Comprendre enfin le fonctionnement de la TVA pour un marchand de bien

Fiscalité du marchands de biens et la TVA : Définition et implications

Le statut de marchand de biens est une classification fiscale spécifique qui peut avoir un impact significatif sur votre activité. Comprendre cette définition est crucial pour savoir si vous êtes considéré comme tel par l’administration fiscale, car ce statut  qui offre des avantages mais entraîne aussi des obligations spécifiques, notamment en matière de TVA et de fiscalité.

Comment est définir le statut de marchand de biens ?

1. Déclaration explicite 

Vous êtes officiellement reconnu comme marchand de biens si vous :

• Vous inscrivez au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) avec une activité déclarée en tant que marchand de biens.
• Remplissez une déclaration fiscale d’existence auprès de l’administration fiscale.

Cette démarche est volontaire et indique clairement votre intention de réaliser des opérations commerciales dans l’immobilier.

2. Qualification implicite par l’administration fiscale

Même sans déclaration explicite, vous pouvez être considéré comme marchand de biens si vos activités correspondent aux critères définis par l’administration fiscale. Par exemple :

• Vous achetez des biens immobiliers de manière récurrente dans le but de les revendre rapidement à un prix supérieur.
• Votre objectif principal est de réaliser un profit sur ces opérations.

Exemple concret : Si vous achetez trois immeubles en un an, effectuez des rénovations rapides, puis les revendez avec une plus-value, l’administration fiscale peut décider de vous requalifier comme marchand de biens, même si vous ne l’avez pas déclaré.

 Pour approfondir: Code général des impôts: 4° : Lotisseurs, marchands de biens et assimilés. Obligations particulières (Article 852)

Pourquoi est-ce important pour un marchand de biens et la TVA?

Être considéré comme marchand de biens implique :

• L’application de la TVA : Les ventes réalisées par un marchand de biens peuvent être soumises à la TVA, notamment sur les opérations de revente d’immeubles neufs ou sur les terrains à bâtir (article 257 du Code général des impôts).
• Une fiscalité spécifique : Les plus-values réalisées ne sont pas soumises au régime des particuliers mais au régime fiscal des professionnels, avec des taux souvent plus élevés.
• Des obligations comptables : Vous devrez tenir une comptabilité commerciale détaillée, conforme aux normes des entreprises.

Vous souhaitez investir en tant que particulier? Consultez notre article dédié sur l'achat revente

Immeuble ancien : TVA applicable au marchand de biens

1. Vente exonérée de TVA

Le marchand de bien peut choisir de vendre le bien sans appliquer la TVA. Cette exonération est automatique sauf si une autre option est activée. Concrètement, la TVA ne sera pas appliquée sur la revente du bien mais elle ne pourra pas non plus être récupérée dans le cas où des travaux de rénovation ont été réalisés.

Exemple : Un marchand de bien achète un bien pour 100 000 € et réalise 5 000 € HT de travaux avec une TVA à 20 %, soit 6 000 € TTC. Lors de la revente à 150 000 €, la marge brute correspondra à 150 000 € - 106 000 €, soit 44 000 €. La TVA n’aura pas été déduite.

2. Application de la TVA sur la marge pour un marchand de bien

La TVA sur marge dans l'immobilier est calculée uniquement sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente, en tenant compte des charges. Ce mécanisme est particulièrement avantageux pour les marchands de biens qui réalisent des travaux. Il permet de déduire les dépenses liées à ces travaux et de récupérer la TVA déjà payée.

Conditions pour bénéficier de ce régime :

• Le bien doit être acheté auprès d’un vendeur non assujetti à la TVA (par exemple, un particulier).
• Aucun droit à déduction de TVA ne doit avoir été exercé sur l’achat initial.

Exemple d’application :

1. Achat du bien : Le marchand de biens achète une maison pour 100 000 €. Étant un bien ancien, cet achat est exonéré de TVA.
2. Travaux réalisés : Il effectue des travaux pour 60 000 € TTC (dont 10 000 € de TVA).
3. Revente du bien : La maison est revendue 200 000 €. La marge brute est donc de 40 000 € (200 000 € - 100 000 € - 60 000 €).
4. Calcul de la TVA sur marge : La TVA s’applique uniquement sur la marge, au taux de 20 % :
   • 40 000 € ÷ 1,2 = 33 333 € HT, soit une TVA de 6 667 €.
5. Déduction des travaux : Comme 10 000 € de TVA ont déjà été payés sur les travaux, l’État doit rembourser la différence : 10 000 € - 6 667 € = 3 333 €.

Ce mécanisme permet au marchand de biens de ne pas payer de TVA supplémentaire et même d’obtenir un remboursement de 3 333 € dans cet exemple.

  Pour approfondir: TVA - Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles - Règles générales applicables aux opérations immobilières - Modalités de taxation - Base d'imposition

3. Application de la TVA sur le prix total 

Le marchand de bien peut également choisir d’appliquer la TVA sur l’intégralité du prix de revente. Ce choix est pertinent lorsque :

• Le bien a été acheté auprès d’un vendeur assujetti à la TVA (par exemple, une société).
• Le marchand souhaite déduire la TVA payée lors de l’acquisition initiale.

Exemple : Un bien acheté 240 000 € TTC (incluant 40 000 € de TVA) est revendu pour 300 000 € TTC. En appliquant la TVA sur le prix total, le marchand peut récupérer les 40 000 € de TVA initiale.

Immeuble neuf : TVA applicable au marchand de biens

Lorsque l’immeuble a été achevé depuis moins de 5 ans, sa revente par un marchand de biens est obligatoirement soumise à la TVA sur le prix total.

✅ Les avantages :

• Récupération de la TVA : Le marchand de biens peut récupérer la TVA payée lors de l’acquisition, ce qui limite l’impact de la taxe sur ses finances.
• Taux réduit sur les droits de mutation : Lors de l’achat, il bénéficie d’un taux avantageux de 0,715 % au lieu du taux classique de 5,09 %, ce qui allège considérablement les frais d’acquisition.

❌ Les inconvénients :

• Prix de revente majoré : La TVA sur le prix total peut alourdir le coût pour l’acquéreur final, ce qui pourrait rendre le bien moins attractif sur le marché.
• Complexité administrative : Les opérations soumises à TVA impliquent des déclarations fiscales spécifiques et une gestion comptable plus rigoureuse.
• Impact sur la trésorerie : Bien que la TVA soit récupérable, elle peut temporairement immobiliser des fonds, notamment si des délais administratifs ou de revente s’allongent.

  Pour approfondir: Code général des impôts: *TVA* (Article 257)

Résumé: Fonctionnement de la TVA pour un marchand de bien

Voici un récapitulatif des différentes applications de la TVA suivant l'opération réalisée par le marchand de biens:

 Le régime fiscal applicable aux marchands de biens en matière de TVA est un levier stratégique qui doit être maîtrisé pour optimiser la rentabilité des opérations immobilières. Que ce soit pour un logement neuf, un logement ancien ou un terrain à bâtir, chaque option (exonération, TVA sur marge ou TVA sur le prix total) présente des avantages et des inconvénients spécifiques, influencés par le type d’acheteur, la nature du bien, et les travaux réalisés.

Ainsi, une analyse précise de chaque transaction et une connaissance des régimes fiscaux en vigueur permettent d’adopter la meilleure stratégie pour maximiser les bénéfices tout en respectant les obligations légales.

Comprendre les nuances de la TVA dans les opérations des marchands de biens n’est pas seulement une exigence administrative, mais un véritable outil d’optimisation financière et fiscale.

  Pour approdondir : La vente d'un bien immobilier est-elle soumise à la TVA immobilière ?

FAQ : TVA et Marchands de Biens