*Découvrez notre Masterclass sur "La purge des hypothèques" en bas de page par Maître Morenon, avocat au barreau de Marseille.
Lorsque vous achetez un bien immobilier, il est possible que celui-ci soit grevé d'une hypothèque. Mais qu’est-ce qu’une hypothèque exactement ?
Il s’agit d’une garantie prise par un créancier (comme une banque) sur un bien immobilier pour assurer le remboursement d’un prêt. Si le propriétaire du bien ne rembourse pas sa dette, le créancier peut saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer la somme due.
Dans le cadre d’une vente aux enchères, l’acquéreur peut acheter un bien encore soumis à des hypothèques. Pour libérer ce bien de toute charge, il est nécessaire de passer par deux étapes distinctes : la purge et la radiation. Bien qu’elles soient souvent confondues, ces deux étapes sont différentes et cruciales pour obtenir un bien libre de toute dette.
Contrairement à une vente claissque, il important de dissocier la purge de la radiation dans les ventes aux enchères judiciaires, ce qui permet de bien comprendre le déroulement de chaque étape : d’abord, on efface le droit des créanciers sur le bien (purge), puis on supprime officiellement l’hypothèque des registres immobiliers (radiation). Cette distinction est essentielle pour éviter des complications juridiques et s’assurer que le bien peut être utilisé ou revendu en toute tranquillité.
Dans le cadre d'une vente classique, le notaire gère la levée des hypothèques, où la purge et la radiation sont effectuées simultanément. En revanche, dans les ventes aux enchères, ces deux étapes sont distinctes et plus ou moins longues suivant le type de vente aux enchères judiciaires ( Saisie, Liquidation Judiciaire et Licitation)
Pour connaître le coût de radiation d’une hypothèque, il est nécessaire d’obtenir une estimation précise des montants inscrits aux hypothèque. Ce coût s’élève à environ 0,1 % du montant total des hypothèques inscrites. Cette information n’est pas toujours incluse dans le dossier de vente. Vous devez donc la demander directement à l’avocat du vendeur, idéalement 15 jours avant la date de la vente.
Le délai légal pour obtenir ces informations auprès de la publicité foncière est d'environ 10 jours. Toutefois, il est recommandé d'anticiper et de faire la demande au moins 15 jours avant la vente, car la préparation de l’estimation peut prendre du temps. En effet, l’avocat du vendeur doit rassembler toutes les informations relatives aux créanciers et aux montants inscrits.
Pour demander le coût de radiation :
La demande de coût de radiation auprès de la publicité foncière a un coût variable, généralement entre 12 et 34 euros. Ce montant couvre les frais administratifs liés à l’obtention des informations.
Conseil pratique: Il est important de ne pas attendre la dernière minute pour effectuer cette demande, car si le coût de radiation n’est pas connu avant la vente, cela peut compliquer la prise de décision et l'évaluation globale du coût de l'acquisition. Assurez-vous que votre avocat dispose de toutes les informations nécessaires pour anticiper ces frais et les inclure dans votre budget d’acquisition.
Lorsqu'un propriétaire ne peut plus payer sa dette, le créancier peut saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer l'argent. L'acquéreur achète alors le bien "en l'état", avec les hypothèques éventuelles. Ce type de vente est particulièrement attractif pour les investisseurs qui cherchent une acquisition rapide avec une procédure de radiation relativement simple.
Vous achetez un appartement pour 200 000 € lors d’une saisie immobilière. L’appartement est grevé d’une hypothèque de 150 000 €. Vous payez les 200 000 €, la purge est réalisée automatiquement, et vous pouvez ensuite faire radier l’hypothèque. Vous possédez alors le bien sans aucune dette.
La saisie immobilière est une option intéressante pour les investisseurs souhaitant acquérir rapidement un bien, avec une procédure de radiation simplifiée et rapide. Une fois le prix consigné, la purge est automatique, et l'ordonnance de radiation peut être obtenue en quelques jours.
Attention à bien prévoir les frais de radiation qui se base sur le montant de l'hypothèque et non sur le montant de l'adjudication. Ce type de vente est particulièrement privilégié pour les marchands de bien.
Une licitation a lieu lorsqu'un bien en indivision doit être vendu pour partager le produit de la vente entre les copropriétaires (par exemple, après une succession). Le bien est vendu aux enchères et peut être grevé d'hypothèques. Cette procédure est plus longue et complexe que celle de la saisie immobilière, ce qui la rend moins attractive pour les marchands de biens mais potentiellement intéressante pour les investisseurs particuliers du fait de la longueur de la procédure.
Un investisseur achète une maison en licitation pour 300 000 €. Le bien est grevé d’hypothèques pour un montant total de 200 000 €. Après avoir consigné le prix et notifié les créanciers, ceux-ci n’ont pas contesté. L’investisseur engage la procédure de radiation, qui prendra environ 18 mois. Pendant ce temps, il ne peut pas revendre le bien.
La vente sur licitation est longue et complexe en raison des procédures de radiation des hypothèques. Elle peut être une opportunité pour les investisseurs particuliers grâce à des prix attractifs, mais nécessite une patience et une capacité à immobiliser son capital pendant une période pouvant aller jusqu’à 24 mois. A contrario, le marchand de bien cherche à acheter puisà revendre auront une procédure beaucoup trop longue en cas de revente du bien. La vente sur licitation est donc avantageuse pour les particuliers du fait qu'il y ait moins de concurrence sur ce type de vente car moins de marchand de bien.
Lorsqu'une entreprise est en faillite, ses biens peuvent être vendus en liquidation judiciaire pour rembourser les créanciers. Ce type de vente concerne souvent des biens commerciaux ou industriels. L’acquéreur doit faire face aux hypothèques sur ces biens, mais la procédure de radiation est relativement rapide comparée à celle de la licitation.
Un investisseur achète un local commercial en liquidation judiciaire pour 500 000 €. Le local est grevé d’hypothèques pour un montant total de 300 000 €. Après avoir payé le prix et notifié les créanciers, ceux-ci ne contestent pas. En 5 mois, toutes les hypothèques sont radiées, et l’investisseur peut exploiter le bien sans contrainte.
La liquidation judiciaire est idéale pour les marchands de biens et les investisseurs grâce à une procédure de radiation relativement rapide (4-5 mois) et des prix attractifs. Il faut consigner le prix en 3 mois et notifier les créanciers, qui ont un mois pour contester. Cette procédure est moins contraignante que la licitation, offrant une revente plus rapide. Cependant, il est crucial de respecter scrupuleusement les étapes et les délais pour éviter tout problème juridique.
La gestion des hypothèques dans le cadre des ventes aux enchères judiciaires est un processus complexe, avec des spécificités et des délais propres à chaque type de vente. La saisie immobilière est généralement la plus rapide et la plus simple en termes de radiation. La liquidation judiciaire, bien qu’un peu plus longue, reste relativement accessible et permet une revente rapide. En revanche, la licitation nécessite une bonne connaissance des procédures et une capacité à immobiliser des fonds sur une période plus longue.
Quel que soit le type de vente, il est essentiel de s’entourer d’un avocat compétent pour mener à bien ces démarches et sécuriser son investissement.
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