obtenue, le bien est libéré de toutes charges.

Investir dans une vente aux enchères sur la liquidation judiciaire :

La liquidation judiciaire est idéale pour les marchands de biens et les investisseurs grâce à une procédure de radiation relativement rapide (4-5 mois) et des prix attractifs. Il faut consigner le prix en 3 mois et notifier les créanciers, qui ont un mois pour contester. Cette procédure est moins contraignante que la licitation, offrant une revente plus rapide. Cependant, il est crucial de respecter scrupuleusement les étapes et les délais pour éviter tout problème juridique.

5. Quel est le coût de radiation d'une hypothèque ?

Demande d'estimation auprès de l'avocat du vendeur

Pour connaître le coût de radiation d’une hypothèque, il est nécessaire d’obtenir une estimation précise des montants inscrits aux hypothèque. Ce coût s’élève à environ 0,1 % du montant total des hypothèques inscrites. Cette information n’est pas toujours incluse dans le dossier de vente. Vous devez donc la demander directement à l’avocat du vendeur, idéalement 15 jours avant la date de la vente. 

Délai de réponse

Le délai légal pour obtenir ces informations auprès de la publicité foncière est d'environ 10 jours. Toutefois, il est recommandé d'anticiper et de faire la demande au moins 15 jours avant la vente, car la préparation de l’estimation peut prendre du temps. En effet, l’avocat du vendeur doit rassembler toutes les informations relatives aux créanciers et aux montants inscrits.

Comment faire la demande ?

Pour demander le coût de radiation :

• Contactez votre avocat : Informez-le de votre intérêt pour le bien et demandez-lui de solliciter les informations sur les inscriptions hypothécaires auprès de l’avocat du vendeur.
• Formulez une demande claire : Indiquez précisément que vous souhaitez obtenir le montant des hypothèques inscrites et le coût estimé pour les radier.

Coût de la demande

La demande de coût de radiation auprès de la publicité foncière a un coût variable, généralement entre 12 et 34 euros. Ce montant couvre les frais administratifs liés à l’obtention des informations.

Exemple concret :

Vous achetez un appartement pour 200 000 € lors d’une saisie immobilière. L’appartement est grevé d’une hypothèque de 150 000 €. Vous payez les 200 000 €, la purge est réalisée automatiquement, et vous pouvez ensuite faire radier l’hypothèque. Vous possédez alors le bien sans aucune dette.

Les coûts associés à l'hypothèque :

• Coût de la Radiation : Environ 0,1 % du montant des inscriptions hypothécaires à radier. Par exemple, si le montant des hypothèques est de 100 000 €, le coût de la radiation sera de 100 €.
• Coût de la Requête de Radiation : Ces frais sont généralement inclus dans les honoraires de l’avocat, mais peuvent varier selon la complexité du dossier.

 Conseil pratique: Il est important de ne pas attendre la dernière minute pour effectuer cette demande, car si le coût de radiation n’est pas connu avant la vente, cela peut compliquer la prise de décision et l'évaluation globale du coût de l'acquisition. Assurez-vous que votre avocat dispose de toutes les informations nécessaires pour anticiper ces frais et les inclure dans votre budget d’acquisition.

6. Des ventes aux enchères judiciaires avec une procédure de radiation différentes.

La gestion des hypothèques dans le cadre des ventes aux enchères judiciaires est un processus complexe, avec des spécificités et des délais propres à chaque type de vente. La saisie immobilière est généralement la plus rapide et la plus simple en termes de radiation. La liquidation judiciaire, bien qu’un peu plus longue, reste relativement accessible et permet une revente rapide. En revanche, la licitation nécessite une bonne connaissance des procédures et une capacité à immobiliser des fonds sur une période plus longue.

Quel que soit le type de vente, il est essentiel de s’entourer d’un avocat compétent pour mener à bien ces démarches et sécuriser son investissement.

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