Guide réaliser de l'achat revente en immobilier.

Sommaire

1. 1. Comment fonctionne l’achat-revente immobilier

      • Est-il légal de faire de l’achat-revente
      • Est-il possible de faire de l’achat-revente en tant que particulier sans être marchand de biens

   2. La fiscalité en matière d’achat-revente immobilier

      • La taxe sur les plus-values
      • La TVA

   3. Comment se lancer dans l’achat-revente immobilier

      • Achat-revente immobilier, quel statut pour son entreprise
      • Faire de l’achat-revente en tant qu’autoentrepreneur
      • Faire de l’achat-revente sous forme de société commerciale
      • Faire de l’achat-revente sous forme de SCI

   4. Comment faire un bon achat-revente

      • 5 Conseils pour Acheter à un Bon Prix
      • 6 Conseils pour Vendre à un Bon Prix

   5. Conclusion

   6. FAQ : Questions Fréquemment Posées

1. Comment fonctionne l’achat-revente immobilier ?

L’achat-revente immobilier consiste, comme son nom l’indique, à acheter des biens immobiliers pour les revendre. 

Opération commerciale spécifique, l’imposition sur les plus-values et la TVA ont un régime propre dont il faut avoir conscience.

Est-il légal de faire de l’achat-revente ?

Faire de l’achat-revente immobilier est légal. Tout ce qui n’est pas interdit est permis. Rien, dans la loi n’interdit de faire de l’achat-revente. Ainsi, il est possible pour toute personne, y compris un particulier, d’acheter des biens, meubles ou immeubles, dans le seul but de les revendre.

L’article L. 110-1, 2° du Code de commerce autorise cette opération qui constitue un acte de commerce. Ainsi, toute personne peut acheter des immeubles pour les revendre. 

 Si cette opération est exercée de manière habituelle et indépendante, la personne sera commerçante (art. L. 121-1 du Code de commerce). De fait, les obligations édictées aux articles L. 123-1 et suivants du Code de commerce, qui s’imposent à raison de cette qualité, devront être respectées.

Est-il possible de faire de l’achat-revente en tant que particulier sans être marchand de biens ?

Acheter pour revendre un bien immobilier est possible pour les particuliers qui n’en font pas une activité comme celle de marchand de biens. 

Une personne peut tout à fait vouloir acheter un immeuble pour le revendre, sans pour autant être marchand de biens ni professionnel. Il s’agira d’une opération ponctuelle qui devra néanmoins être déclarée aux impôts en tant que plus-value immobilière.

Néanmoins, un particulier qui souhaite acheter de manière régulière des biens immobiliers pour les revendre devient commerçant (art. L. 121-1 et L. 110-1, 2° du Code de commerce). Il devra déclarer son activité. 

2. La fiscalité en matière d’achat-revente immobilier 

Faire de l’achat-revente a pour objectif de réaliser une marge, c’est ce qu’on appelle la plus-value  qui est taxée fiscalement. 

De plus, l’entrepreneur doit avoir à l’esprit qu’il est susceptible d’être assujetti à la TVA.

La taxe sur les plus-values

Le régime de l’imposition sur les plus-values n’est pas le même selon si l’achat-revente immobilier est réalisé par un particulier ponctuellement ou par un professionnel, comme un marchand de biens.

 L'imposition sur la plus values pour un professionnel

 Dans une société, lorsque l’imposition se fait sur le revenu, ce sont les associés qui sont imposés selon les tranches d’imposition. 

Lorsqu’elle se fait sur la société, c’est la personne morale qui est assujettie à l’impôt au taux normal de 25 %, avec un taux réduit à 15 % pour les bénéfices inférieurs à 42 500 euros.

 Le taux réduit ne s’applique qu’aux sociétés dont les conditions cumulatives suivantes sont remplies :  

• Chiffre d’affaires HT n’excède pas 10 millions d’euros ;

• Capital entièrement libéré par les associés (ont versé la totalité du montant de leur apport) ;

• Capital détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
  
  

 L'imposition sur la plus values pour un particulier

Une exonération sur la plus est valable dans différents cas et suivant des barèmes notamment:

• S'il s'agit d'une résidence principale
• Si la durée de détention du bien est de plus de 30 ans

Le taux d'abattement diminue chaque année à partir de la 5 années de détention.

Comment fonctionne la TVA lors de la revente ?

L’assujettissement à la TVA dépend encore de la qualité de l’auteur de l’opération :

• Découvrez notre article dédié à la TVA pour l'achat-revente en tant que marchand de bien.

3. Comment se lancer dans l’achat-revente immobilier ?

Quiconque souhaite se lancer dans l’achat-revente, le fait pour réaliser de plus-values. Il faut savoir trouver les bonnes affaires pour réaliser des opérations rentables. Évidemment, cette activité doit être déclarée. Le choix du statut juridique a son importance, car il peut aussi générer des coûts qu’il faut avoir à l’esprit avant de se lancer dans l’achat-revente immobilier.

Achat-revente immobilier, quel statut pour son entreprise ?

Acheter pour revendre est une activité commerciale. De ce fait, certaines formes juridiques ne sont pas envisageables. Tel est le cas de la SCI qui est une société civile. En revanche, un particulier qui réalise des opérations d’achat-revente immobilier de manière habituelle peut choisir le statut d’entreprise individuelle (autoentrepreneur) ou se constituer sous forme de société.

Le choix de la structure juridique dépend de différents paramètres dont la stratégie fiscale de l’entrepreneur.

Faire de l’achat-revente en tant qu’autoentrepreneur ?

Le choix du statut d’autoentrepreneur pour faire de l’achat-revente est possible, mais déconseillé. En effet, l’autoentrepreneur est imposé sur son chiffre d’affaires. Or, le chiffre d’affaires ne présage pas nécessairement des bénéfices. Ainsi, la personne peut se retrouver à payer des impôts alors qu’elle n’a pas réalisé de gains.

Mais, constituer une entreprise individuelle a l’avantage de la simplicité. Les formalités de constitution sont facilitées. Les démarches de constitution se font en ligne.

L’entrepreneur n’a aucun apport à réaliser. Il n’y a pas de personne morale distincte. Il exerce l’activité en son nom propre (art. L. 526-22 du Code de commerce).

Faire de l’achat-revente sous forme de société commerciale ? 

Le choix de la société commerciale pour faire de l’achat-revente est approprié. Il existe plusieurs formes de sociétés commerciales (art. L. 210-1 du Code de commerce). Le statut le plus approprié dépendra du projet envisagé, car chaque société a ses spécificités. Voici quelques éléments :

Faire de l’achat-revente sous forme de SCI ? 

La SCI est une société civile (art. 1845 du Code civil et L. 210-1 du Code de commerce), il n’est pas possible de faire de l’achat-revente sous cette forme, car il s’agit d’une activité, par nature, commerciale.

4. Comment faire un bon achat-revente ?

Réussir dans l'achat-revente immobilier nécessite une stratégie bien pensée et une excellente connaissance du marché. Voici quelques conseils pratiques pour vous guider.

 6 Conseils pour acheter à un bon prix

1. Analyse du Marché: Avant tout, étudiez le marché immobilier de la zone où vous souhaitez investir. Par exemple, si vous constatez que les appartements avec balcon se vendent bien dans un quartier, ciblez ce type de bien.

2. Définir son projet: Bien identifier son projet d'achat revente est nécessaire afin d'établir une stratégie adéquate notamment sur le besoin de création d'une société , l'achat pour une résidence principale, secondaire ou opération de marchand de bien.

3. Étude des Projets d'Urbanisme: Renseignez-vous sur les futurs projets d'urbanisme dans la zone où vous souhaitez acheter. Un futur métro ou un parc peut augmenter la valeur de votre bien à long terme.

4. Négociation: Le prix affiché n'est jamais le dernier mot. Par exemple, si un bien est estimé à 200 000 euros et que vous avez remarqué qu'il nécessite des travaux de rénovation, négociez une réduction de 10 000 euros pour couvrir ces coûts.

5. Consultation avec un Expert du Bâtiment: Avant de finaliser votre achat, consultez un professionnel du bâtiment pour évaluer l'état général de la propriété. Cela pourrait vous éviter des coûts de rénovation imprévus.

6. Acheter en Vente aux Enchères: Les ventes aux enchères peuvent être une excellente occasion d'acheter des biens à un prix inférieur au marché. Mais attention, cela nécessite une bonne préparation et une connaissance du processus.

6 Conseils pour vendre à un bon prix

1. Home Staging: Une petite mise en scène peut augmenter la valeur perçue de votre bien. Par exemple, un coup de peinture et des meubles bien placés peuvent transformer un espace terne en un lieu accueillant.

2. Photos de qualité: Investissez dans un photographe professionnel pour mettre en valeur votre bien. Une belle photo peut attirer plus de visiteurs et donc augmenter vos chances de vendre à un bon prix.

3. Fixer le bon prix: Utilisez les données du marché pour fixer un prix réaliste mais aussi attractif. Si les appartements similaires dans votre quartier se vendent en moyenne à 250 000 euros, fixer un prix à 245 000 euros peut vous donner un avantage compétitif.

4. Publicité ciblée: Utilisez les réseaux sociaux et les sites d'annonces pour cibler des acheteurs potentiels. Par exemple, si votre bien est idéal pour les familles, ciblez des groupes de parents sur les réseaux sociaux.

5. Flexibilité de visite: Soyez flexible pour les visites. Plus vous êtes disponible, plus vous aurez de visites et donc de chances de vendre rapidement.

6. Passer par un professionnel de l'immobilier: Un agent immobilier peut vous aider à évaluer correctement votre bien, à trouver des acheteurs potentiels et à gérer les aspects administratifs de la vente. Il peut également vous ouvrir son réseau et devenir apporteur d'affaire.

Conclusion

L'achat-revente immobilier est une activité qui peut être très lucrative, mais elle nécessite une préparation minutieuse et une connaissance approfondie du marché et des lois applicables. Que vous soyez un particulier ou un professionnel, il est crucial de comprendre les implications fiscales et légales de vos actions. Avec une stratégie bien pensée et les bons conseils, vous pouvez minimiser les risques et maximiser vos profits dans ce domaine passionnant.

FAQ : Questions fréquemment posées

Q: Est-ce légal d'acheter et de revendre ?

R: Oui, c'est tout à fait légal. Cependant, il est important de respecter les lois et réglementations en vigueur, notamment en matière de fiscalité et de déclaration d'activité si cela est fait de manière habituelle.

Q: Comment se lancer dans l'achat-revente ?

R: Pour se lancer, il est crucial de bien comprendre le marché immobilier, de choisir le bon statut juridique et de se familiariser avec les implications fiscales. Il peut également être utile de consulter des experts dans le domaine.

Q: Comment fonctionne l'achat-revente ?

R: L'achat-revente fonctionne en achetant des biens immobiliers à un prix inférieur au marché ou en y apportant des améliorations, puis en les revendant à un prix plus élevé. Le but est de réaliser une plus-value.

Q: Quel est le meilleur statut pour l'achat-revente ?

R: Le choix du statut dépend de plusieurs facteurs, y compris la fréquence des transactions et votre stratégie fiscale. Les options incluent l'entreprise individuelle, la SARL, la SAS, entre autres.

Q: Comment faire un bon achat-revente ?

R: Un bon achat-revente nécessite une excellente connaissance du marché, une évaluation précise des coûts de rénovation, et une bonne stratégie de vente. Il est également crucial de bien négocier à l'achat comme à la vente.