Fonctionnement de la vente à réméré: Tout savoir

La vente à réméré permet à un propriétaire d’un immeuble de céder son bien à un tiers lui permettant de dégager des fonds temporairement avant de racheter son propre bien. Solution peu connue, elle constitue un mode d’investissement intéressant.

Qu’est-ce qu’une vente à réméré?

La vente à réméré est aussi appelée «vente avec faculté de rachat». Elle se définit comme une vente spécifique, permettant de vendre un bien, et le racheter, qui est ouverte à tout propriétaire d’un immeuble.

1. Vente à réméré : définition

Imaginez que vous êtes propriétaire d'une maison mais que vous rencontrez des difficultés financières. Vous ne voulez pas vendre votre maison définitivement car elle a une valeur sentimentale. Comment faire?

 La vente à réméré vous permet de vendre votre maison pour une durée déterminée afin d’obtenir de l'argent rapidement, avec la possibilité de la racheter dans un futur proche.

Il s’agit d’une vente spécifique dont le régime est encadré par le Code civil. Son principe est simple : le propriétaire d’un bien immobilier procède à sa vente. L’acte inclut une clause lui offrant une faculté de rachat à prix fixé. Ce procédé apporte des avantages mais aussi sa part de risques pour le vendeur.

Qu’est-ce qu’une vente au sens du Code civil?

Le Code civil définit la vente comme le contrat par lequel une personne, l’acheteur, s’oblige à payer le prix au vendeur qui s’engage à lui livrer la chose

(art. 1582 du Code civil). 

La vente à réméré est d’abord un contrat par lequel l’un s’engage à payer le prix (l’acheteur) et l’autre à livrer la chose (le propriétaire du bien immobilier), mais avec la spécificité selon laquelle le vendeur détient une faculté de rachat (art. 1659 du Code civil) et d’occupation du bien.

Quel est le principe de la vente à réméré?

Le principe de la vente à réméré est de permettre au propriétaire d’un bien immobilier de vendre son bien en se laissant un délai pour le racheter 

Après la vente, le vendeur possède la faculté d’occuper le bien vendu, moyennant une indemnité d’occupation.

2. Qui peut avoir recours à une vente à réméré?

La clause de réméré ou de faculté de rachat peut être stipulée dans un contrat de vente. La vente à réméré est ouverte, par exemple, à un propriétaire immobilier, c’est-à-dire une personne qui jouit d’un droit absolu sur un bien immeuble.

3. Pourquoi recourir à la vente à réméré?

La vente à réméré est un bon moyen de mettre fin à des difficultés financières en dégageant des fonds tout en conservant la possibilité de jouir de son bien. Il s’agit d’une véritable vente «temporaire» et pas d’un emprunt. 

La faculté de rachat ou «droit de réméré» est un mécanisme avantageux pour les propriétaires qui souhaitent conserver leur bien tout en en tirant des fruits temporairement.

Comment se passe une vente à réméré?

Le Code civil encadre la clause de réméré dans le temps. Ce mécanisme se déroule en trois étapes distinguant la vente, l’occupation et le rachat.

1. Combien de temps dure une vente à réméré?

Une vente à réméré dure au maximum 5 ans . Néanmoins, les parties peuvent stipuler un terme inférieur, par exemple 6 mois, 1 an, 18 mois, etc.

  Ce délai est de rigueur, même un juge n’a pas la possibilité de le prolonger

(art. 1661 du Code civil).

2. Les étapes d’une vente à réméré

La vente à réméré peut être divisée en trois étapes : 

1. La vente du bien (immobilier); 
2. L’occupation;
3. Le rachat.

Étape 1 - La vente du bien en réméré

La première étape consiste à vendre votre bien en réméré. Il faut alors trouver un acquéreur intéressé par ce montage financier avantageux. En général, le bien est vendu à un prix inférieur à sa valeur vénale et l’acquéreur perçoit, en plus, une indemnité d’occupation.

Le vendeur peut stipuler dans son contrat de vente du bien immobilier une faculté de rachat à son profit. Avec l’acquéreur, ils fixent le prix de rachat du bien à un terme précisé au contrat. Afin que l’acheteur en ait pour son investissement, le prix de rachat est généralement supérieur au prix de vente.

Exemple:

Alexandre qui a des difficultés financières, trouve un investisseur, Marie, intéressée par l'achat de son appartement via une vente à réméré. Ils conviennent d'un prix de vente de 270 000 euros, légèrement inférieur à la valeur vénale pour compenser le risque pris par Claire. La clause de réméré leur permet de fixer un prix de rachat à 285 000 euros pour Alexandre, à exercer dans un délai de 24 mois.

L’acquéreur devient alors propriétaire du bien immobilier vendu et la propriété ne sera récupérée par le vendeur que s’il exerce son droit de réméré

(Cass. civ. 2, 8 juin 2023, n° 22-17.99).

Étape 2 - L’occupation du bien par le vendeur

Étape facultative, mais pas moins intéressante pour les deux parties : l’occupation du bien. Le vendeur peut continuer à occuper le bien, en contractant une convention d’occupation moyennant paiement. 

Généralement, la fourchette est fixée entre 8 à 10 % du prix.

Exemple:

Alexandre continue d'habiter dans l'appartement, en payant à Marie une indemnité d'occupation mensuelle de 1800 euros, basée sur un accord mutuel. Ce montant est calculé pour couvrir les coûts de l'investissement de Claire et lui fournir un rendement convenable.

Étape 3 - L’exercice de la faculté de rachat

À terme, le vendeur peut racheter le bien ou à défaut le revendre à un tiers. En contrepartie, il rembourse le prix principal, les frais de vente, les réparations du fonds ainsi que celles qui auraient augmenté sa valeur (art. 1673 du Code civil).

En revanche, le vendeur n’a aucune obligation de restituer le prix principal s’il n’a pas encore été versé par l’acquéreur.

 S’il n’use pas de sa faculté de rachat dans le délai imparti, l’acquéreur demeure propriétaire définitif. Dans le cas contraire, il retrouve la propriété de son bien (Cass. civ. 3, 8 juin 2023, no 22-17.99). Lorsque la clause de réméré (la faculté de rachat) est actionnée par le vendeur, il ne peut pas revenir sur sa déclaration de racheter son bien 

(Cass. civ. 23 avril 1909).

L’autre option ouverte au vendeur pour sortir du réméré est de mettre son bien en vente. Le prix obtenu sera en priorité destiné à rembourser l’acquéreur.

Exemple:

Après 18 mois, Alexandre parvient à stabiliser sa situation financière grâce à un nouvel emploi et à l'économie réalisée par le non-paiement de ses dettes initiales (remboursées grâce à la vente). Il décide alors d'exercer son droit de rachat, en payant à Claire le montant convenu de 285 000 euros. Alexandre récupère ainsi la pleine propriété de son appartement, et Marie réalise un bénéfice pour son investissement initial et l'occupation temporaire.

4. Quel est le coût d’une vente en réméré?

Le prix de la vente en réméré va dépendre de la valeur du bien, du choix d’occuper ou non le bien, la commission du potentiel intermédiaire ainsi que des frais de notaire. 

La fixation du prix du bien

S’agissant d’un mécanisme destiné à faire face à des difficultés financières (mais pas exclusivement), le prix fixé de la vente à réméré est en moyenne inférieur à 40 % de la valeur vénale du bien.

Exemple fixation du prix du bien:

Le prix de vente convenu est entre Marie et Jean est 270 000 euros soit inférieur à la valeur vénale pour refléter les besoins urgents d'Alexandre et le risque pris par Marie.

Les indemnités d’occupation

Le montant des indemnités d’occupation va dépendre des stipulations de la convention d’occupation. Elles s’élèvent généralement entre 8 à 10 % du prix de la vente.

Exemple des indemnités d'occupation :

Calcul d’une indemnité de 8% : 270 000 euros x 8 % = 21 600 euros, soit 1 800 euros par mois. Alexandre paie cette somme à Marie pour continuer à habiter dans l’appartement

Les frais de commission 

Si un organisme gère la vente telle qu'une agence immobilière, il faut également inclure des frais de commission, qui s'élèvent à environ 5 % du prix. 

Exemple frais de commission :

5% de 270 000 euros= 13 500 euros. Ces frais sont peuvent donc être inclus dans le coût total pour Alexandre.

Les frais de notaire

Lorsque la vente en réméré porte sur un immeuble, l’établissement d’un acte authentique devant notaire est obligatoire. Il y aura des frais de notaire à régler qui s’élèvent en moyenne à 7 % du prix du bien.

Exemple calcul des frais de notaire :

270 000 euros x 7 % = 18 900 euros

 Analyse des coûts d’une vente à réméré

Alexandre vend son appartement et se voit ensuite confronté à divers coûts pour pouvoir le racheter après deux ans. Le "coût final" de 90 600 euros représente la somme totale des dépenses supplémentaires qu'Alexandre doit engager pour reprendre possession de son appartement, au-delà de l'argent initial qu'il a reçu de la vente.

Dans le cas où Alexandre ne peux pas payer ses dettes, alors Marie restera propriétaire pour un montant de 270 000 euros.

En conclusion de la vente à réméré

Vous l’avez compris, la vente à réméré est un moyen intéressant de profiter de votre patrimoine immobilier pour éviter des procédures de saisies immobilières, en dégageant les fonds nécessaires pour régler vos créanciers, avant la possibilité de récupérer votre bien à terme avec un coût qui n’est pas à négliger.

FAQ Vente à réméré

1. Qu’est-ce qu’une clause de réméré?

La clause de réméré est une clause par laquelle le vendeur stipule qu’il dispose d’une faculté de racheter le bien objet de la vente à un terme fixé.

2. Quelles différences entre une vente à réméré et une vente avec faculté de rachat?

Il n’existe aucune différence entre la vente à réméré et la vente avec faculté de rachat. Elles font toutes référence à la clause de réméré.

3. Qu’est-ce qu’un crédit réméré?

Il n’existe pas de crédit réméré. Il s’agit d’une expression issue de la pratique qui assimile le mécanisme à une transaction financière alors qu’il s’agit d’une véritable vente et pas d’un emprunt.

4. Le vendeur peut-il continuer à vivre dans le bien vendu ?

Oui, le vendeur peut négocier le droit de continuer à occuper le bien en payant des indemnités d'occupation à l'acheteur pendant la période de réméré.

5. Qui peut bénéficier d'une vente à réméré ?

Les propriétaires confrontés à des difficultés financières qui ont besoin de liquidités à court terme mais qui souhaitent conserver leur propriété à long terme peuvent bénéficier d'une vente à réméré.

6. Qu'arrive-t-il si le vendeur ne peut pas racheter le bien dans le délai convenu ?

Si le vendeur ne peut pas racheter le bien dans le délai imparti, le droit de rachat expire, et l'acheteur devient le propriétaire définitif du bien.